北京多个涉嫌商改住在售 购房者面临巨大风险

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2014-9-28 6:37:08 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批过程中存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用,用地性质和产权性质不符。

    中华写字楼网http://www.officese.com):北京多个涉嫌商改住在售 购房者面临巨大风险

疯狂的商改住系列报道之一

编者的话:尽管已经明令禁止,但在监管层看不见的角落,商改住项目仍如野草般疯长。一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中。“不限购、总价低”的标语随处可见。

为何这些明令禁止的项目能够大行其道?他们都是打着什么样的旗号进行销售欺骗消费者的?消费者购买了这样的项目面临着怎样的风险?为揭开疯狂商改住背后的神秘面纱,《中国经营报(博客,微博 )》将联合和讯网房产频道对商改住项目进行深度报道,希望通过一个个鲜活的案例解剖,警醒消费者和有关监管部门。

违规成本低,购房者面临巨大风险,超20个项目涉嫌商改住在售

尽管已经明令禁止,但商改住项目仍在打着各种旗号如野草般疯长。

据和讯网公开信息,仅在北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示,年内预计还有39个类似项目计划进入市场。

《中国经营报》记者调查发现,目前北京楼市常见的“商住两用房”,实际上早在2011年就被明确叫停。

虽已被叫停3年有余,但北京楼市商业立项的诸多楼盘仍以“商改住”的模式进行设计和销售,可谓屡禁不止。

这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批过程中存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用,用地性质和产权性质不符。

对此,有业内人士表示,“商改住”是游走在政策与市场边缘的“怪胎”。打政策擦边球是出于对市场利益的追逐,在楼市持续低迷的情况下,如此冒险,也是出于无奈。未来一段时间内“商改住”还不会绝迹,何去何从主要将取决于政府的政策和市场管理。

北京成商改住重灾区

记者走访北京部分“商改住”项目发现,除了产权年限续期不明确外,为了迎合市场需求,不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。比如朝北8080项目,即涉嫌违规开通天然气、设独立厨卫。除此以外,“偷面积”的事情也比较普遍。而这些都是明显违背了北京住建委的有关规定的。

业内专家们在接受采访时表示,“商改住”屡禁不止、大行其道的背后是市场逻辑下的利益考量,是在市场持续低迷和利益驱动下开发商的铤而走险。

亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时认为:“住宅类地价太高,商住类的产品没办法平衡地价水平,自持经营的市场接受度相对低,回报周期长,地块可能会赔钱,在这种情况下,开发商就会动脑筋去找一些市场的空白点。”另外,商改住在北京地区属于“重灾区”,这和限购门槛高,需求大有关系。

上海易居房地产研究院8月份发布的《易居七彩快报之一线城市》报告显示,商业营业用房成交均价处于震荡式下行的态势,而存销比增长态势延续。办公用房成交均价则连跌3个月,在供大于求的态势下,库存量继续出现上升,库销比依然处于高位。

记者查阅多家行业顾问机构调查统计数据发现,2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前,二三线城市由于商业综合体过多,空置和变成烂尾项目的已不在少数。

而据世邦魏理仕披露的数据显示,至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验。

商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题,在二三线城市的商业地产开发商,更是面临着商业项目回笼资金的困惑。

商业地产市场情况不容乐观,使得“商住倒挂”情况更为突出。

而且从土地价格看,商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%。

一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示,“商改住”其实是个怪胎,这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心,在区域规划时设计了大量的商业、商务配套;而在企业拿地之后,发现这部分没法做——也许是市场根本不具备充足的容量,也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”,当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式。

记者实地走访调查发现,目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外,如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。

有专家指出,商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。

据《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。

投机心态下风险骤增

走访中记者发现,无论是购房者还是售房者,在限购风行的大背景下,都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱,也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。

据了解,选择“商改住”项目的客户,很大一部分是投资类客群;另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。

“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可,而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。

由于不受限购约束,“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。

但是,对大部分人来说,“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗?

据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

本报记者咨询了一些房地产业内人士,他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低,却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示:“先不说水电和燃气的不足,单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”

对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看,虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电,但也只是“偷偷摸摸”见不得光,无法写到购房合同中。也就是说,大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

除此以外,政府并未对这类项目的产权做出明确的规定,在买了这种住宅后,也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手,在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。

除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,对购房者而言,以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐,并不是一笔看上去很美的投资。

游走在政策的灰色地带,涉嫌违规的项目负责人对“商改住”也很敏感、很避讳,当记者提及“商改住”一词时,多个商改住楼盘的负责人都反应强烈,并矢口否认,“不是商改住,是商住两用”。对此,专家表示,二者并无本质区别,只是文字游戏罢了。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者,“商改住”是限购政策下一个政策规避的产物。对于此类物业,一般购房者并不是很懂其模式。但往往会因为此类住房规避了限购限贷政策,而积极购买。不过此类住房的缺陷也是明显的,比如首付款比例比较大,而且产权、住房的水电费用标准等方面,都不如普通商品住宅。

他还指出,商改住的住房,背后可能和业主落户等需求会发生冲突,进而使得购房后的部分需求没法满足。“举例来说,如果此类商改住项目并非学区房的领域,那么未来子女入学也很困难。甚至有些开发商承诺未来此类住房会从40年产权变为70年,但此类承诺可能失信的概率很大。”

来源 中国经营报

分享到: 微信 更多
上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