爱与恨的两面 燕郊房地产市场的种种隐患

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-11-16 7:33:34 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
燕郊土地落宗问题,其实早有征兆。河北新闻网阳光理政平台2015年11月20日的第39632号留言,记录着王女士对燕郊房产办理土地证的无奈。

   

中华写字楼网http://www.officese.com):爱与恨的两面 燕郊房地产市场的种种隐患

今天燕郊房地产市场的种种隐患实际上早已有端倪。

过去十年,随着房地产市场的潮涌,邻京小镇燕郊经历了史上最疯狂的成长时期。十年间,每个生活在燕郊的“北漂”都对燕郊的发展方式不满:人口暴增带来的交通、教育、医疗等压力,让每个生活在燕郊的人苦不堪言。而在燕郊买房的“投资客”心中却充斥着喜悦,个人资产的增值,能够落户安家的喜悦,都让外来者对燕郊充满情感。

爱与恨的两面,就如同硬币的两面,在高速旋转的十年中交错难分。但硬币不可能永远旋转不停,终有一天,每个人心中的硬币都要落地,一面朝天一面落土。

燕郊不动产登记过程中的“落宗”难题,注定不是加分项。而落宗难背后折射的燕郊地产江湖,又引人深思。

  落宗难背后的秘密

燕郊土地落宗问题,其实早有征兆。河北新闻网阳光理政平台2015年11月20日的第39632号留言,记录着王女士对燕郊房产办理土地证的无奈。

王女士在记录中表示,燕郊国土资源分局及三河市国土资源局地籍科均对其表示,燕郊镇和三河市没有给业主土地证。两个月后,廊坊市国土局官方给予回复表示,“尚无一例购买高层商品住宅楼的住户到我局提出办理土地使用证的申请,因此我局一直未给高层商品住宅楼的住户办理过土地使用证。”

“按照我们国家原有的管理体系,每个房屋都应该是有两个合法证件,一个是房产证,一个是土地证,两个证件都齐全,才能合法交易。”北京市国土局一位不愿透露姓名的工作人员向《华夏时报》记者介绍,“不动产统一登记的制度,可以理解为是一个简化程序,把两套证件合并为一套,而这次燕郊部分小区遇到的‘落宗’问题就是源于此。”

上述北京市国土局工作人员表示,结合目前已经披露出来的信息分析,燕郊房产无法落宗的主要问题出现在土地证方面,这在全国本属于普遍现象。但燕郊地区的特殊性在于,土地属性与实际不符。

他表示:“其实很多小地方土地证的管理都非常不规范,信息化程度落后,很多地方甚至都没有土地证发给业主。这本不是什么太大的问题,只要核查了国土部门的相关信息,开发商没有违反土地规划,就应该可以解决。但现在燕郊的问题是,到底是否存在开发商违规用地,如果有这方面的问题就比较麻烦了。”

北京宏健仁和律师事务所高级合伙人、北京市人大及北京市政府物业管理领域立法顾问孟宪生在接受《华夏时报》记者采访时表示,房地产开发在产权登记方面分为初始登记与转移登记两个步骤。开发商层面先要完成初始登记,这个过程包括土地使用权验收、规划验收、消防验收等验收工作,再由业主层面完成转移登记。

“从现在新闻报道中看到的信息来看,应该是初始登记方面出现了问题。或许是开发商作假,或许是主管部门把关不严,或许两方都存在问题。”孟宪生说。

被遗忘的高新区

事实上,燕郊土地属性频繁更改早已不是秘密。

“燕郊至少有70%到80%以上的楼盘,最初都不是居住用地,原本以为盖了房的都改过来了,没想到这次落宗时查到的信息显示,很多仍是工业用地。”燕郊某小区业主方先生对《华夏时报》记者表示。

方先生2010年入住燕郊,彼时正是燕郊发展最迅猛的时刻。2010年11月,廊坊市燕郊镇成为继石家庄、保定和唐山之后,河北省内第四个国家级高新区,已经在房地产领域初显锋芒的燕郊迎来史上最佳的发展机遇。

