北京租房市场紧俏 租金上涨和GDP挂钩

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-10-7 6:45:51 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    北京租房市场紧俏,明显更有利于卖方,房租上涨也比较快;租户要承担相当于一个月租金的中介费。北京的中介公司和房东,一般倾向于较短的合同期,合同通常为期一年,一年要议价一次。

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2008年夏天,北京奥运会前夕,我从外地来北京念博士,妻子毕业后留在北京一家公司工作。我们租房生活就这样开始了。

当时我以为,我们将来或许会搬到南方某个二三线城市,找个大学教书,展开另一种人生轨迹。然而,我们在北京一住就是十年。

搬来搬去的生活

当时第一次租房,是跟一对夫妻朋友一起,合租一套装修中等的小两居。地点在现在的13号线芍药居地铁站附近。那时,我们两家都觉得,两对夫妻合住,比跟单身青年一起住要好。

这套房子是通过中介租到的,租金2500元。在北京的北三环和北四环之间,这样的小两居,当时租金都差不多这水平。我们选了次卧,每月租金1100元。这笔租金约占妻子个人收入的三分之一。2008年前后,这个租金收入比,在职场新人中比较普遍。

因为是与朋友合租,租房和搬家都比较顺利。真正难的,是两家的日常生活。尽管合住的是熟人,但介入彼此生活太多,自然会发现人的另一面——比如夫妻过激的争吵。时间一长,两家人都略微感到尴尬;大家都是职场新人,也缺乏化解尴尬的技巧。尽管相敬如宾,但结束了一年的合租生活后,我们两家也就不常联系了。

2009年夏天,我们搬到惠新西街附近的小关。小区背后有菜市场和各种小馆子,地铁口附近有大超市。尽管房子旧一点,但生活方便,房租仅1300元。我们跟二房东租的房子,他与我们各住一间,并坚持小三居只住两户,还留下一个小小的单间。

其实房子也不算拥挤。不过,与人合租,哪怕再和谐,居住体验也不是最佳的。

我毕业后在北京工作,那年恰好妹妹也来北京工作。我们开始一大家人单独租一套房。2011年上半年,我们一家人在北四环中路惠新西街地铁站附近找到一套单独的两居,房租4000多元,共租省了不少钱。房子还是通过中介找的,虽然花了很多时间,但最后还算满意,一家人可以住得更惬意些。

为了老婆工作方便,我们希望住在公司附近,减少上下班通勤时间和精力的无谓消耗,所以一直跟着她公司搬迁。她所在公司不断发展壮大,我们两三年就要搬一次。2013年,公司搬到西北边的上地一带,我们还在回龙观住了一年。之后,我们跟着公司搬到了北京的东边,应该会在较长时间内安定下来。

我们开始不习惯一两年就搬一次家的生活。十年下来,因为一家人相互照应,搬家五六次,我们也慢慢习惯了在北京搬来搬去。我们暂时没有小孩,因此没有太大的麻烦。另外,我们一家人可以经常做做饭,年纪越大,就越希望一日三餐规律一些。

2015年前后,北京房价有小幅回落。我们两口子省吃俭用,凑足100万出头的首付,在北京东五环附近买了个小房子。每月要还贷七八千。尽管小区有点偏,但开往通州的地铁会经过,目前正在施工。

尽管我们一直没有住进自己的房子,但在异乡漂泊,总觉得有个自己的房子才踏实。我们把房子出租出去,房租四五千元之间,也可适当补贴租房成本。

惠新的住宅,北京亚运会前后,十三陵库区农民搬迁到近郊,集中安置修建的塔楼。楼下就是地铁站,北四环边上,普通两居租金如今6000元上下。本文图片均来自作者。

租金上涨和GDP挂钩

北京租房市场紧俏,明显更有利于卖方,房租上涨也比较快;租户要承担相当于一个月租金的中介费。北京中介公司和房东,一般倾向于较短的合同期,合同通常为期一年,一年要议价一次。

