抓住机遇,让企业“稳中求进”

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2012-4-10 13:40:14 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    刚刚落幕的“两会”确定的宏观经济新政给商业地产带来了机遇,也带来了挑战。如何抓住机遇,应对挑战,让企业“稳中求进”,是众多业内人士关心的话题。今年三月份在北京举办的“中国商业地产行业发展论坛”集聚业内及相关政府部门人士,共同回顾总结2011年中国商业地产发展历程,展望并预测2012年行业发展趋势

    中华写字楼网http://www.officese.com):抓住机遇,让企业“稳中求进”

刚刚落幕的“两会”确定的宏观经济新政给商业地产带来了机遇,也带来了挑战。如何抓住机遇,应对挑战,让企业“稳中求进”,是众多业内人士关心的话题。今年三月份在北京举办的“中国商业地产行业发展论坛”集聚业内及相关政府部门人士,共同回顾总结2011年中国商业地产发展历程,展望并预测2012年行业发展趋势

  调控政策逻辑与市场取向

  此轮房地产调控已持续了两年时间,收获了一些成果。两年间出台的一系列房地产调控政策之间有没有逻辑性?被称为“政策市”的中国房地产市场,未来的政策走向、趋势又将如何?

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹:关于房地产调控政策,大家表示疑惑,房地产政策年年出,到现在还在坚持调控,看不懂调控政策,有没有其内在逻辑?我个人认为,从研究政策的角度,从决策的角度来看,实际是有逻辑的。

  当前房地产调控是从2010年国十条开始持续到现在,目前政策持续了将近两年。这一轮调控政策国务院领导一直坚持不动摇,这个不动摇指的是什么?就是抓住了一个核心,这个核心就是两手一起抓,一手控制投资和投机性需求,控制房价上涨,促进房价合理回归,总理也说现在调控成果刚刚显现,要控制调控成果;另外是大力建设保障性住房,满足市场刚性需求,发展市场的目的是让更多的人能够买得起房、住得上房,在市场不能满足的时候,要通过保障房来加以弥补。

  这样的调控政策和2010年调控政策有什么区别?我个人认为发生了一个转变,要更加强调房地产业的社会功能。回顾一下住房制度改革,上世纪80年代就提出了住房制度改革。

  住房制度改革之后,房地产业在市场力量的驱动下得到快速发展,从2003年开始出现对房地产的宏观调控。2003年到2007年,这五年应该是中国经济增长速度非常快的五年,也是城镇化居民收入提高最快的五年。但这五年里调控调了半天,房价越调越涨,主要一个原因是供给不足。

  为什么供给不足?2005年出了两个国八条,2006年出了国六条,文件名字都是要稳定房价,但具体措施没有一条提出增加供给。所有控制房价稳定的措施主要是调结构。如果不能够供给,在需求大幅度上升的前提下,房价上涨就难以遏制。2010年之前,所有房地产调控政策更加看重房地产业的经济功能。

  房地产业的增加值占GDP比重去年末是5.6%,已经超过了5%,经济学的意义上是支柱产业,它对经济增长贡献大毋庸置疑,但是我们不能够再继续强调房地产业的经济功能。

  政策出现了一个转向,客观上更强调房地产业的社会功能。房地产是一个资产,不是一般的消费品,这个资产和其他资产有很大不同,在于它既有资产属性,又有使用属性,所以房地产调控政策抑制投机,满足刚性需求,主要是使产业更多强调社会功能,提供居住需求这种产品,而不是提供投资品,不是培育成投资者炒房的产业。

  房地产政策调控现在和过去相比有一个重要的转向,就是从注重产业的经济功能开始转向社会功能。

  怎么转向社会功能,怎么满足人们以居住为需求的居住福祉呢?政策目标非常明确,现在有一个说法,住房制度没有顶层设计,我是不赞成的,住房制度是有顶层设计的,就是住有所居,居者有其屋。过去大家都在考虑中国到底怎么解决住房问题,就是居者有其屋?政策上又鼓励买房子,但是又说租房子,到底怎么解决住房问题好像政策不太清晰。但是2007年十七大明确提出,要促进广大居民实现住有所居,住有所居的含义是什么?就是通过租赁和购买两种方式解决居住问题,购买已经非常普遍了,下一步要大力发展租赁市场。

  发展租赁市场也有一个问题,现在限购,不让大家买多套房,租赁市场怎么发展?我个人认为,发展租赁市场要做好两个文章,一是要挖掘现在住房的存量资源。我们看到过去十年平均每年新增城镇常住人口2100万左右,大量城镇化过程,农民到城市来居住。大家不要忽视一个问题,伴随着农民变成市民的过程,还有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之间的人口流动,这个规模依然非常庞大。有很多人在中小城市是有房子的,他到北京、上海这些城市买不起房子怎么办?他去租房,但是他们的房子在中小城市就闲置了。从过去住房制度改革到现在,中国的新建住房大概是80多亿平方米,我们已经提供了大量住房,有一些住房客观上是闲置的。如何促进存量资源有效投放租赁市场?这些是需要深入研究的。

