广钢新城地王难当 或淹没在“硝烟”之中

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2015-5-23 10:03:27 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    更何况,广钢新城最近又多了一只“拦路虎”——佛山。佛山限购松绑后,广佛边界楼盘抢客的“战火”将蔓延至广钢新城板块。广钢新城,这块被寄予厚望打造“标杆”的地块,将从中突围冉冉升起,抑或淹没在这看不见的“硝烟”之中?不得不感慨一句:地王难当!

    中华写字楼网http://www.officese.com):广钢新城地王难当 或淹没在“硝烟”之中

 作为2014年最受关注的“地王”,广钢新城首批卖地至今已一年有余。5月20日,广钢新城改造的先行项目“岭南V谷”修改规划后在政府网站上公示,把临江的商业楼调高,最高的33层被“拔高”至35层。近期陆续公示的地块规划也表明,广钢新城这块中心城区少有的大型江畔地皮,将成为超高住宅区,而且很可能是豪宅区。

可惜楼市“天气不似预期”。从2014年初卖地至今,广钢新城经历了楼市从热到冷如今又逐渐回暖的跌宕起伏。它在广州市地价的最热时推出,为广州市政府一次性带来155亿元的财政收入,但转眼遇上楼市低迷、库存高企,这块“地王明星”成了开发商的烫手山芋。即便楼市正在回暖,市场的疯狂恐怕难以重现。

更何况,广钢新城最近又多了一只“拦路虎”——佛山。佛山限购松绑后,广佛边界楼盘抢客的“战火”将蔓延至广钢新城板块。广钢新城,这块被寄予厚望打造“标杆”的地块,将从中突围冉冉升起,抑或淹没在这看不见的“硝烟”之中?不得不感慨一句:地王难当!

广钢新城地王或高买低卖 遭遇佛山盘抢客

中海地产广钢项目部分楼宇建设现状

地价高企,向天争地成趋势

作为广钢新城改造的先行项目之一,位于芳村珠江边上的“岭南V谷”(广州钢铁股份有限公司地块)申请修改的规划方案近日在市国规委网站上公示,在总建筑面积不变的情况下,对14栋商业楼宇的高度进行“大挪移”,最高的一栋为新财富大厦,由33层“拔高”到了35层,临珠江的几栋楼也普遍“拔高”了。

广钢地块的住宅区高度也不断地刷新广州珠江边的天际线。最受关注的是中海地产地块的59层、240米超高层住宅,刷新中信西关海保持的广州住宅最高楼层纪录。

根据近期陆续公示的规划方案,广钢新城目前已出卖的11宗土地已有6宗地公示了规划方案,除了两栋59层住宅之外,中海地产还有两栋51层高的安置房、5栋49层住宅;华发地块有2栋42层安置房和6栋37至38层住宅;金融街控股地块有8栋40至41层高的安置房和住宅。目前获批的超百米摩天住宅楼达到31栋。

方兴广州分公司副总经理陈庆阳在参加论坛时曾表示,与珠江新城的CBD(中央商务区)相对应,广钢新城应该叫CLD(中央居住区),未来会是一个比较高档的居住区。他认为,在广州,超高层或许代表着以后的居住形态,至于超高层的舒适度,可以通过拉开楼距、人车分流、利用公共区域、景色立体化等方式来优化。

孙雷也表示,广钢新城具备相当大的规模,聚集的都是知名开发商,跟注重经济效益的珠江新城相比,广钢新城未来对人的居住体验关注更多。

但也有人“泼冷水”。方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受媒体采访时多次分析称,广钢新城定位是居住区,从目前规划可知该片区整体居住密度较高,选在在这里买房的一般是刚需型买家,开发高端住宅的条件并不成熟,加上政府未来投入不会太大,主要由开发商主导建设,片区楼价很难有超出广州平均水平的涨幅。

广钢新城地王或高买低卖 遭遇佛山盘抢客

中海地产广钢项目部分在建地块

地王难当:买地高价,卖楼何价?

