房企依靠高周转实现增长的策略将难以为继

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-1-11 10:05:22 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    张宏伟认为,在楼市下半场,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势;市场不再会有普遍性的规模化增长机会,对于大多数房企来讲,依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。

    中华写字楼网http://www.officese.com):房企依靠高周转实现增长的策略将难以为继

今年3月份以来,百城住宅价格持续上涨,“日光盘”屡见不鲜。

据中国指数研究院监测的13个重点城市来看,2016年上半年,13个重点城市住宅类项目共计开盘1157次,推出房源近21万套,去化率均值为74%。

值得注意的是,在这13个城市中,上半年共有102个项目开盘售罄,售罄项目集中在武汉北京、其中武汉最多,占24个。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,2016年上半年,政策宽松趋稳,各地需求集中释放推动市场整体高位运行。当前一线城市成交相对放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。展望下半年,房地产调控继续因城施策,全年量价平稳增长,一方面热点城市风险积聚,楼市调整压力加大;另一方面市场库存总量仍较大,去库存仍是下半年市场主基调。

超七成住宅被卖光

宽松的调控政策给房地产市场回暖创造了条件,但一线城市和部分二线城市依然是楼市回暖主战场,尤其是住宅业态,过去一般约60%的去化率,在今年的热点城市升级至超过70%,甚至达到80%。

据中国指数研究院监测数据显示,2016年上半年,13个重点城市住宅类项目推出房源21万套,其中一线城市上海开盘量最大,共计开盘116次;二线城市中南京杭州开盘次数较多,分别为182次和143次。南昌、成都开盘量相对较少。整体来看,今年上半年去化水平明显高于去年同期。

分城市来看,6个城市去化率超过平均水平。天津上半年市场供需两旺,去化效果非常好,上半年平均去化率均高达94%以上。此外,杭州深圳上海上半年平均去化率超过八成。而宁波、重庆平均去化率为48%,在监测城市中开盘去化率较差。

更重要的是,在13个重点城市中,共计有102个项目开盘即成“日光盘”,其中,武汉日光24个项目,北京日光23个项目。在武汉,恒大常青花园开盘推出近1600套房源,全部售罄。6月10日,深圳鸿荣源壹城中心推出1046套房源,3000组客户来抢,成交价每平方米高达5.5万元。在日光盘中,单价最高的是上海大宁金茂府,以9.2万元╨平方米开盘当日售罄222套房源。

记者注意到,在上述日光盘排行榜中,多个项目出现3组以上客户抢一套房的局面。鉴于此,这些项目对开盘的定价整体持续上涨。

近七成楼盘开盘价高于周边

事实上,鉴于上半年楼市有所升温,重点城市新建住宅开盘定价随市而动。在上述13个城市中,超九成新建住宅项目开盘价选择高开或平开,而受库存压力和结构性影响,仅8%的项目价格下调。如深圳的半岛城邦三期,4月9日三期开盘,价格较上次开盘均价下降超一成。

监测数据显示,上半年超八成城市新开盘项目价格以上涨为主(加推盘与上次开盘相比,纯新盘与周边同类3个以上项目均值相比),平均涨幅为7.1%。从新开盘项目定价占比情况来看,2016年上半年约65.6%的项目较上次开盘(或较周边)价格上涨,26.3%的项目价格与上次开盘(或较周边)持平。不过,二季度高开的项目占比较一季度下降4.4个百分点,而持平和低开项目占比分别提高了3.3个和1个百分点,主要是由于二季度房企趁销售旺季加大推盘力度,部分项目为吸引客户放缓调价节奏。

分城市来看,上半年上海武汉改开项目占比较大,采取涨价策略的开盘项目占比超过八成;深圳重庆等城市采取低开策略的开盘项目占比最高,超过两成。

除了开盘定价上涨外,从去化产品类型来看,市场仍以刚需类楼盘销售为主旋律。

CREIS中指数据显示,,63.7%的楼盘主要针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型,26%的项目主要面向中高端改善型需求,10.3%的项目推出不限购的商住产品,主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者,刚需类项目平均去化率超七成。

另外,同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,从今年上半年销售金额TOP10房企,尤其是已经达到千亿元规模的房企,一线城市对其销售贡献度普遍较高,以万科为例,通过二级市场收购或合作开发等模式,万科继续深耕一线城市楼市,预计深圳上海北京这3个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额。

张宏伟认为,在楼市下半场,住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势;市场不再会有普遍性的规模化增长机会,对于大多数房企来讲,依靠高周转策略继续实现快速增长的策略将难以为继。

来源 中国经济网

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