  另外,中国这么大的住房需求,我们缺乏住房的品种,就是由企业提供租赁式的住宅小区,我们现在没有,也需要研究政策如何进行支持,当然政府的保障性住房也提供一些补充。所以政策目标实现住有所居,实现租买并举。

  社会上总有一部分人既租不起,也买不起,怎么办?对顶层设计的配套制度建设,是我们下一步的关键,如何落实顶层设计,实行配套制度建设,是非常关键的。就是以市场配置资源作为主渠道,与政府保障相结合,实现居住需求的全覆盖。

  解决中国住房问题,主要还是靠市场,通过市场来满足丰富多样的居住需求。政府的保障主要定位两种,第一种是托底性的保障,有一部分家庭一辈子可能都是低收入者,就业技能比较差;第二是暂时性的、过渡性的保障,年轻人一段时间收入低,工作不稳定,渡过一段时间以后,有了工作经验,收入提高了以后就离开保障。通过这两种方式来实现居住需求的全面覆盖,市场为主渠道。我认为今后房地产市场发展,特别是住房市场的发展仍然有巨大空间,而不是减少。

  实现市场主渠道和政府保障相结合全覆盖政策的配套落实,有许多工作要做,涉及到长效机制的建设。从房地产业本身来看它的政策调整有很多内容,过去十年整个房地产市场扩张了十倍,增长速度非常快,但是适合房地产市场发展规律的相关制度建设是滞后的,市场跑快了,我们的规划制度却滞后了。

  除了土地问题以外,还有房地产金融,到现在为止,房地产企业直接融资渠道有多少?特别是商业地产金融支持品种有没有?世界各个国家都有针对政策性住房的金融制度,中国有吗?这些都需要研究,我们还远远没有发挥税收的作用。

  除了房地产自身相关政策之外,影响房地产业发展还有背后的一些问题需要调整,否则房地产市场长期持续健康发展也很难做到。就是产业配置合理、工业资源配置的优化,以及城市均衡发展。目前为止,中国城市人口6.7亿人,现在有600多个城市,中国大城市发展的空间还非常多,要培育更多的大城市的成长,让更多的城市能够分享更好的公共资源,能够得到更优化的资源配置,包括行政资源的配置,公共资源水平不要差距这么大,从而吸引更多的人到这些城市去就业,提供更多的就业机会。

  德国是世界上房价最稳定的国家,从上个世纪90年代到现在,房价几乎没有怎么涨。德国8200万人口,有2000多个城市,城市发展均衡,所以德国的房地产市场除了有非常严格的市场管制制度,有非常发达的住房金融制度之外,更重要的是城市发展的相对均衡,人们在任何一个城市居住、生活、工作所得到的机会差不多,人们不需要都到大城市中去。所以今后我们城市的发展更重要的还是调整城市发展结构,发展更多的大城市,提供就业机会多、发展潜力好、对年轻人有吸引力城市的成长,长期持久地推动房地产业的发展。

  随着房地产调控持续,现在政策重点转向,行业的整合已经开始出现,必将持续发展,这将对房地产业的发展有很大的机会。怎么看商业地产的发展前景?就一句话,机会很大,风险也很大。

  核心竞争优势:拥有超强的资本管理能力、租户网络及管理、运营管理

  凯德商用作为在全亚洲都非常具有影响力的商业地产公司,多年来一直深耕中国市场,在面临中国持续而又严厉的房地产调控政策下,凯德又是怎么样进行战略投资决策的?

  凯德商用中国总裁骆伟汉:凯德商用在亚洲是最大的上市购物中心,2009年底在新加坡上市,去年在香港第二次上市。现在我们主要做的物业是综合多功能的独特服务中心业务模式,现在物业在五个国家,新加坡、中国、马来西亚、印度和日本,总共在51个城市里有97家商场。

  在国内,2003年开发上海来福士之后,陆续在中国各地开发了一些项目,具有代表性的项目包括上海来福士、北京来福士等等。去年客流量和租户在这五个国家都有非常明显的涨幅,尤其在中国。现在承租率高达97.4%,客流量也增长7.5%,租户销售额也增长了13.2%。在中国35个城市里有56个项目,这56个项目当中有42个项目已经开业,总面积大概是568万。

  为什么要进入中国市场?中国最近五年来发展增长率还是最强的。人均购物消费在中国还是非常低,这也代表了成长潜能非常高。即到发达国家的消费还有很大发展空间。

  组织型零售行业主要从商务中心和百货来组织零售行业,在国内来看也有很大空间。新加坡已经达到65%,中国只是20%,所以接下来还有很多购物中心的需求。

  从消费跟GDP增长的角度看,中国是非常大的市场,我们在中国有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成长率,对我们来说有很大的市场。人均收入的增长也非常高,将会更好地刺激消费。接下来四年能够进入销售行业、进入商业房地产行业也具有很大吸引力。

  正是因为<

来源 融资中国

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