深圳控股抛出物业分拆上市计划全力去库存

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-5-10 8:43:50 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
     在销售目标制定上,深圳控股将2016年全年合同销售定为185亿元,相较2015年将实现约16%的合同销售增长。而这一数字2011年仅为人民币45亿元。

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 母公司深业持续“输血”,“动刀”物业再造上市平台

  6地消化430万平米 深圳楼盘控股全力去库存

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

  经历了2015年的高速增长,深圳控股有限公司(0604.HK,以下简称“深圳控股”)将今年的发展基调定格在了“去库存、增利润”上。

  “将深圳项目占比进一步提高至80%,加快6个三、四线城市总建筑面积约430万平方米低效土地的退出和处置。”在4月12日举行的2016年重点产品和未来战略发布会上,深圳控股如此表示,同时计划重点打造园区运营、住宅物业管理、商业管理、服务式公寓运营等四大轻资产运营服务平台,计划到2020年之前推动1-2家平台上市。

  在销售目标制定上,深圳控股将2016年全年合同销售定为185亿元,相较2015年将实现约16%的合同销售增长。而这一数字2011年仅为人民币45亿元。

  这份底气无疑来自于母公司—深业集团连续三年来优质资产的注入。作为深业集团核心上市公司平台,自2013年开始,深圳控股接连获得母公司多个位于一线城市深圳的优质项目。

  不过,由于注资本身,程序复杂,母公司仍有价值近200亿元的资产迟迟未注入。关于剩余资产注入,有无具体时间表?注入资产主要包含哪些具体项目?“资产注入很复杂,公司内部也一直在走程序,积极推动剩余资产早日注入。”要求匿名的深圳控股内部人士对时代周报记者表示,“这也是公司的一个既定战略。”

  然而,相比深圳控股获得的万千宠爱,深业集团旗下另一个上市平台—沙河实业股份有限公司(000014.SZ,以下简称“沙河股份(000014,股吧)”)则显然被冷落得多。自从2009年被深业集团收归旗下之后,沙河股份在此后近7年时间里的表现一直不温不火,甚至业绩出现了倒退。

  针对为何 “挺深控弃沙河”,深业集团相关人士并未正面回应时代周报记者的疑问。

  全力去库存

  “资产注入这块公司一直积极在做,2013年及2015年深业均有资产注入到深圳控股。” 上述内部人士告诉时代周报记者。

  2013年1月23日,深圳控股以对价41.5亿元收购深业集团旗下科之谷项目100%股权。算上目标公司承担的债务和20亿元未付地价,总的土地成本约为96亿元。收购科之谷,意味着深圳控股资产注入迈出第一步。

  2013年中期业绩会上,深圳控股首席营运官朱国强表示,未来两到三年内,母公司深业集团逐步将旗下深圳土地全部注入深圳控股,注入完毕后,深圳控股在深圳的土地储备占比将超过30%。2016年3月15日,深圳控股以19.14亿元(约22.64亿港元)收购母公司深圳东岭项目95%权益事项完成。通过此次资产注入,深圳控股在深圳的土地储备的总建筑面积达到306万平方米,计容积率建筑面积达210万平方米,深圳占土地储备比例提高到25%。

  深圳控股年报显示,截至2015年12月31日,深圳控股在深圳土地储备规划建筑面积达到327万平方米,占比34%。

  按照计划,深业集团注入深圳控股的资产约为500万平方米。但由于资产注入程序复杂,导致其进展仍显缓慢。据悉,目前尚待注入的资产价值约200亿元,其中包含了相当数量的深圳旧改项目。

  关于母公司的注资速度,深圳控股主席吕华坦言,“我也感觉慢了一点”,但其表示,母公司注资未来一段时间是继续做的,“一方面现在的资产已经量化,国资委也是很支持,另一方面也要资产证券化,来产生正的效应。”

  此外,其在三、四西安楼盘城市仍有超过460万平方米的土地储备,占比高达47.8%。

  针对三、四线城市占比过高现状,深圳控股在年报中提及,接下来将着手处置低效土地项目,推进泰州楼盘、三水、姜堰、常州楼盘、马鞍山楼盘等项目的处置工作。“由于个别三四线城市项目的市场价值可能低于其账面值,集团年内将对部分三四线项目计提减值拨备,合计3.72亿港元。”

