目前国内金融市场不成熟 REITs不具备落地条件

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2015-2-1 13:10:30 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者,目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制,金融市场也不成熟,REITs还不具备真正落地的条件。

    中华写字楼网http://www.officese.com):目前国内金融市场不成熟 REITs不具备落地条件

   日前,住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,表示要建立多种渠道发展租赁市场,推进房地产投资信托基金(REITs)试点。一时间,资本市场和房地产市场热潮涌动,各方都在期待中国版的REITs能够尽早落地。

    尽管2014年中信证券和苏宁云商已经开始试水REITs,但是在目前的金融监管环境下,我国房地产证券化产品离典型的REITs还有很大差距,开发商的担保责任、物业抵押、股权转让、收益率等都受到严格的限制。

    新加坡大华银行上海分行一名业内人士告诉《每日经济新闻》记者,目前中国对REITs的发展存在诸多政策限制,金融市场也不成熟,REITs还不具备真正落地的条件。

    类REITs开始试水

    2014年5月,中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划,被认为是国内和典型REITs最接近的产品,该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让,从而实现了REITs产品的流动性。2014年12月,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划(以下简称中信苏宁)成立,该产品推出的售后返租类似REITs的做法。

    以上两款已经面世的类REITs产品,持有物业分别为写字楼和零售物业,均为商业地产。而住建部《意见》则是“鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁”。对此,曾有房地产开发商向记者表示,一来住宅的租金回报率较低,达不到REITs对收益的要求,二来对开发商而言,出于回笼资金的考虑,更倾向于卖房而非租房。

    而即便是商业地产的证券化,与国外标准化的REITs产品也存在很大差异。《每日经济新闻》记者了解到,中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元,劣后级不得低于3000万元,高昂的投资成本使得流动性大打折扣,也未能享受任何税收优惠。此外,中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位,投资者限制在200人以内,流动性仍然较弱。

    五牛基金投资副总裁吕伟宾向《每日经济新闻》记者表示,目前国内这些类REITs产品主要存在三方面的问题,一是针对特定投资人,无法在公开市场发行并交易;二是有预期年化收益,和市场波动并不挂钩;三是无法做到像上市公司那样,进行公开的信息披露。

    在这一背景下,上述类REITs很难大规模推广,更难以帮助整个地产业实现资产证券化。

    有待政策放行

    实际上,国内的REITs产品也都在尝试增强流动性,期望能通过公开市场交易来实现REITs产品的成熟化。《每日经济新闻》记者注意到,在中信苏宁发行推介材料中,其预计在3年内通过公开发行REITs实现公募上市,但能否成行主要取决于政策上是否放行。

    海通证券研报显示,我国当前的房地产证券化产品均是私募定位,投资对象单一且均为被动管理,偏债权而非股权,主要是为了满足原始权益人的融资需求,有预期收益率且到期需偿还本金,而国际上典型的REITs本质上类似于房地产公司,投资REITs便是投资于该公司的股票。

    国内REITs目前无法改变私募的定位,只能停留在“假股真债”的阶段。吕伟宾认为,目前市面上几乎没有已经打造成型的REITs产品,主要原因还是政策限制,资产管理企业在产品设计上没有参照依据,不知道边界在哪里,摸索起来难度非常大。

    2015年以来,房地产市场的行情并不乐观,尽管住建部推进租售并举,将公租房租赁作为试行REITs的窗口,但是金融监管体系并不完善,不动产的证券化产品无权转化成有价证券,和股票等有价证券的监管程序存在很大差异,但是监管部门并没有相应的措施出台。

    据了解,美国REITs的主体是权益型REITs,本质上是房地产公司的股票,因而REITs整体收益率走势与股指一致,长期来看REITs收益率表现甚至好于股指,这在国内却很难实现。

    不仅REITs的发展存在难度,其他房地产金融模式,如产业地产私募基金、将物业拆分独立上市等也面临很大的难题。

    绿地集团董事长兼总裁张玉良曾拿国外案例介绍称,海外很多商业地产是由保险资金投资的。和其他资金相比,保险资金的资金回报要求较低,周期也比较长,最适合投资需要中长期运营的产业地产物业。但在国内,保监会对保险公司投资房地产有严格的比例限制,保险资金很难大规模流入投资性房地产

    类似的政策性限制还有很多,这成为房地产金融化的一个拦路虎。

    海通证券研报称,REITs的推广是一项系统性工程,作为房地产证券化领域“最先进生产力”的体现,其成功推广对政策环境和行业发展水平的要求较高,需在物业资产权属、税收政策、产品上市与交易、投资者范围等方面进行统一部署方可成行。

    吕伟宾认为,REITs的推广需要多个领域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于税收,只有税务部门对租赁物业实行税收优惠,REITs的收益率才能有所改观,更多的投资者才会进入这一领域。他指出,从目前金融业的发展趋势来看,尽管不少基金都在布局REITs产品,但是目前发展REITs产品的时机还不够成熟。

    吕伟宾指出,我国央行、住建部都曾试图推动REITs发展,但却始终未有太大进展,究其原因,还是因为REITs发展所需的各项条件无法全部满足。未来只有住建、财税、证监、保监、银监等部门建立联动机制,共同为REITs提供配套发展环境,REITs才有可能真正落地。

来源 每日经济新闻

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