北京买地谁家强“大考”来临“房东”不好当

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-1-10 10:24:20 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    北京出让土地数量历史最低,绿地竞得3地块为今年北京拿地房企数量之最,3地块均在大兴,总共花费70亿元,其中两宗为F3其他类多功能用地,一块部分含有R2二类居住用地。

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2016年北京仅实现成交15宗住宅用地,低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。

备注:

万科59亿元、16.2894万平方米为万科住总联合体竞得

首创57.6亿元、18.3336万平方米为中粮首创天恒联合体获得

龙湖17.9122万平方米,37.8万元为龙湖首开联合体竞得

统计说明:

1、数据统计时间范围为2016.1.1-2016.12.31;

2、数据统计区域范围包括北京全市下辖各区;

3、统计范围为全物业类型,不包括棚户区改造数据;

4、数据来源:本报记者曾慧娟根据北京市土地整理储备中心数据整理,具体数据以开发商披露为准。

北京土地市场在2016年以最惨淡的数据收场。据北京市国土局的公开数据显示,2016年北京土地市场共实现44宗地块成交(其中包含3宗棚户区改造),同比减少66宗地,并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,跌至10年来的低谷;此外,44宗土地出让金合计852.51亿元,刷新了4年来的新低。

在2016年,经营性用地(不包含3宗棚户区改造)仅实现出让28宗,相比上一年减少53宗。备受关注的住宅类用地同样创造了多个历史最低,2016年仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。

北京土地资源进入极度稀缺阶段已经成为业内共识。根据亚豪机构数据统计显示,2016年,开发商在北京商品房市场销售达5074亿元,而用于经营性用地的支出仅844亿元,收支比高达6:1。

谁是单价王?

驼房营地块楼面单价5.5万元

2016年,北京住宅类用地仅实现成交15宗,如果以可售纯商品住宅部分为标准,只有7宗地块成交。从成交楼面价来看,最高是位于朝阳区的驼房营地块为55000元/平方米,大兴、门头沟、顺义三宗地块均超过40000元/平方米,而位置相对较远的昌平南邵两宗及延庆,楼面价也已经全面超过30000元/平方米。

在主城区土地供应几乎绝迹的状态下,纯商品住宅楼面价的水涨船高已成定律,并且有着继续外溢的趋势,按照最简单粗暴的计算方式:项目销售价格为楼面价的2倍计算,以2016年成交地块为例,未来六环外甚至远郊区县的新盘都将全面高端化。

上述7宗包含可售纯商品住宅的地块,规划总建面仅39万平方米,而根据亚豪机构数据统计,2016年12月单月的纯商住宅成交量已超50万平方米。业内人士认为,未来供需出现巨大缺口,而地块供应数量少而价格高,再加上各类政策性住房产品的挤压,使得未来北京住宅市场新盘供应将呈回落态势,价格仍是向上趋势。

拿地靠什么?

拼钱拼“朋友圈”

稀缺的地块资源、节节高的地价,让“联合拿地”迅速在房企之间流行。记者梳理公开数据发现,去年北京44宗成交地块中,有6块地为联合体竞得,其中15宗住宅地块的成交中,有3宗宅地以该形式竞拍成功。在争夺住宅地块的“合伙人”中,首开、万科最受欢迎,两者去年共参与了7宗宅地的联合拿地,首开与保利、龙湖、住总都是“好朋友”,万科则与住总、首创、中铁建、绿城、平安成为“好搭档”。

首开去年在北京住宅土地上没有进账,但拿地积极性很高,总共参与了13块住宅用地的拍卖,其中有7块土地以联合体的形式参与,最亲密的盟友是龙湖,先后联合出现在4宗地块的争夺现场;此外还和保利、住总均有合作。与首开曝光率旗鼓相当的还有万科,在2016年的土地争夺战中共出现11次,其中有7次以“联合体”现身,并成功将两宗宅地收入囊中。

住总也以“广交朋友”频繁亮相土拍市场,2016年在土地大战中共亮相6次,均以联合体的形式出现。万科、首开、金地、永同昌、中建、绿城都曾与其组队参战。

“大考”来临?

“房东”不好当

在一系列围堵“地王”诞生的土拍规则基础上,2016年北京土地市场出现了一类全新的模式,即自持纯商住宅,时间是70年。

某业内资深人士告诉记者,在去年良好的销售业绩驱动之下,开发商“手握重金”面对为数不多的土地资源,使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”,而很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下出手自持地块,住宅自持的模式也将在今年接受市场大考。

而一位获得自持地块的房企人士表示,全面自持不仅是一次全新的尝试,确实也面临着极大的挑战。“这与销售地块不同,需要为租赁方量身定制,需要沟通协调的问题很多,很难在短期内推出来。”该人士还透露,拿下自持型地块也是土地资源稀缺背景下的无奈之举。

买地谁家强?

绿地、万科、首创勇出手

北京出让土地数量历史最低,绿地竞得3地块为今年北京拿地房企数量之最,3地块均在大兴,总共花费70亿元,其中两宗为F3其他类多功能用地,一块部分含有R2二类居住用地。

拿地金额上,万科花费109亿元获得两地块,为去年北京土地市场拿地金额之最,两地块均在海淀西北旺镇,其中一地块成交金额59亿元,为万科住总联合体竞得。

与前年5家房企北京拿地支出金额超过百亿相比,去年只有万科一家的拿地金额过百亿。紧随其后的是首创,拿地支出91亿元,其11月17日以57.6亿元斩获的海淀区西北旺镇地块为中粮首创天恒联合体获得。

来源 新京报

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