沭阳县把握楼市“去库存”契机 完成房地产市场的结构调整

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-5-18 8:55:27 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    不只是江苏沭阳,截至4月底,江西玉山、河南驻马店、四川眉山等地,都相继出台了鼓励农民进城购房的政策。把握好楼市“去库存”这个契机,完成房地产市场的结构调整,并在教育、就业等公共服务和保障层面,真正满足进城农民对生活质量提升的现实需求和未来需求。

    中华写字楼网http://www.officese.com):沭阳县把握楼市“去库存”契机 完成房地产市场的结构调整

 沭阳县是江苏苏北的一个典型的四线城市。截至3月底,沭阳县住宅类商品房累计库存190万平方米,按每套房100平方米计算,要想消化掉这些库存至少需要24个月。那商品住房的库存又是怎么形成的呢?
  浙江商人张阳杰,来沭阳投资房地产已经六年了。
  这个住宅项目,是他们2010年底以1.7亿元的价格投标的商品住房用地,全部建成后能提供近3000套商品住房。
  这是项目的二期工程,主体结构已经完成,但窗户只安装了一半。
  浙江南越置业沭阳公司销售经理张阳杰,把我们带到了建设工地,指着已经封顶的商品住房,述说自己今天的压力,800多套的商品住房,现在是一半安装上了窗户,而另一半400多户还没有装上窗户,因为,张阳杰他们的窗户工程款一拖再拖,施工方已经采取,付款装窗户的应对措施,也就是说,给多少钱的施工款,就安装多少套窗户。
  就这些去年装好窗户的400多套,卖到现在也只销售了100多套,仍有260多套的房子销售不出去。
  其实,地产环节上的各个产业链的日子都不好过。
  张阳杰他们六年来已经投资了2.7亿元。总体算下来,不仅没赚钱,还欠了不少工程款。
  2012年一期开盘时,这个项目每平方米均价3400元,450套房全部售罄。2014年二期均价上调到每平方米3900元,然而这1500多套一年里只卖掉了202套。楼市寒冬袭来,2015年底,张阳杰不得不拿出100多套房搞团购,价格降回每平米3500元。
  张阳杰着急的是,去库存不去掉,就没有工程款,到社会上借钱利息很高,到银行借就更别想。现在最有效的得促销方式,就是降房价,这样房子卖掉了,也有销售款,只是自己少赚一些利润。
  对张阳杰来说,三期要想开工,现在必须等资金回笼。说具体点,就是房子库存销售达到85%,也就是说眼前900套库存,还得再卖掉600套才行。
  张阳杰坦言自己面临的两大压力,一个是去库存,一个是资金短缺,只要销售回暖,有现金流,工地马上就可以复工,不仅是门窗安装、小区绿化、种树等都能走上正轨。
  张阳杰遇到的,并不是沭阳楼市的个案,为什么会出现这么多库存,张阳杰打了个比方,这就像做面包。面包能做多少,要看面粉有多少。
  2011至2015年,沭阳住宅用地供应量,分别为422万、369万、124万、12万和59万平方米。然而,当地商品住房销售量平均每年大约只有100多万平方米。供过于求不说,过去提供的房型也主要是为城里人设计的,并不符合当地百姓的需要。
  这是张阳杰为了拉动销售,正在进行改造的户型。
  取消顶层的复式大户型,张阳杰准备全部改建成100平方米左右的小户型。
  原因就在于沭阳县,全县200万人口,县城的城镇人口其实不到50万,另外四分之三,150万人,全都是县城附近农村人口。他们才是沭阳真正有强烈购房需求的人群。
