目前南昌写字楼市场呈现“高供应、高库存、高风险”的状态

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2015-5-15 9:55:03 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    相形之下,非住宅市场显得格外冷清,供求严重失衡的写字楼市场则压力更甚——据统计,南昌在售写字楼总量超过200万平方米,由于市场去化率较低,目前呈现“高供应、高库存、高风险”的状态。

    中华写字楼网http://www.officese.com):目前南昌写字楼市场呈现“高供应、高库存、高风险”的状态

“330新政”以及地方政府一系列托底的调控政策接踵出台,南昌住宅市场成交量明显放大,成交价格回稳。相形之下,非住宅市场显得格外冷清,供求严重失衡的写字楼市场则压力更甚——据统计,南昌在售写字楼总量超过200万平方米,由于市场去化率较低,目前呈现“高供应、高库存、高风险”的状态。

现状:堆集上市供应量瞬间放大

大南昌规划出台后,南昌城市不断扩容。高新区、朝阳新城、九龙湖板块、凤凰洲板块发展迅速。高新区、朝阳新城、凤凰洲已经逐步成为城市副中心。这些板块在土地出让指标中,商业配套占有较大比例,这两年住宅产品开发相继进入尾声。今年,作为商业主力产品的写字楼在这些区域出现了爆发性的增长。据统计,高新区写字楼库存已达到60万平方米,绿地中心、云中城、泰豪科技广场、财富巅峰广场、传奇国际广场、中节能国际中心等项目的扎堆入市,市场供求严重失衡,此外在朝阳新城,新力中心、煌盛外滩、力高滨江国际、万豪城等写字楼也是巨量供应;同时,在红谷滩,绿地中央广场303双子塔、新地中心还未完全去化的态势下,铜锣湾中环国际、联泰七号广场、莱蒙都会、商联中心以及绿地国际博览城等项目的写字楼的产品也将陆续入市,写字楼产品在全市各个区域呈现“百花齐放”的态势。

与写字楼的巨量供应不同的是,写字楼去化却很缓慢。江西道智地产顾问公司总经理袁少清告诉记者:“相比市场的需求,南昌写字楼供应量太大了,供需已经严重失衡了,这还不包括许多厂区、开发园区的办公楼。由于整体经济环境的不景气,公司对写字楼的需求较少,导致写字楼大量空置,回报率低,投资写字楼的投资客较少,这让写字楼销售遇到巨大瓶颈,写字楼去化缓慢,写字楼开发风险高。”

投资:价格分化投资回报率不高

虽然写字楼存量较大,销售较为困难,但写字楼价格却没有呈现一个整体下滑的态势,只是写字楼价格出现巨大分化。成熟商圈的写字楼价格一路飙高,而人气不足的新区域副中心,写字楼价格却与住宅产品价格出现倒挂。如在红谷滩新区,因背靠红谷滩成熟商圈,绿地中央广场303双子塔的写字楼价格均价达到28000元/平方米,远超同区域的住宅产品价格;但另一方面,在朝阳新城板块的写字楼价格却与普通住宅价格出现倒挂,在此板块的住宅均价已接近9000元/平方米,而据记者了解同区域的万豪城项目的写字楼均价仅达7900元/平方米。

写字市场价格出现分化,是投资者对写字楼投资价值的“投票”。但就整体而言,写字楼投资回报率偏低,无法吸引投资者入市是写字楼销售困境的主要原因。以红谷滩片区写字楼为例,绿地中央广场、联发广场为代表的高端写字楼月租金能接近100元/平方米,但以时间广场、博能中心为代表的普通写字楼产品月租金却只能达到50元/平方米,对于动辄销售单价在15000元/平方米的投资来说,回报率确实无法吸引投资者入市。更不用说,办公配套不完善,没有形成商圈气氛的新区域中心的写字楼了,其空置率就足可以让投资者望而却步。

出路:重振经济销售差异化竞争

写字楼经济是城市经济发展的晴雨表,写字楼发展与经济发展是密切相关。写字楼的形势跟整个经济发展的趋势具有一致性。目前国家的经济发展进入一个“慢牛”期,江西经济受整体经济的影响增长也出现了一定的滑坡。全民创业热情、总部经济发展受到一定影响,而这直接影响到写字楼产品的去化。为此,需要政府在服务转型、税收优惠、金融配套等方面创造良好的创业环境和投资环境,鼓励全民创业,吸引大公司、大企业入驻南昌,将南昌打造成为华中地区的总部基地以及省内企业的总部中心。目前大南昌规划已经编就,南昌将借国务院批复《长江中游城市群发展规划》的春风实现跨越性发展,南昌将来要发展到超过500万人的大型城市,这样商业地产就很可能要有一个成倍的发展。加快南昌的城市规划建设,南昌写字楼将迎来新的发展契机。

对于开发商而言,传统的写字楼产品已经无法适应现代办公的需求,产品开发也要更新换代。此外面对激烈的产品竞争,开发商产品开发也要形成差异化竞争,开发商要积极探索新的写字楼模式,如“生态办公”、“独栋写字楼”等。通过差异化的产品打造,实现更大的价值,突破写字楼产品销售困境。

来源 中国江西网-江西日报

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