结束中央集权成房地产巨头转型新潮流

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-12-15 8:42:48 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    在地产圈流传了半年的传言最终成真。有地产人士认为,这一事件并非孤立事件,而是代表着地产巨头转型的一种潮流:结束中央集权、大封诸侯。顺应这种潮流的地产企业,将同古代建立了800年基业的周朝一样长治久安有抗风险能力,而逆这种潮流而动的企业就难说了……

    中华写字楼网http://www.officese.com):结束中央集权成房地产巨头转型新潮流

    2014年12月9日,毛大庆确认其将从明年1月1日起赴任万科北京区域(除京津地区外,还管辖着河北、山东、吉林、辽宁4个省份的10多个城市的业务)首席执行官,兼北京公司董事长,原北京区域首席执行官丁长峰将接替其出任集团商用地产业务负责人,原杭州万科总经理刘肖将接任北京万科总经理一职。

  在地产圈流传了半年的传言最终成真。有地产人士认为,这一事件并非孤立事件,而是代表着地产巨头转型的一种潮流:结束中央集权、大封诸侯。顺应这种潮流的地产企业,将同古代建立了800年基业的周朝一样长治久安有抗风险能力,而逆这种潮流而动的企业就难说了……

 结束中央集权大封诸侯是潮流

  周朝是我国历史上的重要朝代,存在于公元前1046年—公元前256年,是“华夏”一词的创造者与最初指代。周朝共传31代38王,共计791年。

  周朝行分封制,周天子为“天下共主”。而各诸侯王在自己的统治范围内,有生杀予夺的绝对权力。这个朝代是中国历史上存在时间最久的一个朝代。自秦朝中央集权之后,每逢遇到统治危机,总有怀旧者提出恢复分封制的议论,但是一直未能再成现实。

  有历史学者认为,周朝各地交通不便,区域差异很大,政令和军队到达各地也有难度,分封诸侯更利于统治。而从秦朝利用其强大的动员能力修建了“秦直道”等古代“高速公路”后,中央政府的政令可以迅速通达四海,而当时各地基本都是农耕渔牧为生,经济发展差异并不大,用一套法律和政令统治全国行得通,所以中央集权制成为主流。

  三千年过去,交通空前便利。在地产的黄金时代,许多全国性的地产公司仍沿用“中央集权”模式。地产总裁等精英们一年有半年在天上作“空中飞人”,飞往全国各地的分公司进行业务指导。强大的总部配置一切资源,用同样的逻辑、同样的盈利模式乃至同样的产品线,在全国各地简单复制自己在其它城市的成功模式,也能赚得盆满钵满。

  而地产进入白银时代后,随着各项目利润率的下降,地产大佬们逐渐发现,全国各地的区域差异正逐步凸显,一个地方的成功模式已经不能在另一个地方复制,一线城市与二线城市、三线城市之间,乃至一线城市之间,都有了完全不同的行业逻辑。

  而如果不重视这些区域差异,每个项目都很有可能成为一场冒险。在深圳的销售总监不可能明白在北京延庆的项目的销售逻辑。

  于是,结束中央集权,大封诸侯,“让听得到炮火的人指挥打仗”,成为许多公司的选择。

 地方公司达到一定规模才有“独立”资格

  但是,不是所有公司都能做这样的选择。除了习惯性的各种“路径依赖”之外,最大的问题在于规模依赖。

  如果地方分公司的规模不够大,一旦“独立”,如何能与地方上的区域王者竞争?

  不过万科不存在这样的问题,过去5年,北京万科销售额均突破百亿。2012年其于10月份达到这一目标,2013年则又提前了一个月,全年销售额达160亿。2014年前10月其销售额已经超越去年达170多亿元,刷新中国地产行业城市级公司前10月的销售纪录,全年超200亿几乎已经是板上钉钉的事。200亿的规模已经可以让北京万科独立成为中国地产的前50强乃至30强。而且,未来2--3年,万科的销售规模会达到天花板——3000亿左右。这意味着,在未来几年,还会涌现出好几个“北京万科”。

  虽然距离已经不是问题,但是面对区域市场的细微变化、客户的偏好、社区的个性化运营等,区域与总部依然存在严重的信息不对称。在这种状况下,选择分封诸侯,让其更好地发挥主观能动性,让区域公司进行更自由地创新是必须做出的选择。同时,这还涉及到万科的事业合伙人制度能否永葆生命力:给予区域公司充分的自主裁决权,有利于提升其主人翁意识,激发区域公司的奋斗活力。