“我曾经非常看好燕郊的发展,那时每个楼盘都在说,未来燕郊有八大产业,但如今八个项目一个也没起来,其中3个已经改成房地产项目了。”方先生说。

据悉,2011年3月,燕郊国家级高新区正式揭牌仪式上,燕郊八大重点项目一并奠基,涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业。其中,首尔园由本地企业燕达实业集团与韩国政府联合共同打造,占地1862亩,计划总投资200亿元,项目建成后预计年收入200亿元;航天现代服务业发展区项目占地3000亩,计划总投资76亿元,由天洋控股投资建设;港中旅温泉度假项目占地2000亩,计划总投资50亿元,建成后年销售额可达10亿元。

但如今,这3个项目皆变身住宅:首尔园成为首尔甜城,航天现代服务业发展区变成天洋城,港中旅温泉度假区成为港中旅海泉湾,原产业规划无人再提。燕郊的国家级高新区属性,在燕郊也很少有人再提及。

燕郊的发展仿佛陷入了魔咒,在房地产的阴影下,任何产业都被吸取了血液,产业园的规划大多沦为开发商拿地的白手套。

“园区的土地审批权限在河北省,而土地属性的变更权限在市级政府,这造成了一个BUG,在很多地方人们通过产业规划向上级部门拿地,拿到后放几年,甚至人为地制造烂尾,再从市政府层面修改土地规划,土地的收储成本就降下来了。”上述北京市国土资源局工作人员告诉《华夏时报》记者。

公开报道显示,2002年至2015年8月,三河市国土资源局以各种方式共出让46815.97亩土地,其中19353.96亩为工业和仓储用地,商住建设用地性质为14960.9亩。其中商住用地多数开发商以招标方式拿地,招标方式占整个商住用地交易的八成以上。

  地产寡头的壁垒

本次燕郊“落宗”事件中,信息不透明广受诟病。孟宪生在接受《华夏时报》记者采访时表示,对购房者而言,土地属性大多由开发商提供相关信息,若开发商造假,购房者很难识别。“在北京还好,网上公示信息都可以查,但在燕郊只有到土地管理部门申请信息公开这一渠道,这对购房者而言形成了客观存在的信息壁垒。”

事实上,对燕郊土地信息壁垒不满的并不只有购房者,地产开发商同样对此颇有微词。一位要求匿名的上市地产公司项目负责人告诉《华夏时报》记者:“燕郊的特殊地理位置早就是很多房地产企业眼中想要争夺的肥肉,但是这么多年以来从未敲开过这个地方的口子。福成的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列,这四大当地开发商几乎垄断了燕郊的土地市场。”

据了解,燕郊首富李福成以畜牧业起家,旗下福成股份为上市公司,是三河市的龙头企业,2008年起涉足房地产,十年间已开发十余个房地产项目,皆在燕郊。

而汇福集团创始人石克荣原为三河市高楼镇党委书记,借高楼镇一家粮油加工企业改制的机会下海,成立汇福粮油。同样在2008年进入房地产市场,在燕郊开发了普罗旺斯、纳丹堡和悦榕湾等项目。

燕达集团创始人李怀在2013年当选为全国人大代表,在燕郊先后开发了星河皓月、燕达国际健康城和首尔甜城系列项目。

2011年之前的燕郊地产基本被寡头垄断,2011年成为国家级开发区后,秦皇岛的天洋控股和央企港中旅分别因航天和旅游项目得到在燕郊的发展机会,成为十年间仅有的两家进入燕郊土地市场的外来大型地产企业。

“我们试图和燕郊谈土地开发合作,但是附加的公建项目以及其他回报有些高到难以接受。当地政府和本地开发商之间就没有这些附加条件,相反还有很多优惠。”上述地产公司项目负责人表示,“2014年8月,河北省政府的调查组专门调查三河市土地问题,三河市的副市长刘宝来因此被调查。但是燕郊的土地市场对我们来说,依然是一块啃不动的骨头。”

来源:华夏时报

上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