当初以“地王价”横扫全场、争得广钢新城首批地块的几大开发商们,兴许不会预计到,楼市的天气“变脸”变得这么快。

“广钢新城”一词最早出现在2013年6月。这一年正值广州市“造城”高峰期,有16个不同概念的“新城”相继推出,广钢新城只是众多“新城概念股”的一员。同时,这一年广州的土地市场也异常火热,仅5月至11月的半年时间内,全市有8个区“自我刷新”了区域地王。

地价高涨的势头一直持续到次年年初。2014年2月,广钢新城首次卖地,一口气推出5宗地,商业和住宅规划建筑面积119.3万平方米,总价155亿元,平均楼面单价的起始价1.3万元/平方米,是该地块基准地价的4倍左右。

基准地价是政府进行土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估的重要指标。网易房产记者发现,政府为广钢新城定下的土地起拍价格,已经是基准地价的4倍。根据官方公布的国有土地使用权基准地价,广钢新城所在地块,住宅用地基准地价在3000元/平方米上下浮动,商业用地基准地价在2000元/平方米至3000元/平方米区间范围内,即使鹤洞路获得商业区段路线加价,其地价也没有超过3200元/平方米,相当于底价1.3万元/平方米的“零头”。

地价高企仍引来多家知名房企争夺,最终中海竞得三块地、华发和金融街瓜分另外两块地,剔除安置房面积后楼面价为17950元~21568元/平方米,比周边一手楼售价还高。网易房产数据中心监控阳光家缘的数据显示,2014年2月,荔湾芳村一带的一手楼盘中,卖得最贵的新世界凯粤湾该月成交均价为2.3万元/平方米,最实惠的元邦明月水岸为1.5万元/平方米。

媒体称其“面粉贵过面包”,不过值得注意的是,2013年末至2014年上半年,芳村一带的“面包”价格也在不断攀升,房价处于历史高位。业内专家分析称,开发商对市场预期良好,未来楼价还要涨。

此论断被随后的楼市低谷“打脸”,也让开发商始料不及。2014年下半年,广州楼市走向“量价齐跌”局面,芳村一带甚至有楼盘一个月内均价猛降3000元。广州市2014年度最大规模的土地拍卖在这个“寒流”期推出,拍卖的结果是,广钢新城6宗地块土地“跌价”至1.4万元/平方米。

典型可以看银沙路两旁,作为广钢新城两次拍卖地块的分界线,银沙路西侧AF040404商住地块楼面价为1.9万元/平方米,银沙路东侧AF040137、AF040138住宅地块楼面价为1.4万元/平方米底价成交,一路之隔竟有5000元/平方米的差价;银沙路西侧的AF040405商住地块楼面价2.2万元/平方米,东侧AF040140商住地块楼面价1.6万元/平方米,一路之隔差价达6000元/平方米。而且银沙路东侧的地块不需要配建安置房,还取消了“住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%”的户型限制。

难怪有媒体戏称,广钢新城首次卖地时一举斩获3宗地块的中海,2月份还是“大赢家”,9月份就要“哭了”。同一个地块,短短7个月楼面价每平方米最多的跌了7000元。

一个好消息和一个坏消息

根据计划,广钢地块今年内就有楼盘推出。最近,正在广钢地块奋力开工的几大开发商们,又迎来了一个好消息,和一个坏消息。

好消息是,在央行降息降准、330楼市新政的鼓励下,广州楼市终于回暖,根据国家统计局最新发布的4月70城房价报告,广州房价经过9个月连跌之后,在4月终于出现了不到1%的轻微上涨。

坏消息是,跟广钢新城仅有一江之隔的佛山市,在5月中旬取消限购,业内预测此举将提高佛山楼盘成交量,而广佛交界处的芳村、金沙洲将受到冲击。

广钢新城又要“躺枪”吗?带着疑问,网易房产记者近日走访了芳村和佛山南海一带探个究竟。

鹤洞路的满堂红分店销售人员表示,广钢新城规划范围内目前未有新楼销售。“广钢的地王卖地都要每平方米两万元,卖楼估计要4万元;最便宜的1.4万元的地块,估计也要卖到3万以上。而且这边主要是豪宅,小户型可能每平米要5万,因为小户型去化快嘛。”该销售人员称。

广钢新城内二手房也很稀缺,售价在1.2万元/平方米至1.6万元/平方米之间,据悉,2014年初广钢新城拍出地王时已经有业主涨价,至今价格没有回落的趋势。记者在满堂红门口看见,广钢社区的房改房,63平方米售80万元,均价1.2万元/平方米左右;广船小区有68平方米售85万元的单位;福盛花园的66平方米两房售100万元,均价约1.5万元/平方米。“广钢广船小区都是很旧的楼,20年楼龄有了,有的还是老式的混合结构,都卖到1.2万,”鹤洞路上另一家中介机构的销售人员透露,“业主都拿着旧楼不放盘,也许等着拆迁吧!”

