企业进军楼市的影响 成都出台政策防范企业“炒房”

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-10-13 8:16:05 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
     企业进军楼市对市场有多大影响?记者从多家市场研究机构了解到,企业最为青睐的写字楼、商住项目等类别房地产,今年以来已成为楼市重要一环。

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天辰大厦紧挨北京东二环朝阳门,这座写字楼今年迎来了一个新业主。创业板上市公司高伟达5月宣布斥资6000万元购买了该楼整个24层1400多平方米的办公空间。

  这仅仅是上市公司在北上广深等一线城市大举买房买地的一个缩影。“新华视点”记者根据沪深交易所披露信息初步统计发现,截至目前,上市公司今年已在楼市中投入了近百亿元,企业“炒房”热情高涨,也给一线楼市“添了一把火”。

  购房投入远超净利润 北上广深买房买地

  今年以来,上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。据记者统计,今年年初至今,沪深两市共披露了近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。

  与此前披露的*ST宁通出售两套北京学区住宅不同,实际上,大部分公司将投资瞄准了商业办公和公寓项目。总计有55亿元资金以改善办公环境、购置新的办公场所等名义,购买了商业办公项目、商住两用项目以及停车位。

  在地点的选择上,在北京上海广州深圳买房买地成为上市公司的特别偏好。在所有购买土地和房产的计划或方案中,六成发生在北上广深。

  一家房地产中介机构的数据显示,今年1至9月,北京仅商住房就成交了超过5.3万套,同比增加3倍多,成交均价同比增长23.5%。

  戴德梁行数据显示,二季度,投资者继续对上海写字楼市场持乐观态度,核心商圈甲级写字楼平均价值上升至每平方米71878元。

  中信证券地产首席研究员陈聪认为,今年以来,部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃。像上海陆家嘴区域、北京的CBD区域未来仍将有大体量的优质写字楼供给入市,企业买入并不主要追求写字楼物业短期价格上涨,而是更看重写字楼稳定的租金回报。这种能带来稳定回报的资产,在经济下行的环境之下更加诱人。

  财务报表显示,上述53家在楼市投入千万元以上的上市公司,上半年净利润为79亿元,为买房买地投入的八成左右。

  有公司直接收购房企 有的用募集资金买房

  北京一家新三板挂牌公司的高管表示,虽然住宅价格不断上涨,但由于在持有环节和交易环节税费较重,企业更倾向于通过一些“套路”进入楼市。

  --直接收购房企或向原先持股的房企增资。8月份,上半年亏损377万元的贵糖股份,向旗下的房地产子公司增资一块价值2000多万元的土地;上峰水泥通过关联交易斥资7.53亿元,将控股股东旗下的房地产公司收购。

  --将上市时的募集资金改变用途或用超募资金买房。创业板上市公司新宁物流1月发布公告称,为了提高募集资金的使用效率,子公司斥资7700多万元购买广州绿地房地产开发有限公司开发建设的绿地鑫融广场项目的部分商品房;同为创业板公司的银信科技,用1952万元超募资金,在厦门购买了鹭江道上的4套“海景房”外加一个价值53万元的地下车位,理由是“满足厦门分公司日益增长的办公空间需求,创造稳定的经营环境,同时又利于提升企业形象,增加客户对公司的认可度”。

  --将上市公司资金投向房地产私募基金。今年以来,不少房地产私募基金都涌向了一线楼市,而上市公司出资购买房地产私募基金,则间接参与了“炒房”。宁沪高速全资子公司今年就拿出1.5亿元投资了房地产投资母基金,该基金的投资方向十分明确:“主要与品牌开发商合作,投资于国内一、二线和部分强三线城市的优质住宅、公寓项目和特殊机会项目。”

  记者调查还发现,大量金融机构特别是保险机构的资金也大规模进入楼市。7月底,SOHO中国宣布将旗下位于上海陆家嘴的项目SOHO世纪广场整售于国华人寿保险,成交总额为32.97亿元,折合单价达每平方米7.67万元。国华人寿董事长刘益谦告诉记者,其购置SOHO世纪广场是出于资产安全配置的考虑,以使保险资金具有长期稳定的回报。据其测算,该写字楼的投资收益率或达4%。

  成都已出台政策防范企业“炒房” 一线城市应重点调控

  企业进军楼市对市场有多大影响?记者从多家市场研究机构了解到,企业最为青睐的写字楼、商住项目等类别房地产,今年以来已成为楼市重要一环。其中1-8月全国写字楼和商业营业用房销售面积均创历史同期最高。在北京住建委房地产信息交易公示中,目前非住宅项目占所有房地产项目的比例超过三分之一。中原地产数据显示,4月份北京商住房成交占所有成交比重超过一半以上。

  易居智库研究总监严跃进认为,商业地产的投资在整个地产行业投资中的比例越来越高,一方面直接推动了写字楼、商住项目价格的提升,同时,在同一区域内,商住项目价格上涨也会带动周边普通住宅价格上涨。

  据搜狐焦点网统计显示,在今年北京楼市较为火爆的7月上旬,商住房成交价格曾环比上涨15%,进一步影响了住宅项目价格,足见市场中商住项目热度不减,价格上涨趋势不弱。

  实际上,据记者了解,北京上海等对住宅持续限购的一线城市,此前曾对那些为了规避个人限购而转向以企业名义买房的行为进行过限制。在北京部分热点城区,个人独资企业、个体工商户、部分外企购买住宅受到限制,但对于购买商业地产没有严格限制。

  近期20多个热点城市出台的楼市调控政策中,成都在10月1日出台的政策中跟进表示,在限购区域内,“同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。”

  南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为,商住项目对于整个楼市的影响不容忽视,一线城市应尽快完善企业购房相关政策,缓解企业“炒房”对房地产市场的种种扰动。

来源 新华社

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