近期全国办公楼平均销售价格走势

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-3-27 10:35:29 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    从区域分布上看,东部地区办公楼平均销售价格明显高于中西部地区,08年以来东部地区办公楼平均销售价格呈现明显锯齿状震荡变化, 中西部地区办公楼的平均销售价格交错变化,2014年第4季度开始,西部略高于中部。

    中华写字楼网http://www.officese.com):近期全国办公楼平均销售价格走势

  

    办公楼平均销售 价格波动上行,3 、4季度涨幅明显

  自 2003 年以来,办公楼平均销售价格呈现波动性上升的态势,2013 年达到阶段高点,之后回落调整,十二年来平均销售价格的年增长率为 8.9%。2015年办公楼的平均销售价格为 12700 元/平方米,与去年同期相比有所上涨,上涨幅度为 7.1%。从季度变化来看,2015 年 1-4 季度,办公楼的平均销售价格分别为11200、12900、13600 以及 13000 元/平方米,与去年同期相比分别下降 4.2%、上涨 1.9%、15.7%以及 15.8%。

  近期全国办公楼平均销售价格走势

 

  办公楼平均销售价格东部地区远远高于中西部地区,东部上涨、中西部有所下降

  从区域分布上看,东部地区办公楼平均销售价格明显高于中西部地区,08年以来东部地区办公楼平均销售价格呈现明显锯齿状震荡变化, 中西部地区办公楼的平均销售价格交错变化,2014年第4季度开始,西部略高于中部。2015年东、中和西部地区办公楼的平均销售价格分别为15300元/平方米、7900元/平方米和8700元/平方米,东部平均价格同比上涨9.0%、中部下跌12.6%、西部下跌1.3%。

  近期三大地区办公楼平均销售价格比较

 

  办公楼库存水平2011年以来持续快速上升,目前仍呈供给过剩态势

  2011年以来办公楼新开工面积大幅增加, 远远超过各年租售面积, 办公楼库存水平逐年快速上升。2015年办公楼库存总量(累计新开工-累计租售)达到1.56亿平方米,去化周期(库存面积/租售面积)为3.88年,远远超过2011年以前不足1年的去化周期水平。办公楼市场总体供给过剩格局仍在持续。分区域来看,一线城市及厦门、兰州、宁波、郑州、成都、贵阳办公楼库存水平相对较低,仍然具有较好的投资机会;而天津、西宁、沈阳、长春、呼和浩特、银川、太原、南宁、西安、南昌等城市办公楼库存水平相对较高,投资风险较高。

    近年办公楼库存水平变化

 

 

  预计2016 年办公楼投资和供给量稳中有升,需求水平保持相对稳定,区域分化继续,国内企业依然是市场主力

  全球经济的再平衡调整进程仍将继续,我国经济正处于增速换挡、结构调整和前期政策消化三期叠加的阶段。房地产市场调整、环境污染治理和制造业增速放缓短期内会对经济增速产生一定影响,但随着第三产业的快速发展、城镇化的不断深入以及经济增长方式的转变, 中国经济中长期将实现更可持续和更高质量的稳定增长。

  办公楼投资持续增长,供应量继续攀升,需求水平将保持相对稳定

  2016 年将陆续有大量优质写字楼项目投入使用,使得写字楼的整体数量和质量都得到提升。加之政策的导向是在复杂多变的内外部环境下保增长,加上第三产业的稳定增长, 比重增加, 为全国范围内写字楼需求提供了较为有利的支撑。由于供给的快速增加,部分城市可能会出现短期供过于求的局面,这将在一定程度上抑制租金的增长,并短期提高办公楼的空置率。预计 2016 年一线城市租金将继续保持稳定、增长,多数二线城市中受金融行业的强劲需求推动,特别是在短期供应压力较小的城市,租金变化总体稳中有升。但是在一些新增供应依然较大的二线城市,甲级办公楼租金将有所下降。

  市场发展重心将向中西部地区倾斜

  从地域上看来, 目前甲级写字楼主要集中在北京上海和广州等一线城市及部分沿海城市,但在未来五年内,受国家经济发展宏观政策影响,市场发展的重心将倾向中西部地区。同时处于成本考虑,诸多大面积需求的客户正在积极寻求搬迁至非核心、非中央商务区。

  国内企业的需求依然是写字楼市场 的 主要驱动力

  2016 内资金融服务企业仍然是办公楼市场的需求主力。在金融行业中,财富管理、互联网金融、融资租赁等一批非传统金融类企业在中国主要城市持续其快速扩张布点步伐,在一些主要一、二线城市,新设立租赁成交比例仍会继续上升。除内资金融企业以外,国内专业服务企业的扩张需求也表现出上升势头,如信息服务业、法律服务企业、高科技企业、汽车企业等。另外,内资民营企业的购买自用需求依然保持强劲,尤其表现在上海的非中央商务区域。同时,一些传统的大型制造业民营企业正在迅速进入金融服务领域, 预计该趋势将会在未来持续存在。

 

来源 REICO工作室

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