毛大庆能否拯救空荡的写字楼

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-11-20 22:09:59 编辑:1001 阅读人数:
新闻提要
对众多的写字楼而言,以后,靠收租子会越来越难了,毛大庆的优客工厂改变了传统写字楼的租赁模式,提供了写字楼更新的可能性,“内容为王”只是其中一个方向。

   

中华写字楼网http://www.officese.com):毛大庆能否拯救空荡的写字楼 两年前,毛大庆离开万科,自己创办优客工厂,在任志强、王石、冯仑、姚明、黄健翔、胡歌等一批明星的“哄抬”下,优客工厂迅速红遍大江南北,短短两年,通过“给你一张非凡的桌子”,完成7次融资,累计金额超过16亿元,估值超过80亿元,成为行业独角兽。

上周四,继年初签约凯德民众乐园后,这个独角兽再次聚焦武汉,正式签约入驻武汉新世界国贸大厦。
对于新世界国贸来说,并不缺租客,目前基本满员,可为何还要招来“优客工厂”?
武汉写字楼的空置率高达35.2%,逼进写字楼空置率的警戒线,毛大庆空降武汉,是猴子派来拯救写字楼的救兵么?

眼下,武汉住宅市场是“一房难求”,但,写字楼市场却是“一客难寻”。
一套住宅,被4-5个人围着抢,而一套写字楼,你找100个人都在犹豫不决。
CBRE世邦魏理仕(以下简称CBRE) 的第三季度武汉房地产调查报告显示,预计年底,武汉优质写字楼的存量将达350万平,而两年前,武汉写字楼的存量只有210万平。
写字楼多了,租金也开始出现下滑,至少,出租写字楼的,在价格上更灵活,而服务上得有更多的花样。
在武昌中北路、中南路,写字楼在道路两旁林立,金碧辉煌的大楼外观,却是难以掩饰空空荡荡的内核。

很多写字楼门口都张贴着出租的海报。
在光谷、在汉口,在汉阳,就是在四新、白沙洲、江夏等地,一栋栋写字楼已经或正在拔地而起。
写字楼适度的空置可以让企业有选择的空间,但,长时间大面积的空置,对资金的沉淀、企业的发展、城市的进步是不利的。CBRE华中区顾问与交易部资深董事黄英波如是说。
我想在5A写字楼租20平。没有!
我想租一个有食堂的甲级写字楼,难!
我想租一个有健身房的高级写字楼,不好找。
一方面是写字楼的大量空置,一方面是很多企业找不到合适、体面的写字楼。
两年前,毛大庆就是看到了写字楼存量市场的商机,所谓“优客工场”的模式,就是快速拿到优质、低价的写字楼资源,装修成创业者喜欢的模样,然后拆成一个个的工位,卖给他们。
就这样,毛大庆成功地从房地产开发商变成了经销商,就是我们俗称的“二房东”。
难道优客工场就是“挂着互联网的羊头卖着地产的狗肉”来赚差价的“二房东”?

上周,陪同毛大庆来汉的,还有中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰,他讲了自己租写字楼的故事。
陈云峰的儿子在美国,主要做中美间的贸易,国内就让陈云峰带一个助理就可以了,儿子偶尔回国。因此,只需要一个5A写字楼的小位置。
然而,陈云峰寻遍帝都而不得。听说毛大庆的“优客工厂”后,就马上租了三个工位。

陈云峰说,不论是对外宣传,还是客户来参观,5A写字楼足够体面;其次,大楼内有会议室和茶歇间“共享”。
“不要小看了这些个体户”。毛大庆说,在全球新经济背景下,这样的“小而美”的公司,其年销售额都是过千万、上亿级的。
北京上海,还有纽约、伦敦,这种以移动互联为特征的“小”公司,对物理空间的需求已经发生巨大的改变。
更值得注意的是,“小”公司扩张也不再是传统行业“芝麻开门节节高”式的节奏,往往是一夜铺满全国。
摩拜、ofo这些全国性的分享经济公司,只要毛大庆的“优客工厂”开设到新的城市,他们的分公司就跟着一起进入,3-5人的团队,电脑一架,工位一座,分公司就成立并运营了。
今年年初,优客工场入驻凯德民众乐园,总面积为超过4000平米,工位数500余个。
大半年过去,目前入驻企业40余家,包括摩拜单车、春秋永乐票务(上市)武汉分公司、新浪库拍文化发展公司等知名企业。

