无锡写字楼两线受压:收益率低偏遇竞争激烈

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-11-6 7:25:36 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
中国房地产报记者走访发现,项目层面,国金中心、大东方百货、润华国际的空置率都较高。区域层面,新区科技创业园、产业创业园、太湖新城金融一条街、惠山区城铁国际商务区等多地也分布有很多写字楼,而发展速度越慢的地区去化难度越高。

   

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交错布局、各区分布不均是造成无锡写字楼供需失衡的另一个重要原因。

根据无锡房地产业协会数据,目前无锡商业地产库存757.5万平方米,库存套数81109套,去化周期为111.9个月,共有近50座商业综合体。低出租率与高退租现象尤其让人不乐观。

中国房地产报记者走访发现,项目层面,国金中心、大东方百货、润华国际的空置率都较高。区域层面,新区科技创业园、产业创业园、太湖新城金融一条街、惠山区城铁国际商务区等多地也分布有很多写字楼,而发展速度越慢的地区去化难度越高。

许国说:“商业办公有两种,分别为开发商持有和业主持有,也就是出租出售出售实际上是将压力转移到了投资者身上。梁溪区、滨湖区因为限制条件多,出售比例偏低,惠山区去化的难度较大,出售比例更高。”

沈洵则表示:“近年无锡区域板块整体向好,商圈不断重构升级,如老城中心的恒隆广场,各区域商圈强势崛起,如太湖新城板块的海岸城等,但是也存在不平衡状态,购物中心平均人流量处于中下等,消费金额低,租金收缴率也不高。”

目前,无锡写字楼日均价格有1元/平方米多到3元/平方米不等,月均物业费也由12元/平方米到26元/平方米不等。低价物业主要分布在政府主导开发的较为偏远的产业园区,高价物业则分布在核心城区。

陆梦晴告诉中国房地产报记者:“目前国金中心的出租率大约为50%,附近写字楼出租率也差不多是50%,相比之下,国金中心的质量和视野较好,价格也稍微高一点,日均价格为2.1元~3元/平方米,楼层越高价格越高,附近写字楼的日均价格约2元/平方米左右。”

但据知情人士透露:“毗邻国金中心的茂业中心,月租金为70元/平方米左右,入住率为65%左右,国金中心只有45元/平方米,入住率只有30%多。九龙仓的品牌管理是很不错,但这种差异恰好反映了供大于求下激烈的市场竞争。”另有接近平安保险人士透露:“国金中心的租金上不去,是因为开业后受到周边写字楼低价出售的冲击。”

国金中心和茂业中心均位于无锡市区核心梁溪区,商贾云集,车水马龙,但这种价格暗战却不止于梁溪区。无锡滨湖区太湖新城的金融一条街,9栋写字楼楼顶赫然悬挂“平安”“交通银行”“华夏银行”等大字招牌,不同于梁溪区,这里的写字楼是由政府牵头,引进多家当地企业建楼,然后由企业负责招商。

由润地利房地产投资集团开发的润华国际,楼高258米,由于竣工后多年限制,一度被当地百姓称为“烂尾楼”,目前政府正在为其寻找接盘者;而位于老城区的茂业中心写字楼,也需要通过无锡地区的其他地产项目来补给平衡。

无锡本地某房企常务副总经理林平(化名)告诉中国房地产报记者:“一方面,写字楼投入回报周期长,没有三五年根本无法回款,只能依靠贷款,这种资金压力也迫使有的开发商将物业进行切割出售,但是这么做带来的新问题是,部分持有部分出售时,地产基金无法进入;再者,政府干预措施也起到一定作用,无锡市场上租赁写字楼最多的就是保险等金融行业,但是无锡多年前建立了太湖新城,通过部分优惠政策引导很多银行等金融机构搬过去,这对市场公平竞争是不利的,对于其他区域的写字楼造成冲击。”

来源:中国房地产网

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