  徐爱军,最近两年经常来下面调研,他找到的库存症结,和张阳杰一样,那就是真正的需求还没有启动起来。
  江苏省沭阳县住建局局长徐爱军分析到,沭阳县每年城镇化增加比率在1.5%左右。2014年底的时候,沭阳县的城镇化率在53%,以目前全县200万人口规模计算,每年就要产生大概3万人左右购房人群,这个数量的住房需求,是一个刚性的需求。
  朱兴祥在苏州打工多年,回乡在县城买个房子,眼下是他家的头等大事。
  今天他特意来政府办事大厅,咨询住房贷款和补贴怎么办。
  朱兴祥,今天一大早,就跑到住建局的受理窗口,来咨询返乡农民购房的相关鼓励政策。他告诉我们,2015年底房价比较便宜,再加上政府出台的“房六条”鼓励农民进城购房的补贴政策,这是他决定买房的初衷。
  办事大厅里,最近半年每天都是住建局的窗口人最多,咨询办理各项购房手续的80%都是像朱兴祥这样的进城务工者。国家楼市“去库存”政策出台后,沭阳县也出了个“房6条”,鼓励农民进城购房,不仅给首套商品住房贷款贴息,还实行购房居民子女就近入学,优惠政策有效期到2016年8月底。
  这对朱兴祥来说这是个难得的机会,他早就看上一套总价46万元三房两厅的房子,以前没有这些优惠政策,他最大的需求——孩子上学问题解决不了,现在,不用再犹豫了。
  十年前,朱兴祥念完高中就出来打工了。虽然凭着十多年的印刷手艺,他已经是一家纸盒加工厂的熟练工人,夫妻俩每月能挣7500多元,但他还是想让孩子多读点书,上好一点的学校,将来能比自己更有出息。
  这一次,朱兴祥下决心签了购房合同。9万元积蓄交了首付,银行“农民安家贷款”项目给贷了37万元。130平方米的房子年底就能入住,每个月只需要还房贷2300元。
  陆静华,在江苏省沭阳县房产交易服务中心受理窗口工作了八年,像这样的购房热情,她也不多见。陆静华简单地给我们算了一下,朱兴祥买的商品住房,可以拿到政府一次性的一年购房贷款贴息近10600多元,每天来申请的约有70%---80%都是农民进城购房人群。
  这些购房人里,有七成都是用自己在外省打工的积蓄,返乡买房的。
  方东晓,现在每周都要抽出两天时间,来受理窗口帮忙。沭阳“房六条”政策出台之前,是以二手房交易为主。现在政策出台以后,沭阳的刚需、加上农民进城的需求,那么,一手房的交易量得到了很大的提升,一手房的交易量,目前基本上占比在80%到90%,基本上都是农村到城里购房的。
  当地出台的“房六条”政策中,不仅针对返乡农民购房有优惠,创业人才购房也能享受5%的补贴。
  为了促销,开发商们也主动调低了房价,从最高每平方米4200元,下调至每平方米3400元。最近一个季度,沭阳卖出了5200套商品住房,几乎赶上了之前三个季度的销售总量。
  从办理购房相关业务的人员来看,方东晓分析到,绝大部分是农民进城,有一部分是农民工,在外面创业,创业之后,有了一些资金积蓄,就想在老家置一些房产,最终农民还是要回到老家来。再一个就是农村的子女要结婚,子女的子女还要上学,还要享受县城的教育,也必须要到城区来买商品住房。
  农民进城后,随着工作和生活环境的变化,对生活质量提升其实有着大量的现实需求,对他们来说,房子是稳定下来的前提。
  朱兴祥即将入住的小区,距离他的老家穆庄村,走城乡快速公路开摩托车只要30分钟。
  朱兴祥有一儿一女,大女儿常年不在父母身边,村里相对封闭的生活,让她见到生人有些害怕。躲进房间,说什么也不肯出来。
  朱兴祥说:自己的女儿很老实,长期在农村也没见过世面,自己想把她带到县城里面,让她多见见世面,让她学习更快乐,思想更活跃。
  朱兴祥姐弟三人,加上老父亲,全都在外打工,老母亲一个人带着两个孩子生活。
