负面清单的管理模式将会为办公楼带来新的需求来源

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-1-4 9:31:26 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    自贸区的成立是上海迈向国际化都市以及全球金融中心的关键一步。然而,其短期的影响仅限于区域本身,主要表现为区域内由大量新成立公司带来的办公空间需求的近期增长。

    中华写字楼网http://www.officese.com):负面清单的管理模式将会为办公楼带来新的需求来源

 继李克强总理考察上海之后,国务院正式批准设立“中国(上海)自由贸易试验区”,试验区范围涵盖了沿着上海东部海岸线的外高桥(600648,股吧)保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域,总面积为28.8平方公里。以上四个区域不仅仅只是自由贸易区,它将更多地承载中国经济改革,特别是第三产业改革“试验田”的功能。

  新设立的上海自贸区将对上海办公楼市场中远期的需求产生深远影响。自贸区的成立表明政府进一步推动金融服务业改革,并将上海建成国际金融中心的决心。预计自由贸易区将在开放金融市场、人民币自由兑换和利率市场化等方面进行一系列的改革试点。这将有利于上海整个城市金融服务行业的发展,继而推动那些通常在中央商务区办公的下游专业服务业企业对办公空间的需求。

  而对外商投资采取“负面清单”的管理模式将会为办公楼市场带来一些新的需求来源,例如教育和医疗行业。

  自贸区的成立是上海迈向国际化都市以及全球金融中心的关键一步。然而,其短期的影响仅限于区域本身,主要表现为区域内由大量新成立公司带来的办公空间需求的近期增长。从中长期看,我们认为自贸区自身涵盖的四个区域成为新兴中央商务区的可能性极小,主要原因有四点。

  第一,就地理位置而言,四个区域都位于上海的沿海边缘地区,距离现有中央商务区远至25至60公里。

  目前这些区域大多由仓库等工业用途物业占据,缺乏商务氛围以及配套商业设施,周边基础设施建设也难与市中心比肩。

  第二,虽然位于外高桥的两个自贸区距离市中心相对较近,但是这两个区域都基本开发完毕,而且短期内政府没有进行大规模改建的计划。

  第三,从城市规划的角度来看,政府并没有试图建设一个崭新的金融或商务办公中心,来和现有的陆家嘴(600663,股吧)中央商务区以及新兴商务区域(如前滩)媲美。由于若干年后自贸区内实施的改革措施可能将扩大至整个上海,这也大大降低了建设全新中央商务区的必要性。

  第四,目前相关法规也没有要求在自贸区注册的企业必须在区内办公、开展业务,使得这些企业原先在市区的办公地点无需变动。

  由于上海大部分保税仓库坐落于自贸区内,自贸区的成立对物流仓储市场,特别是保税仓储市场的影响非常积极。除了推动金融行业改革,自贸区还将强化上海作为亚洲航运中心和贸易中心的地位。预计随着一系列海关政策和贸易法规的出台,将进一步增强上海相对于香港、新加坡等亚洲贸易中心的竞争力。企业对于自贸区的期望已经带动上海保税仓储市场需求,租赁问询量增加,对市场持乐观态度的业主已经开始提高租金。未来市场的发展趋势将取决于自贸区相关贸易政策改革的推进速度及范围。

  在零售市场方面,我们不认为自贸区会成为上海一个主要的购物目的地。就目前而言,自贸区并不会出台特殊的税制,也不会设立免税商店和免税奥特莱斯。尽管之前有报道称自贸区内将推出跨境电商平台,我们不认为在税收方面会有很大的优惠。然而长期来讲,如果进口商品的税收能够有所减免,将对进口商品的销售产生较积极的影响。

  在一段时间内,自贸区的建设进程会相对平缓审慎。就房地产角度而言,我们认为自贸区的成立也难以撼动市中心各中央商务区的地位。事实上,上海自由贸易试验区将成为中国金融改革以及制度改革的催化剂,这将成为未来办公需求增长的重要动力,并在中长期推动市中心中央商务区进一步提升和发展。

  (作者系仲量联行华东区研究部总监)(完)

  上海办公楼租赁询问量增加 企业重启扩张计划

  尽管2013年3季度上海中央商务区办公楼租赁交易量继续保持在较低水平,但租户对浦西办公楼市场的问询量已有所增加。此前保持观望态度的公司,信心有所恢复,开始将扩张计划重新放上议程。

  在浦西超甲级办公楼市场,一些即将竣工的高品质项目的预租活动有所增加,这也加剧了现有项目的竞争,一些业主为保留优质企业租户,愿意在租金方面给予更多谈判空间。因此,本季度浦西超甲级办公楼平均租金环比下降2.1%至10.6元/平方米·天。

  浦东供应持续趋紧,推动租金上涨,空置率下降。受益于内资企业租户强劲的租赁需求及极为紧张的供应,业主议价能力持续提升,推动租金继续上涨。至季度末,浦东甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.0%,至9.2元/平方米·天;浦东超甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.9%,至10.9元/平方米·天。

  中央商务区内销售型甲级办公楼表现良好,成交价格环比上升2.2%,原因主要有以下两方面:一是该市场自2012年以来缺乏新开盘项目,供应紧张;其次,来自金融机构的需求持续旺盛,尤其是对购买浦东中央商务区域内的销售型甲级办公楼兴趣浓厚。例如,本季度一家银行购买了东方金融广场A座约2400平方米的办公楼

来源 投资时报

分享到: 微信 更多
上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