2013年,我与妻子去德国旅游,法兰克福的留学生朋友告诉我们,他们的租房合同期是五年,议定的房价五年内基本不变。长期租赁的人都喜欢这样的合同;但这样的合同在北京几乎没见过。

我表弟在北京租房,也曾通过中介公司找到一个房东,签过一个多年期合同,但三方约定,每年租金上调8%。我问表弟,当时根据什么来确定上涨幅度?他回答到,租金上涨幅度跟当时的GDP数字挂钩。

北京房价上涨一直带动租金上涨。我们最开始租房时,租金比例约是职场新人收入的四分之一到三分之一。经过多年上涨,如果以单独住一间房计,北京普遍的租金水平,可能已超过当下职场新人收入的一半。 因此,北京很多职场新人,开始两三年,为控制租房成本,不得不忍受跟陌生人合租一间房的尴尬。

我们曾经居住的芍药居和小关一带,是比较老旧的小区,只不过是普通两居中的一间,如今租金已达3000元上下,甚至更高。

2016年,租金有一轮飞涨,很多租房的朋友叫苦连天。当时,我们租房续签合同时,房东要求两居租金上涨一千多元,相当于一次性涨了20%以上。尽管是老租户,我们软磨硬泡,也只把上涨幅度压在八百元。总房租突破六千元。我第一次觉得涨价太快,有点肉疼。

北京正规就业的城镇职工,都有住房公积金账户,个人和公司各交一半。年轻租房者暂时没有购房打算,可提取出来补贴租房。前些年,公积金提取手续繁琐,北京中介曾以高达10%的回扣,来协助提取。随着房价飞涨,北京的公积金管理开始放宽,租房者每人每月提取限额也提高到1500元。

住房公积金,某种程度上,其作用与欧洲国家政府主导的住房保障制度异曲同工。当然,国内大部分中小企业一般不会按实际收入缴纳,公积金缴费较低,公积金账户里没太多钱。不过,即使每个月入账仅有几百到一千,多少也能补贴一下。

惠新的住宅。

租房体验:中介VS房东

为控制租房成本,很多人希望跟房东直租:价格可参考中介公司在该区域的报价,同时可省下中介费。而普遍的一年期中介租房合同,也制造了许多租客跟房东直租的需求。

北京,以我个人的经验,中介与直租的租房体验很不一样。

我个人觉得,通过中介租房的体验,比直租好一些。中介公司往往有固定的基本维护服务的外包,负责下水管道、电器简单维护等服务;而且,按照中介的固定合同,非人为损耗的维护费用,要房东承担。北京有很多年久失修的老房子,即使房东出租前重新装修过,仍有各种房屋质量问题。房客住进去时要处处留心。

另外,中介的维修服务人员,不仅保质保量,费用往往比满小区贴条、网上做广告的野生维修人员合理。那些野生维修人员,经常欺骗没有生活经验的年轻人,服务收费漫天要价,材料更是以次充好。我在十年的租房生活中,屡屡碰到此类事情。

刚毕业的学生,社会经验不足,通过中介找房子,可以把很多烦心事交给中介公司解决,便于把更多精力投在适应工作上。

跟房东直租,往往要碰运气了。房东直租房屋,其实也有原因。比如,房东不想装修房子和添置家电家具,居住条件比较一般;中介公司会要求房东适当降价,房东又不愿意,就选择直租。这样的房子,还需要房客自己添置家具和改善居住条件。因此,租户可以利用这点适当压价,控制自己的租房成本。

我们此前在小关北里租的房子就是这种情况。那是1970年代的房子,房屋质量一般,要是遇到问题,连物业也找不到。房东常年把房子出租给二房东,尽管也是一年一议价,但涨价幅度不会太高。

