关注南昌写字楼系列之三:多元化发展的写字楼市场

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2012-8-24 9:41:17 编辑:娜娜 阅读人数:
新闻提要
     写字楼不仅是公司、企业用于办公的物业产品,还是代言城市发展的一个重要指标,是一个城市品牌形象的“代言人”。无论是纽约、巴黎等国际都市;还是上海、广州等国内一线城市,都以极其雄伟的写字楼建筑展示着各自的城市形象和发展态势。

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 从华财大厦、江信国际大厦;到地王广场、财富广场;再到恒茂国际;继而联发广场、绿地中心,南昌写字楼市场至少经历6次变革。写字楼的每一次蜕变,既是楼市不断发展的轨迹,也是城市快速腾飞的真实写照。
  有人称,2012年是南昌写字楼井喷的一年。这话不无道理。滨江一号·环球中心、联发广场、绿地中心、新地中心、保利凯旋国际广场等一大批高档写字楼大规模投放市场,南昌正进入与一线城市对接的高档写字楼时期。
  与传统写字楼相比,新一代写字楼拥有高端的硬件设施、坐享完善的综合配套、讲究符合人体工程学的办公环境,更为重要的是,随着政府“大招商推动大发展”的步伐,大批世界知名企业、外地龙头企业涌进南昌,全球经济一体化的到来使得南昌写字楼市场面临多元化发展,5O写字楼、5A写字楼、现代智能花园式观光写字楼、生态景观写字楼等应运而生,成为真正的市场主流。
  写字楼代言城市发展
  写字楼不仅是公司、企业用于办公的物业产品,还是代言城市发展的一个重要指标,是一个城市品牌形象的“代言人”。无论是纽约、巴黎等国际都市;还是上海、广州等国内一线城市,都以极其雄伟的写字楼建筑展示着各自的城市形象和发展态势。
  随着经济的发展,南昌也形成了反映不同城市发展阶段的写字楼:自用为主,追求独立办公空间的一代写字楼;讲究商务形象,有智能化运用的二代写字楼;建筑设计人性化,建筑配置科技化的第三代写字楼;具有国际化、人性化、智能化、环保化概念的第四、第五代写字楼;和地标特征更加明显,完全达到5A甲级写字楼标准,建筑节能方面获得极大提高,初步与国际接轨的第六代写字楼。写字楼所构筑的城市天际轮廓线,映射着南昌经济的飞速发展;写字楼的换代升级,则凸显出南昌的商业活力和投资风貌。
  写字楼作为代言城市发展的指标,还在于写字楼在城市经济中的“聚集效应”。在南昌,大部分的写字楼集中在CBD核心区域,以会展路为中心轴的商务圈,成为南昌城市发展的核心驱动力,先后聚集了绿地中央广场、国际金融中心、联发广场、唐宁街等写字楼大拿。并且,随着南昌多中心城市格局的铺开,多个城市新中心都有写字楼的预期,比如以紫阳大道贯穿的高新商务区,拥有绿地新都会和即将面市的泰豪科技广场、华新云中城等写字楼项目;以力高滨江国际为代表的的朝阳商务区,正不断吸引和聚集着新兴板块的人气。
  CBD写字楼表现突出
  细数南昌写字楼的发展史,时间不亚于住宅的黄金十年。十年中,城市扩容的脚步和“一江两岸”城市框架的展开,将住宅产品不断丰富,贴上低密度、蝶变、泰式风情等各式标签;写字楼也从空间、功能、配套、影响力等多方面突破,形成了亮点颇多的新一代写字楼产品。
  从第六代写字楼密集的CBD可以看出,与传统写字楼相比,新一代写字楼拥有高端的硬件设施、坐享完善的综合配套、讲究符合人体工程学的办公环境;与自身相比,CBD写字楼则在类型、功能及影响力上不断谋变、不断挖掘自身特点。
  目前,CBD写字楼的主要卖点有:地标性建筑卖点,以绿地中央广场、洪客隆国际金融中心、联发广场为代表,其中绿地中央双子塔高289米,洪客隆国际金融中心和联发广场分别高216和208米,是CBD最高的写字楼代表;5A智能系统卖点,以绿地元创国际为代表,拥有办公化系统、大楼自控管理系统、通讯化自动系统、消防报警系统和安全管理自动化系统5大系统优势;世界百强物管卖点,以新地中心和唐宁街为代表;精装写字楼卖点,以洪客隆国际金融中心为代表,精细到国际标准网格地板和精装专用行政卫生间的标准。此外,以西格玛为代表的5O(5O指办公服务、氧气、开放而自由、花园办公、花园前景)写字楼,也被看作是当前写字楼区别产品同质化的重要特征。
  写字楼朝多元化发展
  细数南昌写字楼的发展史还可以看到,突破了功能、商业配套等硬性指标后,来自人性化需要的设计亮点被逐渐放大,写字楼不再是一座座钢筋水泥混合的躯体,而是更多地承载了人文色彩与亲和魅力。除了定制舒适的办公环境外,对办公环境健康性、环保性的考量,使绿色生态办公亦成为全新的发展潮流;同时,对“优质工作环境”的定义,众多公司的观点也在发生变化,不仅是对如交通、商务氛围等传统商务元素的看重,更有对健康、生态办公环境的强烈需求。
