开发商如何进行差异化竞争

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2012-4-11 13:33:43 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    写字楼最重要的是产品的差异化,年供应100多万平方米的超大供应广州曾出现过,上海3年前也出现过,北京也出现过,确实需要一段时间才能消化供应量。

    中华写字楼网http://www.officese.com):开发商如何进行差异化竞争

销售找内资公司 租赁关注外资公司

  写字楼供应量猛增,考验开发商的是如何进行差异化竞争。

  高力国际华南地区董事总经理林国东:

  写字楼最重要的是产品的差异化,年供应100多万平方米的超大供应广州曾出现过,上海3年前也出现过,北京也出现过,确实需要一段时间才能消化供应量。如果是销售,八九成需求都来自内资公司,可能是深交所上市的公司,央企、银行、金融等企业为主,如果是租赁,虽然外资现在扩张速度比较慢,但依然可以占到50%左右的需求。面对未来这么多的供应,开发商必须从它的产品差异化出发,除了硬件还有园林、绿化等,还有很多产品之间的竞争,开发商必须从经营、管理、营销层面去竞争。

  写字楼“井喷” 有人乐观有人愁

  深圳目前规划和在建的200米以上高楼有74幢,未来合计有111幢200米以上高楼,这相当于香港、上海和新加坡的总和,而这些高楼中大部分将成为写字楼,“深圳未来将有52幢超高层甲级写字楼”,高力国际华南地区董事总经理林国东表示。

  有数据显示,深圳今年的写字楼供应量奇高,相当于过去数年深圳写字楼年成交量的几倍之多,供应量“井喷”式入市在目前房地产市场不景气的大背景下将会产生怎样的连锁反应?

  美联物业全国研究中心主任徐枫认为,2012年深圳商业地产(写字楼+商铺)成交将有压力。原因在于:一是年内新增供应过大,特别是写字楼方面;二是商业地产定价偏高,下家接盘有难度;三是按揭利率高企,回报率难以企及,买家持货意愿不强;四是产品同质化程度高,彼此之间竞争激烈,难以共赢。

  一方面是井喷式的新增供应,另一方面以商业物业运营见长的仲量联行、高力国际等机构却都对深圳写字楼市场表示出乐观的情绪:深圳曾经有过某一年份甲级写字楼供应量奇高的情况,而广州、上海、北京也都曾出现过这样的情况,但市场最终都消化了,深圳写字楼市场是有很好的消化空间。写字楼中的优质物业不用担心,那些差一点的写字楼则要小心了,未来考验开发商的就是写字楼之间的差异化竞争。

  悲观派

  供应大回报低 成交有压力

  美联物业全国研究中心徐枫:

  根据美联物业全国研究中心的研究,深圳商业地产的成交与基准利率的调整有比较密切的关系。在2010年10月加息以前,深圳商业地产(写字楼+商铺)一二手物业成交面积一直处于相对高位,平均达到12万平方米。随着11月起的连续加息,商业地产成交面积上涨乏力,终于在2011年7月该年内第三次加息后,逐渐走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市场实施了评估价过户政策,也影响了商业地产的交易预期,7月商业地产一二手合计开始向12万平方米以下关口滑落,当年8月备案数据只有96565平方米,下行的趋势延续到2012年2月,只有5万平方米成交。自3月起,商业地产的合计成交面积超过了12.4万平方米,主要贡献来自二手市场,特别是商铺成交。

  目前,十年期的贷款基准利率经过2010年历次加息,已上升至7.05%,而深圳商业地产的租金回报率大部分是低于7%。以写字楼为例,根据美联物业全国研究中心统计的深圳甲级蓝筹写字楼租金回报率,只有4.51%,与7.05%相比,两者利差达到2.54%。按照今年的经济形式,基准利率有下调的压力,预计5年以上贷款基准利率有望回到7%以内。与此同时,深圳商业地产的租金上涨幅度仍赶不上价格上涨幅度,因此房产抵押贷款的利率与租金回报率方面利差仍有可能保持在2%以上,但业主仍可通过物业增值来盈利,这也是为什么二手交易仍然活跃的原因。

  从需求层面来说,在深圳市场我们做过写字楼市场需求调查,发现深圳写字楼市场主流客户都是盈利能力一般的行业或者是公司,主要涉及物流、IT、旅游、金融行业,真正去衡量不少企业的资产负债表、盈利能力等,真的很难有公司能支撑写字楼租金280—300元/平方米的价位。我们关注的是这个市场中位数成交,这是支撑整个市场发展动力所在。所以在未来市场深圳这一块能够支撑成交量很大的客户群体是现在比较柔弱的中小企业;二是来自于香港市场回归或者是对成本比较敏感的企业,如果用香港租金来算,是能够把深圳租金带高一点,但是否能够到200、300多元/平方米,短期之内是很难说的。

  写字楼供应量爆发值得关注

  世联华南商业部总监何学礼:

  年初以来深圳二手商业成交基本上算是半休息状况,一手也是靠几个盘通过转借的形式,以短平快的方式走了一把,能走多少走多少,二手基本上动都没有动。我认为商业地产还要区分一下写字楼和商铺,写字楼投资回报率,就算地段再差也能够保证3%以上,但商铺如果好的话也就到3%,这还是很不错的,尤其现在在售的商铺,对比写字楼,可能相对投资回报率高一点,但不会达到10%这么高,这还是通过前期运营,不停在招商领域当中更换自己的品牌,提升自己业态丰富度,并进行国际品牌招商才能达到这样的效果。深圳商业供给这部分今年是非常大,但商业地产主要是写字楼今年供应量的突然爆发。

来源 南方日报

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