人口迁移的规律趋势给楼市造成的影响

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-10-8 6:10:17 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    我们在2015年预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”。除货币超发、土地供给限制等因素外,我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段:

    中华写字楼网http://www.officese.com):人口迁移的规律趋势给楼市造成的影响


我们在2015年预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”。除货币超发、土地供给限制等因素外,我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段:


第一个阶段是人从农村到城市,房价普涨,只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集,一二线大都市圈人口继续增加,三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞,第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。


继《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后,本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。


1

人口迁移的主要逻辑


拉文斯坦迁移法则。英国学者拉文斯坦(E.G. Ravenstein)基于英国人口迁移特点在1880年代中后期提出人口迁移的主要法则:1)大多数迁移主要基于经济因素;2)乡村居民较城镇居民更具迁移倾向;3)迁移人口数量与迁移距离成反比;4)人口迁移具有阶梯特征,即城市周边居民先迁入城市,留下的空隙地区由迁移的偏远地区居民占据;5)每一次移民潮发生后,总有一次反向的、补偿性的移民潮出现;6)女性偏好短距离迁移;7)经济与交通发展刺激移民增加;8)长距离迁移以向大城市为主;9)向外迁移主要发生在20-35岁。


推拉理论。博格(DonaldJ. Bogue)、李(E.S.Lee)等人提出的推拉理论认为,在市场经济和人口自由流动的情况下, 人口迁移的原因是人们可以通过搬迁改善生活条件。人口迁移的发生是由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用的结果,包括自然、经济、社会等多方面原因。


发展经济学理论。刘易斯(W.A.Lewis)认为,由于工农业部门之间的劳动生产率和收入水平存在较大差异,使得劳动力不断从传统农业部门流向工业部门;当工农业部门的劳动生产率相等时,人口迁移将达平衡。费景汉(John C. H. Fei)和拉尼斯(GustavRanis)补充到,农村劳动生产率提高,也将促使剩余劳动力向城市工业部门迁移。


经济-人口分布平衡法则。中国社科院人口所学者张车伟和蔡翼飞以经济-人口分布平衡讨论区域发展差距。我们由此引申出城市人口集聚规律:在长期,决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距,即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下,一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入,直至该城市人均收入与其他地区持平。


2

国际人口迁移规律


根据对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈两大阶段:


第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。


第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。


值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。


01

美国人口迁移


美国城市化历程漫长,期间城乡划分标准多次调整。当前城市的基本定义为:50000人以上的城市化区域(UrbanizationAreas,UAs),和2500-50000人的城市簇(Urban Clusters,UCs)。


1790-1840年,美国城市化率从5.1%缓慢增至10.8%;之后城市化进程明显加快,到1880年代初期达到30%,到1910年代末期达到50%,到1970年达73.6%;之后城市化速度放缓,到2010年为80.7%。


基于经济社会高度联系的城市功能联系思想,美国人口调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计(Metropolitan Statistical Areas,最小规模为5万人以上)。1910-2010年,美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中,美国人口郊区化和大都会区化态势明显。



1)人口向郊区(suburbs)集聚明显。1910-1930年,美国市区(centralcities)人口比重提高约10个百分点,明显超过郊区人口比重增幅(7个百分点)。但之后,市区人口比重基本保持不变,而郊区人口比重从14%增至51%。这意味着:1930年之前,人口主要迁入美国都会区的市区;但在之后,人口主要迁入郊区,包括市区人口外迁郊区。美国人口郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件,其主要原因是中产阶级为寻求更好的中小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值;而市区人口多为低收入者,包括黑人。不过2008年金融危机后,美国市区人口比重明显上升,主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等。


2)人口向大都市区集聚明显。1950-2010年,5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点,25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点,而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在1970-2010年,500万人以上都会区人口比重增加9.4个百分点,远高于100-500万人都市区的4.0个百分点、25-100万人都市区的1.0个百分点和5-25万人都市区的0.3个百分点,人口向大都市区集聚明显。


02

日本人口迁移


在日本城市化进程中,人口持续向都市区集聚,人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。



1)在1970年代日本经济增速换挡以前,除1944-1945年受战争影响外,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,人口持续快速增长。东京圈人口从1844年的406万人增至1973年的2607万人,占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从392万人增至1636万人,占比从10.5%增至15.0%;名古屋圈人口从311万人增至918万人,占比从8.3%增至8.4%。


2)1973年后,东京圈人口继续保持净迁入状态,大阪圈人口基本处于净迁出状态,名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年,东京圈人口增至3592万人,占比为28.3%;大阪圈人口为1836万人,占比降为14.4%;名古屋圈人口为1132万人,占比增至8.9%。该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。


期间,日本主要核心城市整体呈净迁入状态,但分化明显。在1965年之前,各核心城市基本保持人口净迁入;之后,差异明显。


作为日本第一大城市、东京圈核心,东京都区人口在1965-1995年间持续外迁出至东京都其他区域、周边区域等,人口从889万降至797万;1995年后重新呈净迁入,2015年增至910万。


作为日本第二大城市、东京圈第二大城市,横滨市人口持续增长,从1950年的95万增至2015年的372万。


作为日本第三大城市、大阪圈第一大城市,大阪市人口在1965-1980年持续净迁出,人口从316万降至265万,2000年又降至260万,之后回升至267万。作为日本第四大城市、名古屋圈第一大城市,名古屋市人口从1950的103万增至1975年的208万,之后缓慢增至2015年的226万。


此外,人口在100万人以上的神户市、福冈市、川崎市、琦玉市、广岛市、仙台市均长期保持人口净流入;京都市在1975年之前为人口净流入,之后基本稳定,但2010年以来净迁出明显。


3

中国人口迁移趋势


改革开放前,中国城市化进展缓慢,特别是在“文革”期间,基本处于停滞状态。改革开放后,中国城市化进程逐渐启动,从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来,城市化速度明显加快,2015年末城市化率达56.1%。


在快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验,中国正处于人口迁移的第二个阶段。


需要注意的是,由于城乡区划划分标准不同,中国城市化率与美国、日本等其他国家的可比性较差。


来源 深圳新浪房产

分享到: 微信 更多
上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