地票制度催热农地流转 重庆农村土地交易所成交活跃

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:10 18 2010 9:44AM 编辑:officeSe.com 阅读人数:
新闻提要
    18亿亩耕地红线不能动摇,然而,随着经济和城市化的快速发展,城市土地价格不断上涨,现实中存在大量突破这一红线的冲动。不管是近年来农村建设用地直接入市的现象,还是农村宅基地入市自由流转(小产权房)的出现,都已经表明,用地矛盾日益凸现。正在重庆试点的地票制度,试图化解这一矛盾。

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   □王致远 胡韵 袁佳

   重庆地票制度及农村土地交易所创设近两年来,土地交易日趋活跃。截止2010年9月,重庆农村土地交易所共进行了十七场地票交易,已交易地票29720亩,成交总金额36.07亿元,最高每亩价格达到了20万元。重庆地票交易引起了社会各界的广泛关注。

   保“耕地” 惠“三农”

   18亿亩耕地红线不能动摇,然而,随着经济和城市化的快速发展,城市土地价格不断上涨,现实中存在大量突破这一红线的冲动。不管是近年来农村建设用地直接入市的现象,还是农村宅基地入市自由流转(小产权房)的出现,都已经表明,用地矛盾日益凸现。正在重庆试点的地票制度,试图化解这一矛盾。

   地票是一种权利的凭证,其交易的客体的就是将农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村建设用地复垦为耕地后可用于建设的用地指标。

   地票制度以“先补后占”替代“先征后补”的建设占用耕地的占补平衡模式,既保证耕地红线不放松,又为农民进城后的土地处置建立渠道。

   首先,地票成交价款全部用于“三农”,扣除必要的复垦成本后85%支付给农民、15%支付给农村集体经济组织,切实保护“三农”权益。其次,农村集体建设用地与城镇建设用地的远距离、大范围置换,利用级差土地收益提升偏远农村的土地价值,使一些边远山区的农村建设用地能够分享城市周边土地的级差收益,获得更大的市场价值。再次,在充分保障农村发展自身用地空间的前提下,对接城乡建设用地供需,将外延扩张式的城镇建设用地新增机制,调整为与农村建设用地减少相挂钩盘活建设用地存量的新机制。最后,地票交易实现了农村建设用地指标的市场化配置,建成了城乡统一的土地要素市场。

   革新拿地模式

   传统上房地产企业直接通过国有土地使用权出让转让来获得房地产用地。而最常见的拿地模式就是通过参与国有土地使用权招拍挂竞争获得目标地块的使用权。

   据重庆国土部门的负责人介绍,根据2008年重庆市人民政府发布的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》等文件,今后重庆主城区经营性用地,不再下达国家计划指标,经营性用地只能使用地票。今后还将实行“持票准入”制度,即国有经营性建设用地使用权竞买的申请人,必须持相应面积的地票或地票保证金收款凭证方可报名参与竞买。这可能将房地产企业的竞争提前,从国有土地使用权招拍挂程序的竞争提前到争夺建设用地指标的竞争,促使地票价格逐步攀升,形成更多的资金用于城市反哺农村。

   而地票交易没有选择其他地区而是重庆进行试点,可以看出中央的良苦用心。作为面积最大的直辖市,重庆市总人口3253万人,但是主城区人口只有800万人,是一个大城市和大农村的结合,也是体现整个中国城乡差距的一个最好的缩影。这也是为什么中央在2007年将重庆定为国家统筹城乡综合配套改革试验区的原因。而地票通过发挥其反哺农村、实现农村土地价值及有价证券的功能,成为捆绑城乡土地,实现城市反哺农村的一柄利器,自然要先在重庆初试锋芒。

   释放选地空间

   以前,房地产企业在用地区域的选择上没有多少选择权。都是政府根据土地利用年度计划和城市规划的规定,每年释放出一部分建设用地,然后由房地产企业竞争拿地。但是地票制增加了企业自主选地的空间。

   例如重庆某大型房地产企业的负责人就指出,对于他们房地产商来说,地票增加了企业自主选地的空间。在土地有限的情况下,这种市场上的运作有利于加速土地的循环,也减少了房地产市场的不稳定,给企业更大的灵活度。而通过土地供给的灵活,市场也更加的健康,每个企业都可以根据自己的选择去做自己感兴趣的东西,也让市场更加的丰富多彩。

   正如重庆农村土地交易所相关负责人的所说,地票制度的一大亮点就是企业用地模式发生了较大转变。在原有模式下,企业只能在政府给定的范围内选择,就好比在食堂打饭,只有固定的几种选择。而有了地票,企业可以根据自己的需求在符合规划的范围内选择,这就好像在餐馆点餐一样,可以根据自己的口味和经济实力选择。

   根据《土地管理法》的相关规定,城市新增建设用地计划指标纳入土地利用年度计划,每年由国土资源部上报国务院先确定了全国总量后,再从中央到地方,层层下达、分解的。地方各级政府在使用建设用地指标上普遍存在着寅吃卯粮的现象,很多城市已经把未来十年、甚至二十年的建设用地指标用完。

   以往,提前用完当年城市建设用地指标的城市只有两种选择:一是先斩后奏,违规操作,也即在没有指标的情况下占地,先发展再说;二是向别的地区购买其富余的指标。现在地票赋予了地方政府第三种选择:将农村闲置的建设用地复垦成耕地,通过盘活农村闲置建设用地,实现城市资金反哺农村,同时将腾出来的建设用地指标用于解决城镇发展用地指标短缺的问题。

   地票交易制度在不触动现行土地管理制度的前提下,改进了政府、企业及农民三方主体的利益,还没有损害任何人利益,可谓是一箭三雕的帕累托最优的改进。更为重要的是,地票制度是在现有土地管理体制内的一次改革,弥合了事实与规范之间的差距,维护了现有的土地管理法律秩序。

   地证券化渐行渐近

   地票作为一种指标,本身就拥有它的证券性。据了解,重庆地票现在已经有了第一宗地票质押的先例。

   在这一次调研的过程中,笔者无论是在和相关部门交流时,还是在和企业和基层交流时,都感觉到,整个重庆在是否开放地票交易的二级市场的问题上,都持较为谨慎的态度。

   一方面,二级市场的引入,可以对于地票一级市场的交易起到良性的推动作用,组织完善、经营有方、服务良好的二级市场将初级市场上所发行的地票快速有效地分配与转让,使其流通到其它更需要、更适当的投资者或者需要者的手中。而且通过二级市场可能能够进一步的显化地票价值,这样对于农村的反哺力度也会增强。

   但另一方面,如重庆农村土地交易所总裁董建国所说的,“放开二级市场,会影响到一级市场的交易和价格,核心是地票供应量要控制在多少规模。如果把要使用的指标作为常量,那二级市场上就出现一个变量。如何把握好变量,理顺其与建设用地市场的关系,这是一个必须认真研究透彻的问题。而且二级市场带来的巨大利益和变数会不会使得地票制度本身背离当初制定制度时所追求的盘活农村集体土地的目标?开放二级市场后可能产生的泡沫如何监控?未来土地开发的权利和实际土地建设两者间如何接轨?这都是下一步相关部门需要考虑的问题。(本文为中国政法大学研究生社会实践成果)

来源 中国证券报

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