CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事王一茜的发言实录

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-8-24 8:24:14 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    简单回顾一下北京写字楼发展历史,1989年开始,国贸一座,就是CBRE参与代理服务的,现在其实已经经过过渡和发展阶段。国贸三期2010年入世,对于整个CBD来说是新飞跃。现在整个CBD核心区,未来也会有很多新的写字楼,不管是甲级、超甲级,都是整个北京CBD市场的一个划时代的体现。中关村未来大约在2018年底、2019年之间入世,也会再次提升整个北京写字楼水平。

    中华写字楼网http://www.officese.com):CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事王一茜的发言实录

【房讯网讯】2016年8月18日下午,由全国工商联房地产商会写字楼分会携手中弘大厦,房讯控股联合中国楼宇经济研习社共同承办的"北京CBD商务区写字楼投资价值研讨会",在北京中弘大厦展示中心会议室隆重举办。特邀中国楼宇经济界的领导和专家,共同把脉北京CBD商务区写字楼投资价值,本次研讨会由全国工商联房地产商会写字楼分会副秘书长、中国楼宇经济研习社COO、房讯网营销总监付立军主持。

 

 

  出席此次活动主要领导和嘉宾有:

  北京中弘大厦营销负责人曹亮

  中国总部经济研究院院长  邱仰林

  CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事 王一茜

  中国社科院研究生院特聘导师、众和昆仑资产董事长 柏文喜

  北京市朝阳区总部企业联合会秘书处主任 毕雅慧

  北京中联智创投资管理有限公司董事长曹志国

  神融资本董事长  全亮

  瀚峰资本事业部总经理 李永勇

  全球企业不动产协会中国区董事 王宗钦

  北京鑫瑞增益国际房地产经纪有限公司总经理 郝金光

  世联行华北区域资产运营事业部总经理 冯立峰

  苏宁金石(天津)基金管理有限公司投资部高级经理 沈非若

  清华大学房地产投资与金融理事会执行秘书长 曹国辉

  北京天使创加科技服务有限公司总经理 栗莉

 

  以下为CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事王一茜的发言实录:

CBRE世邦魏理仕业主办公楼部副董事王一茜

 

  王一茜:大家好!我叫王一茜。首先简单介绍一下我们公司,CBRE一家美国上市企业,主要致力于服务房地产市场,从策划到运营和后期管理,是一个全称服务公司。不管四大行也好,五大行也好,也是其中唯一一家有幸能够在财富五百强企业里面。

  今天特别荣幸能跟大家分享一些我们在写字楼市场的经验。

  简单回顾一下北京写字楼发展历史,1989年开始,国贸一座,就是CBRE参与代理服务的,现在其实已经经过过渡和发展阶段。国贸三期2010年入世,对于整个CBD来说是新飞跃。现在整个CBD核心区,未来也会有很多新的写字楼,不管是甲级、超甲级,都是整个北京CBD市场的一个划时代的体现。中关村未来大约在2018年底、2019年之间入世,也会再次提升整个北京写字楼水平。

  今年上半年第二季度,我们记录的,北京目前写字楼市场整体800余万体量,CBD并不多,各个区域相对来说比较平均,CBD是写字楼最集中区域,平均成交租金,上个季度已经接近370,特别提醒大家,其实包括乙级写字楼,整个北京市场的水平,当然金融街没有办法比,除了金融街以外第二位。

  现在市场空置率,我们也能看到,经历了金融危机以后,整个中国经济也是飞速发展,北京写字楼在这里也是逐渐走向平稳,空置率越来越低,2015、2016年有些新项目入世,稍微抬高了空置率水平。

  写字楼市场租金,2009年到2010年飞速上涨,2012年逐渐平稳,现在是非常稳定的阶段。

  重点说一下北京超甲级写字楼市场,目前CBRE判断,北京有六栋,幽兰,华贸,环球金融中心,国贸二座,国贸三座,银泰,CBD占的绝大多数市场。超甲级写字楼平均成交租金,高处很多,将近50%,空置率也是非常低。好的写字楼产品在北京市场上非常被客户所认可。超甲级写字楼供应比较说,虽然供给是浅色,深绿色是吸纳,吸纳为什么也少了,因为没有新的项目入世,租金上涨,趋于平稳。缺少换租空间,基本稳定在480左右水平。