小关的住宅,20世纪七八十年代修建的房子,房屋质量一般。周边临近3个地铁站,交通便利。大超市、菜场、便利店、商场、餐厅等一应俱全。

房东直租最大的问题,还是没有第三方介入。如果双方连正式合同都不签,就容易滋生矛盾。有些房东,不想丢掉淘汰的家具,甚至把租客的家当杂物间。说是把废旧家具和电器给房客用,其实有自己的小心思。

也有一些复杂的情况。有一些房东担心房客不爱惜房屋,或担心房客不小心导致小型事故。这类担心万一过度,就可能打扰房客生活。这一点也好理解,还需双方更多协商谅解。我们自己的房子出租时,有一次因为租户没注意水龙头故障,结果水淹楼下邻居。楼下邻居要求赔偿,生出一些麻烦。我也担心这种事频繁发生。而且,一旦因赔偿产生矛盾,租客会担心房东不及时退还押金。这样的事情发生,双方都不会高兴。

随着租房经验积累,我们每次搬家,第一年基本通过中介找房,第二年再自己跟房东直租续签。第一年在中介公司服务范围内,我们可以对房东性格和房子情况有一定了解;若是对房东和房子比较满意,就可以跟房东私人续签;续签合同按照中介的固定合同走,重新约定租金和其他事项。

十年间,我们两次顺利跟房东直租续签。这两次续租前,我们基本摸准房东不是多事的类型,房子情况基本符合我们的要求,终止合同时也没有横生枝节。我们的房子,最初也是通过中介,挑了一个还算不错的租户,之后觉得还不错,就私下续签了。

控制租房成本

长期跟房东直租,就要自己多费心维护房子的设施。我们第一年租房,因为中介公司和物业公司得力,基本没有太多操心。当年搬到小关,二房东多年租房,生活经验丰富,比较负责,当时大部分维修都是这位二房东包揽。那时我们刚出社会一两年,其实是他照顾了我们。

自从一家人单独租房后,我自己也开始添置一些常用的工具和零配件,尽量自己动手进行简单维修。自己及时更换坏掉的电灯、水龙头等小件,从未造成水淹邻居的尴尬。大件维修自己解决不了,找对应的公司售后,或找小区附近有门面的维修人员上门服务。因为他们是坐商,服务收费和材料质量都有保证。如今各种维修服务的人工成本不停上涨,多承担一些力所能及的事,也是控制生活成本的需要。

租房的成本除了房租和生活缴费,还有其他一些需要注意的费用。物业费和集体供暖小区的取暖费由房东承担,是北京租房的惯例,租客不要误交。室内壁挂炉自采暖小区,费用则由租户自己承担。同时,北京地方政府的专项补助自采暖,由租户领取。这笔补助折算的天然气量,对做饭不太多的家庭来说,在非采暖季够用大半年。一些比较马虎的年轻人没有及时领取,如果逾期,也就没有了。

小区卫生费由租户承担。我们曾住的一个小区,居然无理要求租房户多交一倍卫生费。尽管只有几十元,歧视也太明显。小区里一位热心的山东阿姨带着我们几户,坚决不答应,直到收费员松口。

其实,租房还可能遭遇意外风险,比如偷盗、火灾、房屋大面积意外损坏等。其发生概率非常低,但万一发生就是巨大的麻烦。

2015年天津大爆炸后,国内媒体曾讨论过房屋财产保险问题,据称,国外房屋普遍有房屋财产保险。但中国的业主普遍不关心房屋财产保险,仅租住一两年的租房者,更不会上心;而且,房屋保险市场也不太成熟,保险公司似乎根本看不上类似低额保险的服务。国内类似的房屋财产保险,保费并不高,多项累计也就几十元到数百元。房屋财产保险往往采取网上销售,服务比较马虎;消费者想了解产品细节不易,也不知如何选择。我自己琢磨过租房时也买下类似保险,最后还是因上述原因而放弃。于是,这就更要租户爱惜房子,留心查看水龙头、电源等,规避风险。

来源 澎湃新闻

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