高库存与住房短缺同时并存 住房市场库存结构失衡

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-11-8 14:02:24 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    去管控过快也加剧了住房市场库存结构失衡。由于持续房地产热的历史原因,政府近十年来对房地产市场施加了诸多的限制性、行政性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热,但也在一定程度上扭曲了市场,降低了资源配置效率。

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在确认中国住房库存总量很高的同时,还需要考虑到中国住房区域市场存在严重结构失衡,高库存与住房短缺在不同区域市场同时并存。以平均水平为基线,考虑到不同城市之间库存水平存在显著的差异,可以大致推断一线城市去库存周期一般在1年内,二线城市多在1年以上2年内,三四线城市多在3年以上。

2014年以来,住房“总量供不应求”时代已经结束,“结构性过剩”时代已经到来。作为过去十年住房市场发展的超级引擎,城镇化与工业化目前都处于减速状态,中国城市特别是三、四线及以下城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时,中国城镇住房却累积了巨额的存量。而这些库存又主要集中在三、四线及以下城市。此外,过去十年,各地方政府借助“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城,有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要,通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的,并没有真实的产业发展作为支撑。在一些三、四线城市,商品住房库存积压现象已经很严重,随着房地产热的退潮,其中有一部分住宅区可能沦为鬼城或空城。

虽然住房总量短缺的时代已经过去,三、四线城市住房短期过剩明显,但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因,一、二线城市住房仍将存在一定程度短缺,扩大供给仍是一、二线城市楼市的发展主线。2016年前三季度一线城市及部分二线城市住房被猛炒,除了与购房融资杠杆突然加大有关联之外,可售住房库存不充足也是一个非常重要的原因。在供应不充分、潜在需求规模庞大的条件下,一有风吹草动,恐慌性购房行为就很容易被激发。

过剩的主要是区位和配套条件差的住房,优质住房特别是优质学区住房仍将短缺。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩,但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。此外,由于我国基础教育水平极不均衡,因而优质学区住房也成了一种稀缺资源。本轮一线城市房价的暴涨,就与学区制度改革后,入学资格与家庭购房情况高度绑定,从而激发对优质学区住房的抢购有很大关系。

去管控过快也加剧了住房市场库存结构失衡。由于持续房地产热的历史原因,政府近十年来对房地产市场施加了诸多的限制性、行政性管控政策。这虽然有利于抑制房地产热,但也在一定程度上扭曲了市场,降低了资源配置效率。随着住房总量过剩和去库存时代的到来,以前的诸多限购限贷增税政策被撤销。但是,由于我国住房库存的结构性矛盾仍然突出,对于住房市场的去管控应因城制宜、逐步推进。而目前对住房市场原有的管控政策特别是信贷政策松绑过快,大大增加了市场的波动性。近期最引人瞩目的是一线城市及部分热点二线城市楼市,由于住房库存不足、潜在需求较大,管控政策的突然大幅后撤和金融杠杆的猛增,诱发了新一轮房地产投资投机的集中爆发,短线库存告急,迅猛推高了区域房价。对于三、四线城市,过快的去管控政策也可能刺激住房短期投机,加剧市场过剩,造成库存“边去边增”。在市场相对过剩时代,住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求,不仅需要减少市场管制,更需要通过深化住房供给机制改革加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房,才是深化住房供给侧结构性改革的关键。

来源 经济参考报

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