房地产行业已显从高峰逐渐进入下行通道的大趋势

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2015-1-10 9:28:07 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    恒大地产总裁夏海钧认为,房地产行业已显现出从高峰逐渐进入下行通道的大趋势,2015年很多中小企业会面临更加困难的境地,行业集中度会进一步提高,对大企业而言则是一个并购的机遇。

    中华写字楼网http://www.officese.com):房地产行业已显从高峰逐渐进入下行通道的大趋势

翻开统计局的统计数,从1990年以来至2013年(2008除外),新建商品房销售面积一直保持超过20年的高速增长——这一局面在2014年被打破:新建商品房销售面积5年来首降,百城房价连续8个月下跌,“双降”之下,2015年的房市还会像2013年那样强劲反弹吗?反正地产大佬们是不太看好的。房地产高速增长的拐点或许真的来了,从房价走势、库存数据、人口状况等基本面来看都难言乐观。失去了行业高增长的温床,地产业将进入通过吞食别人领地实现自己继续增长的阶段;亦或是一些地产企业选择转型,进入其他领域来维系自身增长。

导读

在诸多分析机构对2015年楼市的预测中,成交量这一指标仍然处于下滑趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为,新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。

全国房地产经理人联盟副主席余英认为,2015年全年主题还将是去库存,调控后遗症将会显露;一些“地王”项目难以实现利润,多地可能会出现土地流拍现象;部分商业地产亏本大甩卖,二手房成交量将继续萎缩。

中国房地产市场在高歌猛进了5年之后露出了疲态。

21世纪经济报道记者综合多家机构数据估算,2014年,中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右,这是自2009年之后5年来的首次下滑。

在各种救市政策的利好下,去年年末的楼市有了一丝暖意。“楼市的春天是否已经回归?”“2015年的房价是否反弹?”关于楼市乐观的言论日益增多。1月7日,北京86亿总价新地王的出现,更加剧了乐观的氛围。

但成交量这一指标,在诸多分析机构2015年的预测中,仍然是下滑的趋势。包括任志强在内的业内人士普遍认为,新建商品房销售面积今后都很难超过2013年13亿平方米的峰值。

与成交量下滑的趋势一致,经过2014年至今连续8个月的环比下跌后,2015年房价预计也将走出L型的曲线,正如soho中国董事长潘石屹所言,房价在L的这条尾巴上将会持续很长时间。

机构人士也认为,一线城市的回暖并不能代表全部,2015年房地产行业基本面仍未改变,库存高企、以价换量的模式还将继续。

基本面:供过于求

2014年的最后一个月,信贷松绑和降息的效应明显显现。中原地产研究中心统计数据显示,12月份54个城市合计住宅签约套数达到了31.8万套,创造了2014年全年的单月最高纪录,其中一线城市达到了5.366万套,环比上涨幅度高达38%。

尽管如此,2014年全年楼市整体销售情况并不乐观。

据国家统计局数据,2014年1-11月新建商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%;据多家机构预测,全年新建商品房面积为12亿平方米,这并未超过2013年13亿平方米的销售面积。

历史地看,过去二十年中国新建商品房销售面积仅在2008年出现过下降,此后在2009年同比大涨42.1%,并于之后的几年一直保持上行,2013年增幅为17.3%。

2015年将会如何?东兴证券预测,2015 年商品房的销售面积将同比下降3%;全年销售金额同比下降3%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,楼市在2014年底出现翘尾现象,但这并不意味着翘尾行情在今年能够延续。

制约成交量上涨的因素是,房企在2015年仍然面临较大的去库存压力,房地产行业供过于求的基本面并没有实质性改变,这将会进一步影响房地产企业的资金面。

据国家统计局数据,截止2014年11月末,全国商品房待售面积近6亿平方米,而施工面积超过70亿平方米,巨大的库存导致很多城市去化周期超过1年,甚至需3年、5年。

万科总裁郁亮指出,规模增长带来的存货风险在加大,房地产行业靠土地和房产的自然升值盈利模式已不可持续。

全国房地产经理人联盟副主席余英认为,2015年全年主题还将是去库存,调控后遗症将会显露;一些“地王”项目难以实现利润,多地可能会出现土地流拍现象;部分商业地产亏本大甩卖,二手房成交量将继续萎缩。

瑞银首席经济学家汪涛预计,2015年房地产行业会以消化库存为主,而非急于拿地和开工,因此新开工面积可能会再跌10%,给相关行业带来更大拖累。房地产下滑仍将拖累2015年GDP增速进一步放缓至6.8%,2016年放缓至6.5%。预计2015年底前央行将再降息40-50个基点,以降低融资成本、减缓不良贷款生成速度。

张宏伟认为,尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也已松动、各地方政府也在发布“救市”措施、央行开始降息,与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这些政策的效果都是短期的,并不代表未来楼市基本面会逐步回升、未来问题会越来越少。

房价将先降后稳?

2014年末,多位房地产业内人士对2015年的趋势做了预测。乐观者如任志强认为,2015年9月份之后房价将会反弹。

万达董事长王健林则明确表示,期待2015年下半年房地产市场再现高潮的想法不切实际,“除了北上广深等局部地区,行业整体已经呈现过剩局面”。

数据显示,2014年12月百城均价降至10542元/平方米,自5月以来连续8个月环比下跌,同比下降2.69%,自10月起连续3个月同比下跌;十大城市住宅均价下降至18878元/平方米,同比下降0.61%,跌幅显著低于百城整体水平;分梯队来看,一线城市住宅均价表现坚挺,住宅均价累计上涨0.58%,二三线城市均下跌。

2015年全国房价或将延续下行态势。预计,2015年房价的整体走势应是先降后稳。

一方面,目前很多城市库存还处于高位,诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡等市消化周期均超过18个月,房价还有进一步调整的空间;另一方面,从销售目标完成情况来看,2014年多数房企恐难完成全年目标,这意味着大多数企业库存也处于高位,在2015年上半年的相当长一段时间里,降价去库存仍将是主流销售模式,房价也有进一步下探的可能。

此外,在整体经济下行的新常态下,2015年不同城市房价未来走势或将呈现深度分化。

北京中原地产首席分析师张大伟指出,从城市等级来看,一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感,潜在购房需求仍较旺盛,同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高,如果2015年货币环境进一步调整,一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。

以上海为例,上海2014年土地总成交量达到1760亿,住宅类成交楼面价高达10400元,比2013年的平均地价6643元上涨了57%,整体市场依旧红火。报告认为,一线城市市场购买力依旧旺盛,房价仍将保持稳定,还可能有小幅上涨。

而在少数热点二线城市,同样存在大量的购房需求,库存压力减轻后房价走势或接近一线城市,但多数二线城市价格预计相对平稳;大多三四线城市市场需求在早期透支,一定时期内库存压力较大,房价或将继续下行。

分析师表示,合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较短、供求相对平衡的城市,房价或有一定上涨可能;而对于部分供过于求、存量显著高企的二三线城市如杭州、常州、营口等地而言,在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下,面对日益逼仄的市场需求,企业蜂拥出货的可能性将大大上升,其供求风险也将大大增加。

此外,开发商也将发生分化。恒大地产总裁夏海钧认为,房地产行业已显现出从高峰逐渐进入下行通道的大趋势,2015年很多中小企业会面临更加困难的境地,行业集中度会进一步提高,对大企业而言则是一个并购的机遇。

来源 21世纪经济报道

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