北京一季度豪宅高端市场成交暴涨

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2015-4-23 7:40:39 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    机构数据显示,今年春节后将入市的单价超过5万元/平方米的纯新盘接近20个,其中预估单价超过10万元的项目也高达13个,将提供顶豪房源千套之多,达到历史高峰。相比此前这一区间市场每年不到200套的成交量,业内普遍认为今年将是“顶豪元年”。

    中华写字楼网http://www.officese.com):北京一季度豪宅高端市场成交暴涨

自从去年底就被市场关注并预测将于今年开启的“豪宅大战”,目前第一阶段的战果已然汇总,但称为“大战”似乎还颇有些勉强——一方面,随着改善型需求的入市,许多在去年开始推盘的高端住宅陆续收获成交,第一季度北京单价超过10万元/平方米的住宅成交114套,与往年同期30套的成交量相比,暴涨2.8倍,刷出了这一市场的存在感;但与之同时,目前在售的高端住宅基本是去年开推的,今年2、3月间的新增供应为零,“大战”似乎并不确切。

究竟是未到开盘期,还是继续在等政策,抑或今年的“豪宅大战”压根是一个假命题?拜“3·30新政”所赐,对于并不追求“速度与激情”的高端市场而言,发力时机尚在未定之中。

“被豪宅”充斥成交

一季度高端市场成交暴涨

机构数据显示,今年春节后将入市的单价超过5万元/平方米的纯新盘接近20个,其中预估单价超过10万元的项目也高达13个,将提供顶豪房源千套之多,达到历史高峰。相比此前这一区间市场每年不到200套的成交量,业内普遍认为今年将是“顶豪元年”。

从刚发布的今年一季度豪宅市场的表现来看,北京高端市场成交量暴涨,单价超过10万元/平方米的高端住宅成交114套,与往年同期30套的成交量相比,暴涨2.8倍。

不过,如果仔细分析成交结构,会发现这一“暴涨”中或多或少有些巧合的成份,在高端项目超过80亿元的成交额中,盘古大观(资料、团购、论坛)的成交就达96套,均价为107705元/平方米,总金额为68.17亿元。如果刨除这单一爆发性事件,大部分顶豪的销售套数都在个位数。

因此,业内人士认为,如果刨除盘古大观集中成交的因素,今年1季度的豪宅成交水平其实只是与往年相若,甚至平平。

不过,虽然“顶豪”的成交水平暂不足以支持“豪宅大战”已经到来的论断,但在入门级高端住宅市场上,成交却欣欣向荣。亚豪机构的数据显示,仅在3月份,北京59个报价超过6万元/平方米的公寓中,共有24个公寓产品实现成交,累计出售189套公寓产品,成交总面积达2.91万平方米,环比分别上涨87%、86%。

但是冷静分析后不难发现,3月的高端公寓的整体成交均价为61617元/平米,环比下降了19%,可谓大幅下滑。这其中的主要原因是入门级产品的占比太高,在成交中,套均总价在1000万元以下的房源共成交105套,占总成交量的比重为56%,套均面积在200平方米以下的则占比高达68%。

这在事实上说明,豪宅市场的高端消费需求并没有一夜之间凭空增加,更多的购房人是在购买改善型和入门高端住宅之间重合的产品。这类客群“被豪宅”的特征突出,总体购买力有限,而正是如此,“3·30新政”带来的首付降低等效应才对其购买行为发生了积极的促进作用。

渐去渐远边缘化?

别墅市场还在等风来

针对第一居所的公寓豪宅市场还在引而不发,主打“第二居所”的别墅豪宅市场更不景气。亚豪数据显示,今年一季度北京别墅市场共实现成交344套,环比2014年四季度减少了近五成,而同比去年一季度,也减少了四分之一,并创造了2008年之后,近7年来的一季度成交新低。

另外,开发商对于别墅产品的供应也在急剧收缩,今年一季度北京别墅市场仅有2个项目入市,环比2014年4季度减少7个,同比2014年1季度减少9个。

分析机构认为,别墅市场受限购和需求透支影响,长期以来一直处于消耗需求的阶段;另外,由于周转慢、占用资金高,开发商越来越倾向的高周转路线很难实现于别墅市场,供需双方都“冷淡”的态度造成了市场恶性循环。

不过,业内人士仍认为,近期的降息、下调二套首付比例以及营业税5改2等政策将惠及中端改善需求与别墅产品的重合区域,对整体市场预期的抬升也有作用,因此市场转暖也并非没有机会。

另外,别墅市场也与公寓豪宅市场一样,目前正是中低端产品当道,其中套均价格500万元和500万-800万的合计占比超过五成,而千万元级以上产品的份额仍在缩小。

“大战”将在下半场

大量“顶豪”拟年中入市

数据显示,继2月零供应后,3月北京在售报价超过6万元/平方米的公寓再次出现零供应。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析认为,公寓豪宅市场连续2个月的供应短缺,一方面是来自于春节假期影响;另一方面原因是进入3月后,全国“两会”的召开,使大多数开发商格外关注“两会”上关于房地产市场的政策信号,并不急于向市场推出楼盘项目,再叠加年后部分房企仍在针对全年销售策略进行调整的因素,都致使3月公寓豪宅市场供应量亦受到影响。

“顶豪市场是个很特殊的市场,相对来说,新政对他们的购买力和购买意愿的影响是最小的,因为他们更在乎房屋的品质和口碑。”远洋地产的销售负责人徐海伦告诉记者:“由于2013年以来入市的高价地块为数不少,很多项目的拿地综合成本都达到5万元/平方米以上,为了保证利润水平,做豪宅乃至顶豪是唯一的选择。因此今年的高端豪宅市场一定会在产品水平上、供应量上都达到往年难及的高度。”

徐海伦同时认为,上半年注定是顶豪入市的淡季,这是因为顶豪打造的时间远比其它住宅要长,因此即便同时拿地,入市时间一定也会晚上许多;同时,由于目前园林景区还没有达到最佳观景效果,很多项目暂不开盘;此外,由于顶豪的蓄客时间很长,为了避免“开盘遇冷”带来的不利口碑,开发商更会主动选择延长项目蓄客期,“上半年宣传,下半年入市,快到年底再成交”是必然出现的,因此今年的豪宅大战主要还要看“下半场”。

可资佐证的如备受关注的融创农展馆、东直门等项目,记者从相关人士处了解到,这些项目都还在“做开盘前的最后准备,如各种展示区、宣传方案、景观优化和细节收尾,最快也要几个月。”

另一位业内资深人士则告诉记者,今年以来陆续出现的豪宅报价不断突破上限,本身并不能证明这一市场将要爆发,“越来越高的报价,其中主要原因还是优质地块的地价上扬,并不能说明市场的供求关系发生了变化,这一市场也远未到供不应求的程度。相反,年内供应的扩张,会让顶豪间的竞争更加激烈。”

来源 北京晚报

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