  在此背景下,顺应低碳潮流,生态景观被纳入写字楼考核体系;许多高档写字楼开始大力营造绿色生态办公氛围。比如毗邻赣江的中航国际,利用滨江优势打造出南昌首席360°江景写字楼;如位于高新开发区的中凯国际,以30米挑高阳光中庭为纵线,在写字楼的每一层都设计了空中花园,因此荣获“2007南昌地标性写字楼”称号;再如位居CBD黄金区位的国际金融中心,提倡立体绿化、营造现代智能花园式观光氛围,项目四楼平台设计出近7000平方米空中花园,包括1000平方米的经营性休闲会馆、600多平方米的游泳池及精致艺术园林景点等,对写字楼“绿色办公”的模式提供了范本。
  除了内部完美的绿色生态办公氛围外,具有环境优美、低密度特点的生态写字楼也获得了市场的认可和追捧。如保利凯旋国际,借助碟子湖360万平方米生态公园的资源优势打造出江西首席EOD企业墅群,写字楼打破摩天大楼的固有形象,融入生态别墅群中,投资者往往以整层的方式购买。
  业内观点
  南昌写字楼市场面良好
  郭昆 洪客隆地产滨江一号营销总监
  由于此前南昌写字楼成交量和成交价格均明显低于住宅产品,很多开发商对写字楼市场报以质疑态度,因此洪客隆在推出国际金融中心、滨江一号两座高端写字楼之前,做了深入的调研活动,考评南昌写字楼市场的发展前景。经过分析后我们发现,南昌写字楼滞销,并不是因为市场需求短缺,事实上,南昌写字楼市场面十分良好。
  此前写字楼滞销的原因主要有三点:一是老城区写字楼地段优越、配套成熟,吸引部分前期进入南昌市场的公司还停留在老城区办公;二是许多中小型公司受租金限制,仍租住在地段较好的住宅小区里,分流了一部分写字楼需求;三是同质化写字楼无吸引力,并且此前南昌写字楼并未对入驻企业进行分流、配比,致使写字楼里各公司规模、综合实力不一,无法形成商圈效应,不能帮助企业赢得更多商业契机。
  对此,洪客隆国际金融中心针对这些问题逐一解决,于2009年率先试水。以国际标准打造的洪客隆国际金融中心,具有洪客隆第一街区等零售业配套,国际金融中心216米的高度,也使其成为名符其实的地标性建筑,有力提升了企业形象。
  滨江一号环球中心汲取国际金融中心成功运营经验,并在产品中溶入绿色办公的差异化需求,从设计格局和细节中体贴人们工作之余的放松体验。规划有绿色园林区,引进丰富的文体活动设备,为办公人群提供释放压力和身心活动的空间。此外,项目在引进世界级商务配套的同时,更注重人文气息的营造,“世界新品发布中心,国际咖啡连锁,花园式西餐区……”,让办公也充满生活的气息。更为重要的是,滨江一号致力打造高端写字楼、构架楼宇经济体系,着重对写字楼入驻企业提出了较高的要求。目前,签约滨江一号的企业多以整层、半层购买;行业也以大型国企、大型品牌代理公司为主,对写字楼整体形象和写字楼商圈的形成起到了较好的推动作用。国际金融中心和滨江一号也因此打破了2009年和2012年楼市低迷的格局,用实际行动证明了写字楼市场的广阔前景。
  高新写字楼市场潜力巨大
  章敏 地产资深人士
  从近期的楼市成交数据来看,商业物业呈现出供需两旺的态势。其中,写字楼板块以红谷滩和高新区为代表:红谷滩写字楼具有偏高端、售价高、集中分布、规划成熟的特点;高新区写字楼虽刚起步,但起点高,交通更便利、道路更宽敞、商圈形成更快捷。
  高新东西向沿北京东路、紫阳大道和南北向昌东大道,有大量土地以相对合理的价格,被成熟开发商竞得,规划有大量综合体项目,每个项目中均有写字楼的规划,未来2年的供应量达到30万㎡以上,写字楼市场潜力巨大。
  值得一提的还有,高新板块的地块没有出现地王,这说明开发商的地价成本相对合理,对利润的追求更为理性;而各个开发商也并未将写字楼都定位成高端写字楼,而是定位错开,高端的有绿地新都会的超高层,也有更适合中小企业的商务需求的小型综合体项目。比如:泰豪科技广场,是艾溪湖大桥引桥下桥的第一站,项目总占地面积13919㎡,总计建筑面积74755.2㎡,容积率4.5,项目定位成写字楼加精装公寓的组合,有效地配置了车位、电梯的使用时间,将商务人士的办公和居住有机结合;而三层裙楼的定位为银行、精品商务餐饮、休闲娱乐配套式的商业业态,将有效地满足在写字楼和公寓中客群的需要。
  关于写字楼投资,随着商圈形成,写字楼的租金收益,增值收益远远高于

来源 大江网-江南都市报

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