广州传统商圈出现了空租的写字楼单位

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2012-3-30 8:24:23 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    是成长型企业进驻天河的好时机。

    中华写字楼网http://www.officese.com):广州传统商圈出现了空租的写字楼单位


■天河北写字楼商圈近期的空租面积是有史以来最大的,连曾是广州写字楼地标的中信广场也有2900平方米的空置面积

  有写字楼降租两三成吸客

  ■新快报记者 李琳

  近日,新快报记者走访写字楼市场时发现,天河北、环市东和东风路等广州传统商圈出现了不少空租或即将空租的写字楼单位,令这些传统商圈租赁市场供应大增。满堂红商业地产部区域经理简光广表示,仅天河北一带,到今年年中,将有8万-9万平方米的空租写字楼进入市场寻租,而到了年底,更有可能增加至10万平方米。业内人士指出,与珠江新城等新商圈相比,天河北交通、生活配套成熟,商务氛围浓郁,而且甲级写字楼集中,目前供应放量,议价空间大,是成长型企业进驻天河的好时机。

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  整层空租频现天河北

  天河北商圈是广州在上世纪九十年代开始兴起的CBD区,商圈中的中信广场、财富广场、维多利广场,中泰国际广场、大都会广场等甲级写字楼曾是企业争相进驻的热门办公点,不少企业更是以能进驻天河北办公为荣。曾几何时,不少刚进入广州的企业想在天河北寻找整层或上千平方米的写字楼都非常难得。但从去年底开始,天河北商圈开始出现越来越多大面积甲级写字楼单位放租,小则上千到几千平方米,大则上万平方米,整层甚至五六层一起整体放租的都有,盘源之多为近年罕有。简光广表示,通常大面积甲级写字楼单位的租约是2-5年,有企业想退租都会提前通知业主,业主也会提前半年甚至一年招租。目前放租的写字楼有的是现在就已空置,但大多数租约到今年五六月才到期,现在是提前招租。来自满堂红的写字楼调研数据显示,中石化大厦目前大概有1万平方米写字楼放租,耀中广场、中泰国际广场、大都会广场都有约4000平方米写字楼放租,而中信广场放租面积也有2900平方米。中立地产的数据显示,天河北个别写字楼的突置率甚至超过70%。

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  企业“搬新”潮推高空置率

  天河北写字楼空置率为何急升?简光广表示,随着广州新CBD区珠江新城有更多高端写字楼投入使用,总部经济效应已日显,越来越多原本在天河北办公的企业,特别是外资企业和国内大中型企业,都将企业总部从天河北搬到珠江新城去。如IBM、宝洁、通用集团等外资企业,还有广州银行、招商银行、国安银行、广汽集团等国内金融企业和其他大型企业,都纷纷搬到珠江新城中轴线附近办公。除珠江新城外,还有的搬到了天河路、琶洲等区域,如汇丰银行就搬进了天河路的太古汇。与天河北相比,珠江新城等新商圈的写字楼项目更新、定位更高端,自然吸引众多大企业“追新”,从天河北、环市东和东风路等传统商圈搬出。天河北因为之前是众多中外大企业总部所在地,因此受影响也最为明显。

  中原地产工商铺市场及研究总监刘广浩也表示,大型企业总是喜欢在都市最热门的核心地办公,加上企业扩张的需要,“搬新”潮是必然的。预计在今年二三季度,珠江新城将有大批新写字楼投入使用,如保利V座、珠江城、利通广场、广州银行大厦、高德中心、广晟国际大厦等等,这些新项目还将吸引了不少原本在天河北办公的企业进驻,届时天河北写字楼的空置率还会更高。

  简光广指出,从数量看,天河北一带目前放租的写字楼面积可说是近年来最高的。保守估计,到今年五六月,整个天河北有8万-9万平方米的写字楼单位空置,如果消化速度慢的话,到年底空置面积可能会增至10万平方米。

  天河北VS珠江新城

  天河北租金便宜20%-30%

  不少业界人士都表示,与珠江新城相比,天河北写字楼现在还有一些优势,对很多正处于成长期的或新进驻广州的企业来说有非常大的吸引力。

  中立地产总经理助理高德辉表示,尽管天河北路一带经常堵车,但地铁、公交等公共交通配套完善,商务、生活等配套更远比珠江新城完善,对企业来说仍有非常大的吸引力。更值得一提的是,与珠江新城的新项目相比,天河北甲级写字楼的性价比更高。目前珠江新城西区和中区甲级写字楼租金都超过150元/平方米/月,贵的甚至达200-300元/平方米/月;在租金相对便宜的东区,档次较低的写字楼租金也要100-150元/平方米/月。而在天河北,大多数知名的甲级写字楼租金为140-150元/平方米/月,一些新项目为吸引客户,租金只要100-120元/平方米/月。普遍来说,珠江新城写字楼租金要比天河北的高出20%-30%。据了解,目前在天河北找写字楼的主要是科技、保险、银行售后服务业等方面的企业,还有新涉及房地产市场投资的多元化企业等,其中最多的是刚成长起来的科技企业。简光广表示,对想进驻广州CBD区的企业来说,目前天河北甲级写字楼供应充足,选择空间大,周边配套成熟,员工上下班和中午吃饭都很方便,加上租金便宜,而且还有较大的议价空间,不失是近年来一大入驻天河北的好时机。

  特别关注

  写字楼暗降租送半年免租期

  因放租量大增,加上经济大环境整体下滑,不少中介人士都表示今年广州写字楼租赁市场压力巨大。有中介抱怨说:“以前跟进一个客户也就谈上几趟就搞定了。现在要给他们做区域市场研究报告,带着他们看遍几个区域的类似写字楼项目,还要再讨价还价十几轮才能决定下来。”

  因为租赁市场供过于求明显,招租压力大,不少写字楼业主都开始让利,虽然还没有出现明显的降租潮,但租户与业主之间的议价空间正在加大,企业能争取到更多额外优惠。记者采访发现,在天河北一带,因为空置压力日高,不少写字楼租金都基本保持与去年相持平,甚至略下降5-10元/平方米/月的价位,有项目表示如整层出租,租金最高可让利20%-30%。

  简光广表示,为保持项目的高定位,绝大多数写字楼业主是不会直接降价的,大多采取暗降的方式,比如说给予2-3个月的免租期,送1-5个车位使用权等等,有的项目为了吸客,甚至能给到半年的免租期,以2年租约计算,这实际上等于降租1/4了。

  天河北商圈写字楼空置情况一览表

  写字楼 月租金(元/㎡) 空置面积(㎡)

  中信广场 150-170 2900

  耀中广场 150-175 4000

  中泰国际广场 130-145 4000

  大都会广场 130-140 4000

  中石化大厦 125-135 10000

  万菱汇 150-170 4000

  粤海天河城 180-200 400

  城建大厦 100-120 3852

  维多利广场 120-150 3236

  天河北岸 (论坛) 80-100 1000

  祥龙大厦 80-100 9000

  广晟大厦 140-160 985

来源 新快报

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