  毛大庆担任北京区域首席执行官,业界有“架空”之论。这并不完全是空穴来风。万科采用总部——区域公司——城市公司的管理架构。全国设北京、上海、深圳、成都四个区域公司,近年来,为了增强业绩增长动力,避免一线作战人员受到内部掣肘,万科提出了“一线当家”:除拿地、财务和考核归属总部外,其余均由一线公司主导,充分放权。而区域本部名义上级别高于一线公司,但仅充当协调、顾问和教练的角色。这也使得理论上级别高于一线公司的区域本部略显尴尬,仅充当顾问和教练的角色,实权有限。为提高管理效率,区域本部团队近年来还被多次精简。所以“架空”之说在之前也有一定道理。

  但是,根据其它报道,就在半年前,也就是毛大庆转岗传闻刚出来的时候。基于总部管理半径膨胀过大,郁亮重新平衡了三级关系,将一线公司部门经理以下的人事任命权和拿地审批权下放给区域公司,适当增强了区域本部的权力。而2015年,万科将对区域公司进一步放权,使其由原“总部派出的管理机构”逐步变为“承担经营管理责任的事业部”。也就是说,总部的权力、一线的权力都在向区域公司集中,可以想见,未来这个趋势还将继续。“架空”之说也不再站得住脚。

  还有报道称,之前万科共有北京、上海、成都、广深四大区域本部,其“首席执行官”分别为丁长峰、张海、莫军、张纪文。这四位区域本部首席执行官,在万科名列“集团管理层”团队,也都分别担任万科集团高级副总裁。毛大庆此前是唯一一名担任集团高级副总裁并兼任地方一线负责人的高管,名列“集团管理层”,其余38位一线地方负责人均属“公司中高层”。毛大庆这次成为区域本部首席执行官,可谓名正言顺保有“高级副总裁”职务。

 大船转变航向需要反复演练 ,小船更好掉头

  在过去5年,毛大庆活跃于集团创新一线,凭借其个人能力在北京扎根——在商业地产、养老地产,推行社区运营范畴内的服务和创新,以及城市配套商这一战略方向均交出了不错的答卷,并逐渐形成了个人色彩浓厚的管理风格。

  就在自己换岗的消息被证实前,毛大庆接受了《广厦时代》的采访,他说得最多的是“改革”。“明年北京万科的主要任务就是抓紧时间进行改革,而且要见到成效。通过改革找到新的核心业务、产业突破口;找到新的土地布局方向,以及在‘合伙人制度’下建立新的管理制度和体系。”

  在这次采访中,毛大庆也罕见地详细的总结了自己过去的5年,市场大势、集团支持、团队以及合作伙伴是他提到最多的。而对于未来五年,他表示心中仍有忐忑,无论在企业还是个人的发展,面对充满未知的市场,找到一个正确的方向都是他和他的团队当下的重点。在坚持核心业务的同时,寻找一条与房地产相关的,持续增长的产业是他们当下要研究的,是医疗,是养老,还是其他的什么,现在都尚未确定。公司未来三年的发展计划的制定“ 从未这么难过”。

  与此同时,这三年还伴随着国家整体的改革,产业发展趋势也同样不确定。毛大庆介绍到,首先要保证核心销售额不退步,但更重要的是抓紧时间进行改革,主要是三大方面:一是明年一定要明确新的核心业务,找到行业转型突破口,并且开始付诸实际;二是一定要找到新的土地布局,这个布局不只是拿块地,而是要为新的五年基垫,就像当年的房山一样;三是在合伙人制度下建立起新的管理制度。这三点就是明年北京万科的工作。

  而在换岗消息被证实后,毛大庆发在微信朋友圈的稿件说“如果让我来选择一个汉字来标记即将过去的一整年,我想,非‘变’莫属……万科在‘变’。潮平两岸阔,风正一帆悬,万科的自身定位,已经由‘住宅供应商’升级为‘城市配套服务商’。”

  毛大庆此前接受采访时说,万作为一艘大船,转变航向,还是其它都需要经过反复的研究和演练 。

  确实,小船更好掉头,更何况,北京万科乃至北京区域本部都已经不小。

来源 明源地产研究院

分享到: 微信 更多
上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