一线城市高地价下风险隐现 二线城市加大供应

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-8-23 8:13:37 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    南京、合肥、厦门等城市的地价为何增速较快?监测组专家分析,这是由于沪深限购加码,上海实施房地产金融宏观审慎管理,北京通州也将商住纳入限购范围,周边的廊坊、固安、香河等三四线城市也加强楼市管控稳定房价,一线城市如此收紧调控政策,不仅使自身的地价出现了明显上涨,也促使部分二三线城市成为投资热点。

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2016年第二季度全国主要城市地价监测报告发布,85个城市同比上涨,除了北上广深持续保持超过10%的地价增速外,一些二线城市如南京、厦门等城市地价也进入了全国前十名。在地价飙涨的同时,一线城市的住宅用地越发稀缺。

根据中国房地产报记者了解,7月18日~24日,一线城市共推出土地12宗,较上周增加7宗,推出面积46万平方米,较上周增加23万平方米,环比增加102%,仅上海推出5宗宅地,合计28万平方米。成交方面降至低位,住宅用地再现零成交。一周内一线城市共成交土地3宗,较上周减少3宗,成交面积10万平方米,较上周减少6万平方米,环比减少39%;成交总金额1亿元,较上周减少52亿元,环比减少98%。

近日深圳市土地房产交易中心的最新公告显示,8月深圳土地供应多达15宗,几近上半年成交总和,且14宗是商业用地。住宅用地面临断顿危机,而此前拿到住宅用地的开发商都在精耕细作,表现出浓重的惜售情绪。

高地价下风险隐现

上半年,全国50个主要城市共拍出200余宗“地王”,这半年也成为有史以来土地市场最热的半年。其中热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。而50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元,高达10243亿元,远超去年同期的6973亿元。

在地王数量创新高的同时,新一轮“地王”溢价率、楼面地价等也创下新高。219宗“地王”,溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。但根据异常交易地块备案数据库,2015年以来媒体报道的异常交易地块,备案率仅为18%。

新华社连续发文警示风险,今年以来,坐拥“地王”的开发商日子并不好过。“地王”必将加重供需倒挂,普通住宅供应不足,供应高端化,豪宅市场去化压力剧增。目前北京很多“地王”项目要想上市盈利,未来两年房价必须要在目前基础上再上涨100%或更多。而斩获地王的企业中,国有企业占据大部分。

此前融创中国董事长孙宏斌明确表态一线城市地太贵。“房企对于目前土地市场的泡沫有一个清醒认识,企业对于屡拍屡高的地价很无奈,但又没有办法让地价降温。最后会发现,房企开发成本急剧上升,也是房企拿地行为推高所致。另外,对于目前房地产市场来说,实际情况是,房企自身也陷入了一种盲目入市的恐慌局面,很多时候的开发策略是非常被动的。”易居智库研究中心总监严跃进在接受中国房地产报记者采访时表示。

7月27日,上海市浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块进行竞拍活动,起拍价不足23亿元,最终被金地集团以88亿元斩获。业内人士测算楼板价为33023元/平方米,溢价率286%,可售部分实际楼板价41572元/平方米,预计未来售价70000元/平方米。“从浦东祝桥拍地的情况来看,像金地、龙湖、融创等中型房企还是去拿地了,所以这说明,对于后续土地市场来说,其实一些中型房企依然希望获取较好的土地储备。所以地价虽然高,但做储备的动机依然不会减弱。”严跃进表示。

但一线城市的房地产市场风险已经显现。严跃进指出,首先,一线城市房地产市场是有周期波动的,这个时候会使得此类城市后续土地开发面临不确定性。换言之,即便是持续看好的市场,依然会有房价涨跌起伏的可能或风险;第二,一线城市限购政策效应会持续,这个时候会使得一线城市部分潜在购房需求减少,这会使得此类地王项目面临消化难的问题;第三,目前很多地块都在郊区市场,有多少人愿意到郊区置业,也是有疑问的。

二线城市加大供应

救场如救火

上述报告显示,重点监测城市中,地价总体水平为5468元/平方米,较上一季度上涨1.87%,较去年同期上涨5.69%。就住宅地价而言,在监测的全国105个城市中,一线城市的环比涨幅整体超过3%,处于快速上升状态。一线城市单宗地总价不断攀升,使一些房企拿地策略向二线城市转移。在二线城市,前期楼市的快速上涨,对土地市场的拉动效应比较明显。地价同比呈现较明显的上升态势,同比增速3.11%,厦门、南京、合肥三市的住宅地价同比增速,进入全国最高的前十个城市之中。

南京、合肥、厦门等城市的地价为何增速较快?监测组专家分析,这是由于沪深限购加码,上海实施房地产金融宏观审慎管理,北京通州也将商住纳入限购范围,周边的廊坊、固安、香河等三四线城市也加强楼市管控稳定房价,一线城市如此收紧调控政策,不仅使自身的地价出现了明显上涨,也促使部分二三线城市成为投资热点。

地价供应与需求如何调节,无非通过加大供应让高烧的市场降降温。近期多个二线城市已纷纷加大或表态加大土地供应的力度。比如房价涨幅全国第一的合肥,6月底出台的楼市调控举措提出,根据商品住房市场销售情况,确保居住用地供应充足,下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。南京和苏州等房价上涨较快、库存明显不足的二线城市,也纷纷表示要加大土地供应量。

地价的走势,也伴随着房价的变化。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,接下来一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄,二三线城市同比平均涨幅将扩大。

来源 中国房地产网

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