广钢新城地王或高买低卖 遭遇佛山盘抢客

广钢新城内仅有少量二手楼出售

芳村主要在售新楼集中在龙溪中路一带,邦华星际二期楼盘销售人员告诉记者,在售的40年产权公寓均价在1.6万元/平方米左右,目前只有9层以下的低层单位,高层尚未开盘。他表示,龙溪中路受到白鹅潭经济圈利好的辐射,加上周边有华南地区最大的电商基地,淘宝店主、唯品会员工等人群会选择在此购房自住,买下来出租的也不少。洲头咀隧道开通后,此地块还吸引了不少海珠区的置业者。“广钢以后要卖到3、4万元一平米,我们现在只卖1.6万元,是比较实惠的,”该销售人员说,“我们还有高层单位和旁边一栋全新的楼没开盘,留着慢慢卖,以后肯定要涨价。”

网易房产记者发现,不仅广钢新城“地王”地块内楼盘稀缺,整个芳村板块的一手楼都不多,而且大多进入清尾货阶段,例如中国铁建荔湾国际城、保利塞纳维拉、路劲隽泷湾、保利公园九里、元邦明月水岸等。楼价方面,各楼盘基本没有涨回2014年同期水平。例如花语水岸,4月网签成交均价为2.6万元/平方米,5月份最新数据是每平方米微涨500元,但依然没有2013年10月开盘时的2.7万元/平方米高。涨价明显的只有去年11月开盘的珠江鹅潭湾,今年4月网签成交均价2.6万元/平方米,5月最新网签楼价上涨到2.9万元/平方米,成交量也比上个月有所增加。

回暖路上遭遇拦路虎

方圆地产首席市场分析师邓浩志注意到,当前荔湾的库存只够4个月销售,但这种超低库存没有进入楼价上涨周期,原因在于受到佛山南海的“压制”。

在佛山取消限购的首个周末,三山板块保利西雅图的销售人员告诉记者,周五推出的新盘一天去化率已达9成,售价在1万元/平方米至1.2万元/平方米左右,刚需客和改善型客户为主,“十个客人有八个都是广州客”;旁边主打江景豪宅的中海万锦熙岸则冷清一些,在售的最后几套单位售价在1.2万元左右,即将推出的楼王单位预计售价1.4万元/平方米。广佛线金融高新区上盖的万科金域中央,剩余单位不多,售价在1.4万元/平方米左右,售楼人员表示,由于有佛山金融高新区规划利好,附近楼盘已经涨价不少,顾客中七成来自广州,主要是芳村、海珠等区域。

广钢新城地王或高买低卖 遭遇佛山盘抢客

佛山取消限购的首个周末,全天暴雨挡不住佛山南海楼盘买房者的热情

邓浩志认为,佛山楼盘价格与广州区有30%左右的差价,足以吸引更多广州的客户去佛山置业,目前佛山很多楼盘都主打广州客户。佛山全面放开限购之后,预计广州临近佛山的金沙洲以及芳村区域的楼盘都会受到一定影响。他判断,未来广佛交接处的房价差会逐步缩小,总的来说是广州稳、南海涨。

“佛山松绑限购对三类购房者比较吸引:在广州没有购房资格却有置业需求的买家;预算有限,而且觉得住广州偏远郊区不如广佛交界便利的买家;打着半自住半投资想法的,例如广州户籍的年轻买家、为老人养老置业的买家。” 一位熟悉广佛周边楼盘的业内人士分析,“想在广州落户的外地买家基本不选佛山,如果不在乎户口的,价格肯定是佛山吸引。”

此外,随着广佛交界出人气旺盛,佛山的建设利好正在向南海倾斜,有利于“抢”更多广州客。这为整个芳村地区楼市都带来挑战。

来源 网易房产

分享到: 微信 更多
延伸阅读

上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