“10万+”豪宅是否能与当地房地产市场供需关系相匹配

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-8-23 8:40:08 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    值得关注的是,北上深超过10万元/平方米的小户型,很多并非真正意义上的豪宅,而是附加了学区或地段等特殊价值。以北京为例,北京西城区金融街平均二手房价格高达134482元/平方米,该地段房价如此高的原因在于区域内名校云集,还坐拥号称北京小学之最的北京第二实验小学,此前被媒体热炒的1平方米售价40万元的学区房也出现在这里。

    中华写字楼网http://www.officese.com):“10万+”豪宅是否能与当地房地产市场供需关系相匹配

中国房地产报:北上深新房市场豪宅化的趋势正在加剧,北京和深圳现在市场上“10万+”豪宅的数量和供应结构情况具体如何?

杨赟:截至2016年7月底,北京单价“10万+”的数量比2013年增加了近13倍之多。

“10万+”豪宅长什么样?安居客通过房源分析发现,不同于刚需房,超过10万元/平方米的房源以大户型为主,三居室、四居室最多,占比分别为30%、24%,刚需市场上最常见的两室只占20%。面积130平方米的豪宅在一线城市房源中的占比为65%,而90平方米以下的房源占比为22%。

中国房地产报:北上深这么多“10万+”的豪宅的集中供应,是否能与当地房地产市场供需关系相匹配?

杨赟:值得关注的是,北上深超过10万元/平方米的小户型,很多并非真正意义上的豪宅,而是附加了学区或地段等特殊价值。以北京为例,北京西城区金融街平均二手房价格高达134482元/平方米,该地段房价如此高的原因在于区域内名校云集,还坐拥号称北京小学之最的北京第二实验小学,此前被媒体热炒的1平方米售价40万元的学区房也出现在这里。

不过,相比其他类型住宅,原本售价就超过10万元/平方米的豪宅近年涨幅其实并不算高。安居客的统计数据显示,2013年7月至2016年7月,上海平均房价上涨了67%,豪宅价格涨幅仅为32%;深圳平均房价上涨了111%,而豪宅价格仅上涨了22%;只有北京豪宅价格涨幅超过了平均房价,分别为20%和19%。

根据安居客过去几年的统计和分析,受限购限贷等政策影响,市场主要购房人群是刚性需求和改善型需求,投资客被打压,高端市场的表现并不突出。这些每平方米超过10万元的豪宅以大户型为主,总价非常高,拥有换房能力的人群有限,供需关系也影响了价格上涨,但豪宅的稀缺性决定了它未来的价值空间。

中国房地产报:根据大数据来分析,到底谁买走了北上深“10万+”楼盘?杨赟:安居客联合“城市数据团”在结合平台找房和常住人口等数据分析后发现,北京的东城、西城、海淀三区人均浏览“10万+”豪宅的量最高,上海豪宅浏览量最高的区域是静安、长宁、徐汇三区,深圳豪宅浏览量最高的区域为南山、福田、罗湖三区。

这些区域多为传统意义上的富人区和“上只角”,也是豪宅的集中地。我们发现,很多改善型购房者倾向于在原居住地周边购房置换,而在这些区域原有房产的购房者在转手时可以卖出不错的价格,在置换新房时便有了更多资本。

中国房地产报:具体从行业来说,哪些行业的人群是购买豪宅的主力?

杨赟:来自金融、投资、TMT(电信、媒介、科技)行业的群体是购置豪宅的主力。从流量人群的工作地分析看,以上行业从业者对豪宅有着更多的兴趣。

根据安居客数据显示,沪上多个单价超过“10万+”的新盘,不论是位于浦东浦西,工作地来自陆家嘴滨江这一区域的购房人群都占据了前三位。上海陆家嘴高端写字楼云集,是中国最具影响力的金融中心之一。而安居客对北京多个不同区域“10万+”楼盘的客群分析中,来自IT新贵集中的中关村与金领白领集中的CBD、东三环中路等板块的人数最多。类似的还有深圳南山区,该区域GDP在2015年位列深圳第一,科技园、高端写字楼林立,是众多企业、创客、高端白领的集中地。

来源 中国房地产网

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