全面了解买房过程 基本上分为五大阶段

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2016-9-9 8:09:13 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    为了让给买房人提供便利,整理了一个买房流程,按照下面说的来做,买房之旅也许会更加轻松。买房过程基本上可以分为五大阶段,每个阶段都有不同的事情要做。

    中华写字楼网http://www.officese.com):全面了解买房过程 基本上分为五大阶段

   买房是我们生活中的一件大事,全面了解买房过程,准备充分,才能使整个过程高效顺畅。为了让给买房人提供便利,整理了一个买房流程,按照下面说的来做,买房之旅也许会更加轻松。买房过程基本上可以分为五大阶段,每个阶段都有不同的事情要做。

  1,认购流程

  定金和订金有什么区别?定金”与“订金”虽只一字之差,但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质,《合同法》规定,可以将定金作为一种债权担保,签订合同的买卖双方,在履行合同后,定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同,无权要求返还定金;收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同,应当双倍返还定金。”而“订金”一词在法律上没有明文的规定,一般仅只表示一种预先支付的价款,不存在违约责任的赔偿问题。

  2,签约流程

  签约时要带好以下资料:1) 定金收据 本人身份证原件(已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件) 2) 私章 3) 户口本原件或户籍证明原件 4) 收入证明原件

  3,贷款方式:公积金贷款 商业贷款

  公积金贷款按规定连续缴纳公积金满6个月,就可以申请公积金贷款。以个人为单位,普通公积金贷款的最高限额为20万元,单位缴纳补充公积金的,贷款最高限额可以达到30万元。登陆永兴县公积金网查询自己的可贷金额,以及贷款最低、最高年限范围等信息。

  商业贷款如果符合贷款条件,银行会为你买房提供一笔贷款。一般情况下,假如你买的是新房或者是房龄在五年内的次新房,银行提供7成贷款;假如买的是房龄五到十年的房屋,贷款6成……贷款的详细内容可以参见各银行的具体规定。

  4,贷款流程

  如果是因为已贷款购买了多套房屋,或购房者的年纪过大,或个人资信记录不良,可以向银行申请改换主贷人。由父母、儿女或其他直系亲属作为贷款的主贷人,提供还贷。购房者本人则作为贷款的参贷人,参与还贷。这样,就可以保证您成功申请房贷。如果是因为个人工资收入,达不到银行的规定(每月还贷额只占月收入的50%),而无法顺利申请房贷。可以向银行提供除工资收入外的其他收入证明。比如房屋租赁合同、股息收入证明等。也可以用不动产、有价证券、珠宝、艺术收藏品等财产证明,向银行证明,您有足够的能力还贷。

  如果是因为二手房房龄过久,或者无法向银行出具个人纳税单,以证明收入的真实性。不妨利用不同银行贷款规定的不同,去别家银行试试。可以和开发商或中介公司协商,通过担保公司去非指定银行办理转按揭业务。

  5,验收流程

  在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》:面积实测表 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有 差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点: 第一,详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

  6,交易过程中需交费用

  1、印花税:房价款的万分之五

  申办产权证过程中需交费用

  1、登记费:每建筑平方米0.3元;

  2、房屋所有权证工本费:4元/本

  3、印花税:5元/件

  4、契税:普通住宅缴纳房价款的1.5%;(注:别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅,不享受此税率,仍按3%缴纳)

  5、住宅公用部分共有设备维修基金:购房款的2%

  入住过程中需交费用

  1、物业管理费及供暖费:供暖费18-30元/平米/供暖季(注:入住时已到采暖季节需缴纳供暖费,不到采暖季节,则无须缴纳)

  办理按揭须缴纳的费用

  1、律师费:贷款额的0.3%。

  2、保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。

  建行采用太平洋保险公司,年费率一般为0.056%;

  工行采用华泰保险公司,年费率为0.056%:

  建行总行,中信采用人民保险公司,年费率为0.045%。

  办理公积金需缴纳费用

  1、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。

  2、保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数

  综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

  7,注意事项

  买房注意事项(购买阶段)

  一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。

  二:社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。

  三:社区内部规划。1.供暖转换站,垃圾处理房,车库出入口,配电间等位置对所选房屋是否有影响。 2.楼宇的部署,有没有再建的可能,楼间距及采光的影响。

  四:投资业主要分析社区内及周边居室数量比例,自住业主看个人需要。

  五:其他的例如面积误差,层高净高,产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3%。超3%以内买方按买房时单价据实补付给开发商;缩3%以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方;面积误差不管涨缩买方都可以要求退房,3%以内按银行同期活期利息退款。

  1.交钱时要注意收据上每笔金额的用途(如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等)要一一写明。

  温馨提醒:若买期房,首先要看下“五证”:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。

来源 新浪乐居

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