东莞轻轨旺铺牵出“70年产权”问题

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-2-26 10:15:28 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    不仅是阿霞,对于不少业内专业人士来说,他们都不太了解70年产权商用物业的情况。南都记者致电长安一大型在建项目的负责人,该项目为城市综合体,是写字楼、住宅、商场等业态的混合体。该负责人在咨询过同事后,才明确表示其中的商用物业部分确实拥有70年产权。

    中华写字楼网http://www.officese.com):东莞轻轨旺铺牵出“70年产权”问题

轻轨旺铺牵出“70年产权”问题

不仅是阿霞,对于不少业内专业人士来说,他们都不太了解70年产权商用物业的情况。南都记者致电长安一大型在建项目的负责人,该项目为城市综合体,是写字楼、住宅、商场等业态的混合体。该负责人在咨询过同事后,才明确表示其中的商用物业部分确实拥有70年产权。 

  但70年产权的商用物业,对东莞地产来说绝不是新鲜的产物。就目前来看,已经投入使用的希尔顿广场、中信协和大厦、鼎峰卡布斯、君悦2046、名门酒店以及在建的汇盛国际、长安万科中心等都拥有70年产权,并且还有不少将要开建的写字楼项目,同样也拥有70年产权。
 

  根据国务院55号令的规定,商业金融用地的使用年限为40年,办公用地的使用年限为50年。为何东莞市场拥有大量的70年产权的写字楼和商业体?
 

  
这不是遗留问题,是制度问题 

  为了解开这个谜团,南都记者采访了多位业内人士。东莞市房协一位内部人士解释:“70年产权的写字楼,应该是之前历史遗留下来的问题。不少地块都是较早协议出让的,当时对于商住用地没有明确规定。只是最近几年才开始有了商务金融用地的提法。可能是因为之前规划不明,导致出现了70年产权的问题。” 

  但对于这一说法,东莞市世纪广场总经理邓学冠并不认同。“从用地性质来看,既有写字楼也有住宅的项目用地,都是商住用地。商住用地的使用年限均为70年,写字楼的使用年限是随着住宅走的。”从其分析上来说,写字楼能够获取70年产权是因为土地制度的问题。这或许就是事情的真相。就此,南都记者翻阅了大量国有土地使用权的出让文件,发现土地用途为普通商品住房的R 5类地块,其规划具体要求中有一点提到“地块居住建筑面积不得超过计容建筑面积的70%”。
 

  “本来是住宅用地,但对于住宅的建筑面积只做了上限规定,没做下限规定。也就是说开发商拿到这类用地后,建筑0平方米的住宅面积也是合理的,开发商完全可以全部拿来建设商用物业啊。这类用地的使用年限就是70年,这样一来,就给70年产权的商用物业提供了滋生的温床。”一位常年从事东莞土地研究的专业人士透露。
 

  70年产权写字楼的出现,不是历史问题,而是制度问题。
 

  
用地年限不规范是根源 

  看似是规划的问题,其实背后的根源则出自国有土地使用年限不清晰。一位不愿透露姓名的业内人士表示:“如果说R 5居住用地只规定了住宅面积的上限,没规定下限,这是导致70年产权商用物业的直接原因,那么其根本原因则来自于土地使用年限的规定。” 

  为了查询土地使用年限的问题,南都记者对比翻看了东莞市和广州市的《国有建设用地使用权出让合同》,发现在土地使用年限规定上,东莞方面存在着不完善的地方。
 

  两市土地出让合同的第七条均为关于使用年限的规定。其中广州市第七条这样规定的:“本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或者其他用地为50年。”而东莞市第七条的规定则显得简单得多,“本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为70年”。两者对比之下,东莞在土地使用年限方面的规定显得并不完整。
 

  而同时南都记者也致电询问了深圳市从事土地研究的人士,其表示:“深圳的地块,除了住宅的裙楼商业为70年产权外,其他均为40年,写字楼均为50年的使用权。没有出现类似东莞的情况。”
 

  对于东莞70年产权写字楼的现象,广州中原地产项目部总经理黄韬评论:“国家明确规定写字楼使用年限为50年,商业使用年限为40年。虽然不太清楚东莞的具体情况怎样,但从结果来看,拥有70年产权的写字楼或商铺就是违背了国家的规定。其中可能是利用商住用地的概念,混淆了使用年限问题,从而让写字楼搭乘了住宅的顺风车。” 

来源 南方都市报

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