上海宏观调控下的房地产市场发展现状及趋势

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-8-31 12:15:40 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    经过前一阶段国家的几次宏观调控,一手房、二手房价格成交量下降很多,但是现在来看价格虽没有下降很多,但是涨幅也不是很大。最近二手房交易量出现了回升的态势,因为很多客户也考虑到了刚性需求。从目前二手房交易量来看,每一周都有所回升。

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该文通过结合参考小组负责人参与的“广州市80后群体住房需求调研”、“新型城市化背景下广州市住房租赁管理模式创新研究”的调研经验及客观数据,以80后青年实例访谈为主,资料论证比对为辅,以“80后青年置业刚需与其购买力的矛盾分析”为主题,从对各个层次的青年典型个案访谈中深挖80后住房现状、购房需求和购买力现状。通过直接关系和间接介绍相结合方式,锁定广州80后青年中具有代表性的访谈对象,获得联系方式,对典型案例进行实地拜访及访谈。让政府及社会了解80后青年置业刚需与其购买力的矛盾现状,借鉴英美等主要国家及其大都市住房租赁的现状及住房租赁管理的主要原则,结合中国住房租赁市场存在的问题提出发展策略,探索如何建立基本的住房供应制度,供政府及社会参考。

宏观调控下的房地产市场发展现状及趋势

宏观调控下的房地产市场发展现状。经过前一阶段国家的几次宏观调控,一手房、二手房价格成交量下降很多,但是现在来看价格虽没有下降很多,但是涨幅也不是很大。最近二手房交易量出现了回升的态势,因为很多客户也考虑到了刚性需求。从目前二手房交易量来看,每一周都有所回升。

房地产行业并购购交易下降趋势在2012年第一季度并未止跌。据清科研究中心统计,2012年第一季度房地产行业并购数量仅有13起,同比回落63.9%,环比回落45.8%,涉及金额3.43亿美元,同比减少81.2%,环比减少61.1%。房地产寡头时代或正悄悄不期而至。

数据显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格,从环比来看,7月份有50个城市上涨,比例超七成,这也是2011年5月以后房价上涨城市最多的一个月。对比发现,今年1月无城市上涨,但自4月份开始,上涨的城市个数连续增加:4月份3个城市上涨,到6月则有25个城市上涨,7月房价环比上涨城市甚至超过了前6个月的总和。7月份上涨的城市中,北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比全面上涨。

宏观调控下的房地产市场发展趋势。今年的政策已经确定;今年的投资下滑也是确定的;今年的销售,商品房的销售可能会越来越不好。明年房地产市场的走势,需要参照今年下半年的开工量。一线城市会持续低迷,量跌价滑趋势明显,已从卖方市场转为买方市场;热点二线城市成交量的变化方向与一线城市基本趋同,但量价均会比较稳定;普通二线城市成交情况预计出现明显区域分化;三、四线城市会异军突起。针对以投机为目的的需求仍将严格被限制,而对首次置业者,则有望从信贷及行业政策得到扶持。专注于普通住宅建设,主要客户群针对首次置业的企业有望获得更广的发展空间,有效支撑企业业绩的稳定增长。

广州房地产市场的供需现状

从本次调研及网上政府公布的住房供应来看,广州房地产市场是供不应求的。

受供应结构影响,外围成交量大,中心区严重萎缩。花都、番禺保持成交大区势头。传统成交大区天河、海珠和白云萎缩明显;南沙成交量大,上升明显;中心六区成交量全部不同程度缩量。

房地产视角下的“80后”住房需求特点。作为刚需为主的首次置业购房群体,在购房时都会选择高性价比的,紧凑型的、高性价比的房子。目前房价稳步上涨,“80后”买房压力较大,他们比较能接受房子总价在60—80万这个价位。而在租房方面,“80后”较为接受1500元以下的30—60平方米的小房。进入适婚期的“80后”在首次置业上,选择的是紧凑型、高性价比的小户型,在房间需求方面一般都会考虑未来成家立室、赡养父母等因素,因此60—90平方米的两房一厅或小三房最为热销。

其次在选择住房方面最重要的是行政区域与工作地点的距离,根据满堂红集团上半年成交量资料显示,番禺区占19.5%,白云区占17.5%,增城占13.8%,天河区占13.3%,“80后”考虑这些区域的原因是交通便利,生活成本低,楼价相对便宜,并且周围配套设施相对成熟。

讨论与分析

由上可知,在广州房地产行业高速发展的同时,却面临着一个新的但尤为紧迫的问题,在不完善的城市住房保障体系中,产生了游离在保障政策视野之外的“夹心层”,且其数量巨大。由于“80后”群体是广州经济发展的生力军,解决“夹心层”的住房问题尤其重要,理应重视。

根据数据显示,78%的80后一月的工资能买不足1平方米的商品房,22%的人的工资能买1平方米以上的商品房。根据我们的分析得出广州市“80后”所能承受的住房单位价格约为8000元/每平米,据南方都市报得知,2012年7月30日至8月5日广州市一手住房成交均价为网签均价为12811元/平方米,与“80后”群体能承受的住房价格相差高达4811元/平方米。另一方方面,广州市“80后”人口数量约264万约占全市人口(约1600万)16.5%,但是在政府方面,广州的限价房几十比一,而且申请条件苛刻,致使经适房基本上是被抢光的,这意味着“80后”的住房需求有极大的缺口,这离“80后”住房问题的解决还有很远的路要走。

居者有其屋是中国的传统观念,要落户广州就要在广州买房,临时性才会租房。总体来说“80后”群体都是希望买房的,都希望有一个真正属于自己的家,租房只是临时性的、过渡性的。作为刚需为主的首次置业购房群体,在购房时都会选择紧凑型的、高性价比的房子,而且还要考虑上班的距离、交通便利的程度等问题。根据目前了解的“80后”居住情况,“80后”多因工作地点而租住在天河区,荔湾区,越秀[简介 最新动态]区,白云区,海珠区等地,或购买番禺区、天河区,荔湾区,越秀区,海珠区等近郊的一手房或中心城区中偏远地区的二手房。

研究结果发现,“80后”群体住房需求较受到总价、与工作的距离、交通便利程度、户型等关键性特征的影响,表现为:倾向于购买“两房一厅一卫”或“三室二厅二卫”,而倾向于租住一房一厅或两房一厅;倾向于距离市中心近的住房;对轨道交通站点及公交站点有极大需求;对小区附近的价格、公共设施配套、居住环境等配套设施极为重视。

来源 环球市场信息导报

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