  孩子们很少离开家里的这个院子,也很少和外人接触,即便是今天爸爸妈妈回来,孩子们也还是围在奶奶身边。
  女儿已经10岁了,可连城里的电影院都没进过。朱兴祥很想让自己的孩子也能像城里的孩子一样,眼界开阔,健康活泼。
  朱兴祥的母亲年近七旬,除了照顾两个孙儿,平时还要做农活,田里除草、家禽喂养,全都落在她一个人身上。说到两个孩子的学习辅导,老母亲就发了愁。
  朱兴祥的母亲无奈的说,自己在农村老家,帮助儿子照顾好自己的孙子、孙女,每天弄点饭给她们吃。保证她们不饿,但要想学习好,只能是她们的爸妈来对孩子教育。
  村里有条件的家庭,孩子们都被父母接到县城上学了。因为孩子少,村里学校也停办了,现在每天校车会把各村上学的孩子,统一送到乡镇上学。
  院子里的小桌,就是孙女每天做作业的地方。
  母亲的心愿,也是希望儿子能早点把两个孩子接到城里去上学。
  整个穆庄村116户人家,留在村里的不到500人,全都是孩子、妇女和老人。家家户户经济上没什么困难,最担心的就是下一代的教育问题。
  从老家回来的第二天,朱兴祥夫妻俩就来到小区旁边的一所外国语实验学校。看着操场上的孩子们,朱兴祥似乎也看到了女儿未来的身影。
  朱兴祥打算明年春天开学,就让女儿转学到这里来。
  吴校长,这几天正忙着和教育局商量学校扩建的事情。转学、入学的需求猛增,让学校有点吃不消。
  原本招收3500人的外国语学校,眼下学生人数已经超过了5000人,无论是师资力量、还是硬件实施都急需扩充。最让吴校长头痛的难题还不止这些。
  沭阳县外国语实验学校校长吴士春体会到:农村孩子,生活习惯和城区孩子有差距,农村孩子原来在农村的时候,有些东西不规范,比如生活习惯、学习习惯、休息习惯都要从头开始,从严要求,和城区孩子达到同一个水平,还有一段时间。
  这所学校,2016年农村学生的转入量已经超过980人,而五年前学校刚建成的时候,从农村转学过来的学生只有100多人。吴士春担忧的是,学校的师资力量不足:
  沭阳县“房六条”出台以后,这家外国语学校的学生数增加了60%,学校的教学压力特别大,特别是最近学校周边小区不断的新建起来,东边的像上东郡,西边的沭城天下,还有这个丹桂园,马上也要开建,目前学校容量已经饱和。
  教育局不仅同意吴士春的扩建计划,而且告诉他,县城里其它学校也在建设中,会减轻他的压力,这让吴士春稍稍松了口气。
  沭阳县2015年新建的两所小学已经投入使用,2016年将再建两所中学和一所职业学校。楼市去库存,当地不仅教育资源提前做了配套扩充的准备,而且还新建了妇幼医院和县中医院,县图书馆和体育场也已经动工,预计2017年就可以投入使用。
  江苏省沭阳县住建局局长徐爱军说,让农民进城以后,比如买房了,过去要把他户口,把他办进来,然后他才可以把小孩子带进县城来上学。沭阳县政府考虑到现在农民,他愿意进城买房,但是他不愿意把户口迁到城里来,“房六条”就规定,只要在县城里买房,在市郊区范围之内的,购房人不管事城镇居民。还是农村户籍,都可以在商品住房小区附近就近入学。真正做到,把农民引进城里来,既有就业,又能享受到与城里一样的公共服务,实现农民进得来,留得住,能够发展好。
  不只是江苏沭阳,截至4月底,江西玉山、河南驻马店、四川眉山等地,都相继出台了鼓励农民进城购房的政策。把握好楼市“去库存”这个契机,完成房地产市场的结构调整,并在教育、就业等公共服务和保障层面,真正满足进城农民对生活质量提升的现实需求和未来需求。

来源 中央电视台

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