写字楼是一个城市最华丽的封面,身材高挑,颜值靓丽。
曾几何,写字楼有些让租客不容质疑的“规矩”:晚8点和双休不开空调,外卖不允许入内。而且,在写字楼里上班的女性都有一个特定的、洋派的称呼:OL。
以空间换金钱,是写字楼的基本盈利模式,租金是写字楼的生命线,可这几年,尽管武汉写字楼的硬件已经与北上广深相差无几,但租金水平可就天差地远了。
08年,钰龙集团开发浦发银行大厦,首开写字楼里建食堂的先河,让众多白领不再顶风冒雨里去外面就餐。
写字楼开启了服务空间,租客满意度一度爆棚。
钰龙后期开发的广发银行大厦,不仅食堂服务更优质,还有理发室、健身房、咖啡厅。
新世界国贸的物业发现一个“规律”,每月总有那么一两天,电梯格外拥挤,原来那几天,是楼内的法国领事馆发放签证的日子。由此,物业就在那几天专门派人协调电梯,让大楼交通更顺畅。
新世界中国地产武汉、宁波地区总监汤洪说,高质量的服务源于对客户需求的不断满足。
汤洪说,我们注意到,现在很多老板都不经常来办公室了,老板在任何地方,一个电话,一条微信,随时指挥调度一切。“我们的物理空间是该调整一下了”。
新世界国贸和“优客工厂”合作,可以视为对楼宇经济再认识后的“重新出发”。
按双方合作协议,优客工场将入驻新世界国贸大厦的36层,整层总面积为近3000平米,拟设置300个工位,预估可容纳20至30家优质团队入驻。
可以预见,这个武汉最早的5A甲级写字楼,在移动互联网时代将焕发出全新的生命力。

其实,主动求变的不仅仅是像新世界国贸这样的写字楼业主,租客也在转型。
今年起,CBRE 把办公空间进行了重大调整,所有人都不再有固定位置,每天换不同的位置办公。
空间的变化是为了节约资源,提倡员工的相互交流,因为你的同桌每天都在变。

CBRE 更大的面积用在了茶水间,可以选择在茶水间吃东西、喝咖啡、办公甚至是跟客户开会。当然,想午休的员工还是可以找到“床位”休憩。
黄英波说,过去,写字楼是以老板为中心的,大办公室、大班台、大沙发、大茶台,还有大卫生间,现在,则是以员工为中心了。
从写字楼选址开始,老板就开始考虑是否有地铁,以方便员工上下班;楼内要有茶歇间,而且要配备“泉来”净水器,写字楼楼内有食堂更佳,或者附近要有价格适宜的餐饮店、健身房等等。
“未来,在写字楼里的企业,其财富就是品牌和人才”。黄英波说。
20年前,大型商场就是一个“百货”店,不会在商场里开餐馆。现在,哪个商场没有餐饮店就几乎没有人流了,不仅如此,商场还都配有电影院、书店、电玩、儿童乐园,甚至海洋馆。
那个被网友死喷的携程,不也在自己的写字楼配建一个“亲子园”,目的就是让员工可以就近照顾还无法上幼儿园的子女么。
毛大庆说,未来是用户决定楼宇,写字楼的物理空间已经不再重要,需要更新的是写字楼的“内容”。

未来的写字楼将提供哪些“内容”?
其实,优客工场的盈利还是在“桌子以外”。
毛大庆说,当下的众创空间主要是靠收租子挣钱,但办公空间市场是典型买方市场,所以竞争的关键在其“增值服务”——从提供场地到提供创客想要的服务,比如投融资、培训、财务人力、市场推广等。
第二步,就是搭建“实体社交网络”。
传统写字楼是一间一间的隔断,即便是同一楼层的公司,相互之间也是“老死不相往来”。
优客工厂则是按一个个工位布局,在一个一览无余的联合办公空间里,志同道合的创客汇集到一起,便形成了“社群”空间。
于是,优客工场便顺利从二房东、服务员晋升成为群主,通过办公场景把人聚集在一起,产生真正强互动的社交网络关系。
“群主”在收租、服务的同时,再“择优投资”,放大效益。
事实上,优客工场目前已经参股了14家公司,进行早期的战略投资,期望通过被投企业的价值增长或资源优势来丰富优客工场整体的生态内容。

对众多的写字楼而言,以后,靠收租子会越来越难了,毛大庆的优客工厂改变了传统写字楼的租赁模式,提供了写字楼更新的可能性,“内容为王”只是其中一个方向。
拯救写字楼的,还是靠我们自己!

来源:中华写字楼网

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