  未来CBD中心大量写字楼上市,非常大,几百万体量写字楼,大部分客户、项目,在建设初期,已经有意向客户入住,或者股东,Z3中金,Z6汇丰,大部分楼已经有意向客户,未来楼出租面积,50%体量,可能会更少。清华工美大部分自用,不会入世,和别的项目进行竞争。未来CBD写字楼发展有一定相当空间。

  我们做了一个特别有意思的表,现在随着写字楼发展,包括中弘提前很长时间做市场推广活动,最前面比较浅颜色,各个楼预计做推广时间,后面深颜色,不同长度代表了不同体量,这也是我们对整个市场的预判。我们会预测,基本上五万平米写字楼,需要一年左右的时间来进行去化,指出租,每年入世项目体量并没有整体数字这么惊人。

  预计未来CBD核心区域会在2018年到2020年陆续入世,整个去化也是预计2022年左右,基本上已经完成了。我们信心CBD核心区入世,会给整体北京写字楼市场带来一股新生机,不是强大的冲击力。

  相较超甲级写字楼,这是甲级写字楼入世时间,2023年已经完成去化。这是租金对比,投资好的写字楼产品,相对普通写字楼产品,还是有相当租金差距。

  CBD核心区域主要的行业细分,目前来说,CBD传统租户还是金融企业,包括咨询企业,还有律所,主流三个行业。目前为止,看到CBD区域租户体量,一千到三千为主,其实整层办公需求还是比较强劲,小面积客户,相对来说还是比较多,大约占了30%左右这样一个比率。

  刚才分享的是北京写字楼市场情况,量化指标。其实在这里,也想简单给大家介绍一下,我们在写字楼策划方面的一些新发现。最开始会发现,这里面有一个共性,就是地理位置始终都是占据前几位,客户其实对地理位置非常看重,现在逐步客户从单纯的关注地理位置和成本,逐渐发展到对设计、基建指标,也会非常关注。

  随着北京环境有一定空气污染,客户对大厦可持续性、职业健康、品牌文化,都有一定新关注,这也是一个新角度。这里目前记录到2013年,北京申请LEED认证办公楼数量越来越多,相信在座各位大部分都知道LEED是一个国际绿色认证。主要美国LEED协会颁发,现在大部分入世新楼都是LEED金级水准。

  职业健康,这是一个小小问卷,都是现在客户内部会给自己的员工去发这样一个问卷,也越来越关注职工个人的一个选择,这里能看到大家对办公环境还是非常关注,空气质量也成为现在租户选址一个新的重要的搜索词。

  新的写字楼设计里,逐渐有开发商陆续引进国际新标准WELL标准,更多关怀员工个人,不是企业本身需求,这里会对空气、水、光线,在大厦设计的时候就有所结合。

  现在外资企业比较注重这个,包括CBRE洛杉矶总部,自有大厦,进行整体绿色改造,瑞士信贷新的办公室,逐渐走向内资企业,成为新的企业考量标准。

  另外一个还是在探讨的,现在很多项目越来越多打文化牌,比如实体图书馆,比如我们做一个社区,搞客户活动,包括做办公空间管理,现在比较火的众创空间概念,采用文化理念,大家在一起探讨,更多的是大家共同协作,完成这个工作。这些都是写字楼新的考虑的点。

  回过头看,刚才讲了这么多,CBD项目机遇大于挑战。总体来说,随着政府政策限制,CBD可以供应的项目非常少,整个中服地块新项目入世,也会刺激客户CBD需求,还有高品质办公追求,现在可能有一些大厦,有一些空置面积,慢慢在整个新项目入世未来两三年之内,慢慢有一个去化,总体来说还是非常积极,希望大家多关注CBD的项目,然后关注我们CBRE。大家有什么关于办公楼发展问题,我们可以私下再交流。谢谢!

来源 房讯网

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