供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-10-28 10:14:32 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    在今天这样一个会议隆重的气氛下,我们来谈一谈供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战。刚才这场走秀让我们精神一振,居然养老产业能够有那么精彩辉煌的局面。我相信我们房地产业作为他们的一个板块,我们的房地产企业也会有新的辉煌。在供给侧改革的前提下,确实进入了新的机遇和新的挑战。

    中华写字楼网http://www.officese.com):供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

【房讯网讯】2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届引起了房地产全行业的极大关注。

  第一组圆桌对话的主题是 -- 供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战。

    主持嘉宾:张民耕  盛世神州基金董事长

    对话嘉宾:

    林腾蛟  阳光城集团股份有限公司董事局主席

    许世坛  世茂集团董事局副主席兼执行董事

    林峰    旭辉集团股份有限公司总裁

    张宝全  今典集团董事长

 

圆桌对话:供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

    以下为对话内容:

  主持人:在今天这样一个会议隆重的气氛下,我们来谈一谈供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战。刚才这场走秀让我们精神一振,居然养老产业能够有那么精彩辉煌的局面。我相信我们房地产业作为他们的一个板块,我们的房地产企业也会有新的辉煌。在供给侧改革的前提下,确实进入了新的机遇和新的挑战。

  我想我们开始这个论坛的时候,先让各位参加的嘉宾用两三句话介绍一下自己的企业,然后我们来说说我们面对的机遇和挑战。

  林腾蛟:教育和医疗健康这几个板块,我们会参与来探讨这个话题。

  许世坛:我们现在也开始接触一些养老、旅游、休闲,应该是比较多元化的。

  林峰:大家好,我是旭辉的林峰,我们在北京上海、广东、重庆等19个省会城市以住宅开发为主,商业为主的开发商,我们还是比较单一,专着在房地产开发这个方面,希望有机会和大家做交流,谢谢!

  主持人:我们下一轮讲讲各自的亮点,这回从林总开始,旭辉有一个评价是稳健高速,对于这样的评价您说说你们的亮点在什么地方?

  林峰:业界很多人都说我们是黑马,其实我们是老黄牛,因为他们只看到我们上市以后几年发展的速度比较快,这几年一直保持着接近40%的增长,预计我们今年的销售大概会突破600亿。但是旭辉其实是一家老公司,我们从91年开始从事房地产开发业务,所以是一个在房地产领域来说年龄比较大的,但是我们一直发展比较稳健,都是内生的增长。

  第二个旭辉的特点,是专注于核心的省会级城市,区域上的专注,我们在全国19个城市,未来我们也不会超过25个城市。

  第三个,我们主要还是以住宅开发为主,像在座的几位行业大老,他们有多元化的布局,所以我们对于未来我们会加大办公、商业以及其他旅游、养老,甚至是其他行业的一些布局,可能会在未来的几年我们会初步的参与。谢谢!

  主持人:你们的特点和亮点是什么?

  许世坛:房地产经过了这几年的高速发展,最近政策比较密集,我们还是需要做好产品,做好本身的工作。因为我们这几年规模不是很大,我们相信明年会有还行的增长,我们更看重的是最终我们的项目,我们做到上市房企规模最高的前三名吧。除了住宅以外,我们会有更多的投向商业啊、酒店,包括旅游、养老这些板块,不仅是在住宅这块,今后固定资产的收益还是比较稳定吧。

  主持人:下一轮谈的时候,你就要谈谈面临的挑战,现在商业地产面临的挑战你们怎么应对。张宝全你们是早早进入了海南做旅游地产,这非常符合供给侧改革的一个方向,请您说一说。

  张宝全:我认为创新是有未来价值的,在市场是以需求为主的,实际上特别是通过经济高速发展,特别是在我们的生活方式上有很多的需求,随着经济的发展,社会水平的提高,房地产在以前的时候,利润率各方面还是比较高,比较好,靠卖房子挣钱和靠运营挣钱,可以讲两个行业是完全不同的。