  兴业证券(601377,股吧)研报称,深圳控股正逐步退出三、四线城市,聚焦核心城市的战略被证明是正确的。深圳控股未来将加大持有深圳的优质商业项目,保持稳定的租金收入。

  物业平台分拆上市时间未定

  在全年业绩会上,深圳控股抛出一份物业分拆上市计划,颇令人关注。

  深圳控股总裁黄伟在业绩发布会上表示,在产业园区物业运营方面,深圳控股将推动太阳物业和天安物业之间的整合继而整体上市,这一部分估计在今年年内会完成。“住宅物业方面,将整合旗下四家拥有一级资质的物业管理公司,成立深业物业管理集团。”

  黄伟表示,通过整合四家力量,打造出资深的物业管理品牌,这一项工作计划在2016年年内取得足够的成功。

  深圳控股拥有六家国家一级资质的物业管理企业,至2015年期末,集团接管物业面积约4000万平方米,物业主要分布在珠三角、长三角和中部地区。其2015年物业管理业务营业收入达13.69亿港元,同比上涨13%。

  其中,天安物业于1994年由天安中国投资有限公司与深业泰然(集团)股份有限公司合资组建,已陆续为天安数码城所在的13城14个产业园区超过4000家企业提供园区运营服务。万厦物业创建于1987年,拥有100余个管理项目,管理总面积2000多万平方米,年营业额近3亿元。鹏基物业则在全国全委和顾问管理的各类型物业逾800万平方米。

  旗下物业品牌众多,给整合带来了难度。关于物业分拆上市时间表,上述内部人士向时代周报记者透露,物业上市是一个很长远的决定,短期内并没有具体计划出来。“类似天安与太阳之间的内部整合是有方案出来的,但还在实施当中。公司已经从业务层面推进,包括体系、平台、数据等。”

  易居智库研究总监严跃进告诉时代周报记者,后期物业管理上市,也是反映一种轻资产的模式,而且深圳控股依托母公司国企背景,有这种优势去做轻资产尝试,也是品牌效应的释放。

  挺深控弃沙河?

  母公司的青睐,使得深圳控股获得多个位于深圳的优质资产。而反观同为深业集团旗下的沙河股份,近年来母公司资源的倾斜,使其陷入项目多位于二、三线,“去库存”压力骤增的尴尬。深业集团也因此陷入了“挺深控弃沙河”的舆论漩涡中。

  沙河股份是深业集团成员企业,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。2009年,深圳市国资委将其所持有的沙河股份的控股股东沙河集团100%股权划转给深业集团直接持有。深业入住沙河,国海证券(000750,股吧)地产行业分析师赵铎认为,深业集团在深圳本地很有资源优势,沙河股份项目储备规模应该可以得到大幅提升。但实际情况则是,原本土地储备有限的沙河股份没有从深业集团分得一杯羹,反而因同业竞争而生存艰辛。

  作为一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,沙河股份在本部所在地深圳,除代建项目外并无其他土地储备。“一是公司项目处在二线城市的长沙楼盘和三线城市的新乡楼盘,库存量大,销售并不理想。公司面临‘去库存’压力。二是公司以住宅开发为主的房地产经营模式,在房地产行业积极转型的今天,也难以为继。”

  有业内分析认为,自深业集团接手沙河股份至今,公司的业绩几乎没有起色,近年来业绩还逐年下降。

  时代周报记者梳理沙河股份历年年报时发现,其2010年实现营业收入7.35亿元,2012年下降到4.21亿元。2013-2015年,沙河控股营业收入分别为5.63亿元、5.11亿元、4.13亿元,呈逐年下降趋势。2009-2015年,沙河股份归属于上市公司股东净利润从8022万元下降至5296万元。2009-2015年,沙河股份归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润从8039万元下降至3744万元。

  反观深圳控股,2011年其合同销售规模45亿元,经过五年发展,其合同销售规模翻了三倍达到人民币160亿元,复合增长率约为37%。2013-2015年,深圳控股股东应占盈利分别为27.38亿港元、31.31亿港元、28.68亿港元。

  关于未来如何改变“挺深控弃沙河”的尴尬局面,截至发稿时,深业集团相关人士并未正面回应时代周报记者。 

来源 时代周报

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