“面粉”贵过“面包”地价与房价间的“博弈”

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-11-10 9:06:53 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
     黎文江分析,今年来说,市场低迷,主要以价换量。所以广钢土地拍卖到2万块左右的楼面地价,但是并没有带动旁边的芳村地区的房价,房价还是在2万多。

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 业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系,面粉价格带动面包价格,这是成本使然。在土地市场上也会产生“地价高=楼价高”的观念,对此,合富辉煌房地产市场首席分析师黎文江表示,地价高未必等同于房价高,在不同的情况下,地王可能影响房价,也可能影响不大。这要以市场的供求关系来确定。

  “面粉”贵过“面包”

  “一般来说,地价涉及到价格成本,所以成本提高了当然价格会提高。但是也有地价很高但房价上不去的情况。”黎文江认为这主要是受供求关系的影响。

  “市场疲弱的时候,想卖高也卖不动,有时候还要以价换量。这样的情况下,一般只有把利润压缩,房价就上不去。地价与房价之间没有必然联系,市场疲弱的时候,价格降低些,市场回暖了,再把价格拉上去。”

  然而近一两年来土地市场上出现了越来越多的“面粉”贵过“面包”的情况,黎文江分析这当中的原因有四点:其一,土地价值不断提升。政府每年都投入很大的资金改善交通、配套,各方面价值的提升带动了土地价值提升。例如珠江新城以前是农田菜地,政府投入几千亿,现在变成了CBD,土地价值就不一样了。

  其二,广州倾向用三旧改造的土地。城中村改造、旧厂改造、旧城改造,这些地都集中在中心区,中心区一般价值比较高。同时旧房搬迁改造资金也不会少。这两年特别突出的是中心城区的旧城用地推出很多,连带土地整体价格上升。

  其三,中心城区土地遭哄抢导致价格推高。现在广州不仅是本地开发商拿地,还有外地如北京、上海来的开发商。他们觉得广州的土地比北京、上海、深圳便宜,觉得可以拍,推高了地价。

  其四,政府配建加高了地价。现在政府有限制,要求溢价率要达到50%以上。达到了限制地价,转而开始竞配建房。例如广钢的土地,9月29日确定底价是1万4,但是配建就加高了地价。所以算的时候就不仅是地价,还要把保障房、安置房成本加上去,这无形中加大了地价的价格。

  地价与房价间的“博弈”

  在这场地价与房价的博弈中,衍生出了“地王”。那么地王是否会推高周边的房价?黎文江举例说明,这主要还是从成本和供求关系来看。

  “现在广州地价已占到房价50%,往年地价占房价30%——40%左右。现在地价越来越高了。比如广钢如果是2万块的楼面地价必须要卖到4万一平方,这样才可能是有利润的。但问题是,在市场不好的情况下,旁边的房子才卖2万你要卖到4万是不可能的。所以要看到推出房屋的时候市场情况会不会提升。”

  黎文江分析,今年来说,市场低迷,主要以价换量。所以广钢土地拍卖到2万块左右的楼面地价,但是并没有带动旁边的芳村地区的房价,房价还是在2万多。

  “房价不是想高就能高的。比如番禺,一块地拉高到1.7万/平的楼面地价,但是旁边很多品牌楼盘5月份降价到1.3万/平、1.4万/平左右,楼价比刚拍的地价还要低。”

  他认为,现在做住宅的开发利润率越来越低。一些开发企业,每年的纯利润率下降1%,现在大概在11%——12%这个利润点。所以销售额越来越大,但是成本越来越高,然而利润率会越来越下降。所以现在变成多种经营,不但做住宅,也做旅游地产、商业地产、养老地产等,以及跨行业的开发、海外开发。因此,不一定非要在一线城市拿地。

  据他观察,现在广州市的情况跟以往已经有些不同,本地的开发商反而到二、三线城市去,或者做海外地产、养老地产等。与此同时,外面的企业想进入一线城市,在广州拿地比较多,今年外地房企拿地占的比例超过50%。

  “理性拿地、精确规划、合理开发”

  在黎文江看来,房地产开发的黄金时期还在继续。市场一直在波动,2008年到现在这6年时间,调整期有3次,繁荣期有2次。调整期大概持续1年至1年半左右的时间,此后又有一个繁荣期出现。

  “现在有政策对房地产的支持,稳定住房消费成为基本国策。我比较看好明年的市场,等到明年市场好了再去买地,地价又高了。所以我们鼓励开发商趁市场不好的时候进货。就像股票,买的时候要趁低。明年开始又会有一个新的繁荣。”他谈到。

  黎文江指出,在市场不好的情况下,土地市场底价成交甚至流拍也存在,但这并不意味着开发商不拿地,土地等于生产资料,所以一定要有土地储备。一些聪明的开发商反而趁市场不好的机会来拿地。一是因为便宜,有时候能底价拿地。二是有利于开发商在股市里得到更多的融资。买了一块地可能会有更多的融资机会。所以,不是市场不好房企就不买地。只要有资金,只要上市能够融资,地还是要买的。

  “拿不到纠结三天,拿到了纠结三年。”黎文江笑言。他认为开发商应该理性拿地、精确定位、合理开发。拿了之后,考虑做什么产品,销售对象是什么才是最重要的。

  对于地王囤地的现象,黎文江表示,“在几年前我就有一个观点,当时广州有27块地王,但是过了2年,开发的不多,还有24块没有动工。没有动工的原因经我们调查有很多,比如拆迁碰到钉子户、股东撤资不干了、规划改来改去延长了时间、市场不好、开发商囤地等升值等。”(

来源 新华网

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