  酒店说我们是卖生活的,商业的也不同,他是400个老板开了400家店,我们是一个老板开了400个店,因为生活方式的不同,就像在你家里面吃喝拉撒在一起,它是没有界限的,不是通过交通来连接的,他们生活的行为联系在一起。

  我们青岛红树林是8月19号开业,开业以后在青岛很有名,很多领导来微服私访,后来所有的区长一起来看,包括西海岸也来看,包括在开业不到两个月,今年十一,山东省十大人气景区酒店开业不到两个月就已经发展得很好。同时也给后面带来很多的商业机会。

  主持人:现在的形势下你们面临的挑战是什么?你的应对是什么?下面林总,林总已经完成了保险公司的收益,你们已经不是简单的房地产商,他应该是全牌照的经营者。您说说你们的亮点。

  林腾蛟:说起亮点,我感觉作为一个创始人,我是地产开发商里面比较潇洒,比较清醒的一个企业家之一。基本上我们干两件事,一个是经层设计,一个是企业文化,阳光城我们找最优秀的人给他们股权激励,我们这一波马上又启动,员工的持股也是一波接一波。我们精英团队和董事会,董事会是我们专业的这些董事,他们形成闭环状态,阳光几百亿的进出不需要我签字,他们有个系统在。所以我基本上我去哪里旅游,或者去读书,我手机关机,基本上没人找我。

  我们比较早期就实行了国有化,我们经过了从96年开始办大学,办中小学,现在有200多所学校,还有大学本科,还有以色列的保险机构,我们是前两个月我们收了3000亿的市场,关键是他们的团队非常优秀。我们现在在做养老市场,以色列有最先进的养老机构,就是我们的保险。如果这样的话,可能明年我就把它带到中国来。像我这样的少做事情就多捐助人才,让他们去做,这可能就是阳光惟一的特点。

  主持人:我们向林总学习,我们一般董事长都累得像狗一样,林总那么潇洒,一个是他的体制特别好,还有一个他非常早的进入了其他领域,特别是金融化做得非常早。你也说说你们面临的挑战。就从你开始面临的挑战开始讲一下。

  林腾蛟:说起面临的挑战,其实就是现在中国整个经济形势比较严峻,我一直感觉,中国目前全世界最有经济潜力的地方,就是中国和美国,因为它很重要一点,它的人才是纵向流动的,纵向打通的,像欧洲以及日本,都有人才纵向打通的局面。所以中国还是和美国一样相当好,中国很多优秀的企业家都是从最低层起来的,哪怕是你是农民的后代,你只要努力就会有成长的机会。但是现在整个局势变化太快了,你今天的优势可能用不了太久就变成你的包袱,这就是一个我们所谓的新常态,不能够把今天的优势,今天的成绩当作明天,也许今天阳光城,我们阳光控股今天在规划,在顶层设计上面有优势,过一段时间可能我们就会遇到困难。

  所以我们不断的应该盯住外面的环境,来检讨我们的体系,跟上时代的变化,这是时刻要记住的,来尽到企业家应尽的义务,因为时代进步得太快,你稍微不留意,可能很多的优势就会过去,我们可能就会有很困难的局面出现。

  主持人:最近网上在传的,说你们300亿土地买了以后现在在做新型化,有些企业出钱,你们完全来帮他操盘。在房地产方面你们有没有什么应对挑战的办法?

  林腾蛟:团队很多是有股权的,他们都是合伙人,我们给他们一定资金的比配,因为他自己把它当成他的事业。所以阳光城里完全是轻资产,现在的土地储备,因为房地产这个行业完全的轻资产不一定跑得盈,阳光城的特点就是很多的微团队,原来我们离开阳光城走出去的,他有心组织一个团队又想回来跟我们合作我也欢迎,因为这样子,所以我们这些团队又拉了很多对外的合作团队,这也轻资产也有。所以我们现在阳光城是轻资产和重资产结合。

  主持人:房地产公司怎么轻资产呢?其实轻不太下去,实际上你们是输出你的管理,输出你的开发经验,这样来应对现在重资产的问题。这是非常好的经验。

  张宝全说说你们的挑战和应对?宝全现在用各种办法在寻找旅游地产的金融解决之道,你们虽然额度不大,但是也是很成功的,这种经验是不是能够扩大?以及你对于旅游产也今后的金融解决之道有什么办法?怎么应对挑战?

  张宝全:其实我觉得挑战是我们所有地产企业很重要的。每个地产企业不管你以前做得好,做得坏,或者你现在已经找到新的途径,或者你正在找你的途径。当然林总讲的金融,讲的钱,在传统行业里面大家觉得项目、土地、钱,有这三样就行了。其实在今天,你已经不是靠房子来挣钱,或者靠运营来挣钱的时候了,这三个是基础,运营成了重要的关键,运营的失败,土地、资金的价值都会没有意义。就是放点钱,咱们也是一个上市公司比较大,他到我这里来,他也想做旅游地产,就是说能不能借鉴一点经验,或者说怎么做,他带了很多的地。我说做没问题,都能做,但是我觉得如果跟你讲经验,第一点就是要有心理准备,第一点就是你的公司比较乱,高管要流失,内部要打架,让你成天不能安生。如果你原来是做房地产靠卖房子挣钱的,如果你现在想做红树林这样的靠运营挣钱的,如果你的人没有变,一切还和原来一样,你根本就没有转型。

  联想的柳传志就说过,我做新的事情我就找新的人,进入新的团队,不让老的人做,因为老的人已经建立了他的思维方式,尤其在企业,当你做一件不同行业的时候,其实你的组织架构,甚至于企业的文化,包括你很多的事物文化是不一样的。所以中国目前现在专业在转型的时候,个人认为,很多把卖房子挣钱的经验当成了靠运营来挣钱的经营,这个环境是不一样的。金融感觉又不同了,它的股权机构,激励的方式都是不同的。

  当你做旅游地产,做运营的时候,团队是非常重要的。红树林是一个老板开了400多个店,青岛有110个餐厅都是自营的,包括我们的奥特莱斯都是自营的。好处在哪里?好处就是我们所有进来的人,红树林因为是硬件是最好的,你可以找到最好的人。比如我们做奥特莱斯,就是在中国排名前三明的奥特莱斯里面来寻找我们的运营管理人员。餐饮这块,现在也是。这是能力的问题。

  红树林能做的商业模式也未必像商业的模式也能做,因为做商业我个人认为有三点非常重要,第一我们开一个餐厅,你要看方圆5公里之内有没有市场,市场决定消费,你要做调研。如果有了,第二条就是营销,如何让消费者知道你,如何让消费者到你这儿来。第三点就是供应,消费者有了,你让他来了,你要供应得好,你不比别人好你依然不行。所以这三条对于我们开店做商业,或者靠运营来做风险是非常大的,光有一条不行。

  红树林像三亚4000多家客房,每天平均就有4000人住在里面,市场和营销你不用考虑了,我就需要供应,最重要的就是人才,这些人跟我做开发的人完全不一样。商业零售企业和一个餐饮企业又是完全不一样的,和房地产卖房子也是不同的,这就面临了一个企业在转型过程中,我把这个以前定位为三点,一个叫转型,一个叫转行,还有一个叫转思,房地产企业转型依然靠卖不动产,输出不动产挣钱,这叫赚钱。第二,我资产是租赁。实际做红树林的时候我们是转思,你要完全变成新的,以色列的国家是很厉害的,人多,他们的智慧很高。

  主持人:张总说的应对,一个是转型、转行、转思,就是把原来自己熟悉的放弃了重新走。下面请许总谈一谈,商业地产现在面临着网络经济的情况下,商业地产怎么来应对它的挑战?

  许世坛:整个商业地产要有专门的团队,思考开发和做地产是不一样的。中国商业地产是严重的错配,三四线城市,包括个别的二线城市商业是不需要的,所以现在应该是一个机会,可能各个开发商私底下都在做,我们也在做,就是部分三四线城市只要允许把商业地产改成住宅。我们看到有些三四线城市住宅量是很容易消化的,所以这是一个国家层面的一个去库存的一个办法。

  我们商业要做出特色,我们今年的9月份做了很多的工作,我们有主题公园,在国庆节每天的人流量是2、30万,整个城市接近三分之一以上的人口都会去那边,所以特色是很重要的。只要你不是太差的,你有轨道交通,你有配套,还是可以的。住宅是卖掉了有收益,商业是需要去经营的,也需要去培养的,现在如果在一线和二线城市还是有很多的办法。

  今年在北京,在工人体育馆很小的商业地产经营了几年就是30个亿,商业要4、5个点才能做证券化,好的位置还是有一些企业会作为一种品牌,或者他自身的需求,他会出比较贵的价格去买这些轻资产,这个可能是在一二线城市通过近一段时间,把一些资产通过高溢价去套现。

  另外你要长期经营,像上海我们有一栋楼在步行街,这个楼现在估值是120亿,我们现在可以做资产的证券化,大概是3.5%,实际上这个是很便宜的,实际上也不是说商业地产没的做,只要你干好,你还是可以变现的,我觉得做任何的事情都有解决方案,我觉得跟现在的住宅是一样的,如果全部几千个开发商都在抢一个场地,这个概率是很低的。

  主持人:许总的观点对我们还是很有启发,在现在的形势下商业地产不是不可以做的,其实三四线城市未必没有市场。

  林总你们面临的挑战是什么?你们的应对之道是什么?

  林峰:我们一直认为在房地产行业规模不是万能的,但是没有规模是万万不能的。它是一个合理的规模,因为牵扯到企业调配资金和资源的能力,包括你要做商业地产要有足够大的现金流。所以对我们来说,规模我们会去追求,但是没有把它放在第一步。我们一直在做一个规模、利润、负债率三个之间的平衡,这是我们形成的三角。

  刚才前面几位大老都讲到了,确实我们自己都在一二线城市,有一些企业没来,他们在三四线城市,有一些擅长商业,有些擅长旅游,其实每一个都有自己的难处,一二线城市看起来好像销售好,但是难在拿地,一块地可能有20家、30家开发商来PK,三四线城市地好难,但是难经营,难卖。可能我们的商业地产盖起来容易,但是经营起来难。所以任何一个不管是住宅也好,商业也好,旅游地产也好,我们发现未来的一个大时代,一定是整个经营是在加剧的,出任在去库存,其实在去库存方面,很多商业性的住宅压力是比较大的,反而在一线可能是地价的压力比较大。

  所以在每一块上面我们都会发现地产赚轻松钱的日子一去不复返了,不管是房价高的地方还是房价低的地方。第二,赚快钱的时代过去了,经营赚钱的时代可能会陆续到来。所以在这块我们看美国成熟的市场有一个非常有趣的现象,其实资产经营能力对开发能力会影响更多。再往后就是地产和金融之间越来越紧密的交融。我觉得未来地产是开发的轻资产,还是用其他的证券化的方式来做,必然的一个趋势,就是地产和金融会有更紧密的结合,可能未来大家再没有炒房的更容易。这就是地产未来的几个方向。应对这几个方向,我觉得没有什么捷径,你想做经营就认认真真努力的把每一个经营的细节做好,他们在做每个产品的时候都用非常多的心,把每一个产品当成一个艺术品出来,它最终做出来才有长远的回报。从经营的管理模式上也是在这样。

  反过来对开发商来说,不管是做住宅还是其他的产品也是这样,从住宅的产品来讲,我们也在关注不同类似的住宅,如何在产品上,在服务上做到你有独特的特色,做到让客户真正的对你这块非常的欣赏,这其实未来跟经营能力的提升,商业运营能力的提升其实是一样的重要。

  所以我觉得未来面对越来越严峻的竞争,只能脚踏实地,怎么样有耐心去经营这个行业,但是我们对行业的未来还是看好的。谢谢!

  主持人:大家对于你要表示感谢,你是操盘的第一线,确实你对市场充满信心,而且你是有硬派作风,还要继续做规模,做利润,而且还要做到规模上。

    由于时间的关系,我们论坛就到这里,谢谢各位,谢谢大家!

来源 房讯网

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