大型房企构造金融“造血”功能开始着手未来

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-3-15 8:54:24 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    截至目前,按照官方公布的数据,已经有万科、某企业、碧桂园三家企业销售规模超过3000亿,除了他们以外,销售规模接近或者超过2000亿的企业还有绿 地、保利、中海等等。业绩的飙高使得品牌房地产企业都着手更长远的发展。或者拿地扩张,或者拓展多元,大型房企在已经构造了金融“造血”功能后,已经开始着手未来。

    中华写字楼网http://www.officese.com):大型房企构造金融“造血”功能开始着手未来

2016年对于大部分产地产开发商来说都是理想的一年。在这一年时间里,大部分房企不仅完成了自己的全年业绩目标,而且更开创了中国房地产行业的3000亿时代。截至目前,按照官方公布的数据,已经有万科、某企业、碧桂园三家企业销售规模超过3000亿,除了他们以外,销售规模接近或者超过2000亿的企业还有绿 地、保利、中海等等。业绩的飙高使得品牌房地产企业都着手更长远的发展。或者拿地扩张,或者拓展多元,大型房企在已经构造了金融“造血”功能后,已经开始着手未来。

南方日报记者 蒋劲劲

业绩增速令人惊叹

12月11日晚,碧桂园发布公告称,截至当日,共实现合同销售金额约3000亿元,销售建筑面积约3654万平方米,同比分别增长约143%及91%。这也意味着碧桂园成为继万科、某企业后,成为第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。

此前的12月2日,万科发布了其11月份销售简报,2016年11月份万科实现销售面积258.8万平方米,销售金额294.7亿元。今年前11个月,万科累计实现销售面积2598.7万平方米,销售金额3413.6亿元。

随后的12月5日,中国某企业发布的11月份销售业绩公告称,集团于2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元,合约销售面积约为331.1万平方米,合约销售均价为每平方米9707元。截至前11个月,某企业累计合约销售金额约达3488.5亿元,完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%,累计合约销售面积约为4195.0万平方米。

据亿翰智库监测2016年1月份—11月份中国典型房企销售业绩TOP200的数据显示,除某企业、万科、碧桂园外,排名第4到第6的房企,销售金额则在2000亿元上下。其中绿 地集团完成2163.4亿元、保利地产完成1881.1亿元、中海地产完成1848亿元。今年前11个月,国内80%房企均已完成全年销售目标。

企业集中向“一线”进军

如果关注房地产企业动向的人都可以发现在2016年国内的大房企对两件事情是非常热衷的。第一件就是在一线和核心二线城市拿地,第二件就是更改企业或者集团名字。而这两件事情都可以归结成一个特点,那就是大房企开始着手于未来。

在经历了近三年时间的“下半场思考”之后,显然拥有改变自身命运实力的大房企已经在行动。在过去,广撒网式地拿地在2016年已经不太常见。尽管在这一年里,土地市场仍然是热得发烫,但是最明显的改变就是区域的冷热不均。一线和核心二线城市已经成为那些大企业在土地市场当中“必拿”的选项,而三四线城市的土地市场并不疯狂。“未来必然会集中在一二线市场。”在经历了调控以及“去库存”的考验之后,一二线城市已经成为房企在项目布局中最核心的板块。甚至连一直活跃在二三线市场的碧桂园也投入大量资源成立了一线事业部向一线城市进军,这足以看出端倪。

2016行业关键词

3000亿

五年前,很多房企觉得1000亿元还是个遥远的目标。2010年万科集团年销售额突破1000.6亿元,创下千亿房企之先河。2014年,万科年度销售额突破了2000亿元,与上一个千亿的突破只隔了4年。到了2015年,某企业和绿 地强势进入2000亿元销售规模的序列,比万科的脚步只晚了一年。

尽管仅仅只是一年时间,2000亿的规模已经不够看的了。到了2016年,已经有三家房企的销售额突破了3000亿元。12月2日,万科发布公告称,前11月累计实现销售金额3413.6亿元。12月5日,中国某企业集团发布公告称,前11月累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元。12月11日,碧桂园公布实现合同销售金额3000亿元。

尽管从9月底以来,房地产市场连遭调控风暴,从11月以后,陆续出台的调控使得楼市整体销售有所下滑、市场整体低迷。但从全年来看,2016年依然是楼市的“大年”,国家统计局数据显示,今年1-11月,全国房地产开发投资额9.3万亿元,同比增长6.5%;商品房销售面积13.6亿平米,同比增长24.3%,销售额10.3万亿元,同比增长37.5%。

某企业“卖水”

9月28日早间,在港交所上市的中国某企业集团(以下简称“某企业”)发布公告称,将与不同的第三方订立协议出售粮油、乳制品及矿泉水(包括某企业冰泉)非主营业务,总代价约为27亿元人民币。截至8月31日,上述3项业务未经审核的净负债总计为33亿元。这也意味着,通过27亿元出售快消品业务,中国某企业预期将获得约57亿元的收益,溢价明显。其中,某企业出售三大非主营业务价格的10%都将在协议签订后的3日内获支付,剩余代价将在有关协议签订后的3年内支付。

出售水、乳、粮、油等健康食品产业公司之后,某企业在大健康这个“多元化”板块还留有一手“底牌”并未剥离,那就是香港的上市平台“某企业健康”。

11月28日,某企业健康产业集团召开新闻发布会,董事长谈朝晖介绍了某企业在“大健康”领域的产业布局。谈朝晖表示,某企业健康布局三大核心业务,分别是高端医疗、社区医养、以及医学美容和抗衰老业务。她的设想是,将这三大核心业务结合保险金融服务,某企业健康可以打造覆盖“全生命周期”的全方位服务体系。

离职

11月15日晚间,中国海外发展突发公告称,因“工作调整”,52岁的郝建民辞任公司执行董事、主席兼行政总裁。这一消息来得“措手不及”,因为当时中海在郝建民的掌权下刚完成与中信的并购整合业务。但这也仅仅是拉开了房企高管年末离职大潮的序幕。

龙湖地产于12月5日下午发布公告称,执行董事颜建国将辞任公司执行董事和投资委员会委员职务,成为中海地产新的掌门人,此消息在两日后得到了证实。

12月11日消息,多个微信自 媒体爆料称,万科集团副总裁、深圳万科总经理周彤可能离职创业。此前,周彤曾于2016年6月被曝已于万科因股权事件停牌之前6个月卖出50万股万科A,清空所有持股。

12月13日,中粮地产发布公告称,公司董事会近日收到公司副总经理曹荣根及副总经理、财务总监、董事会秘书崔捷提交的辞职报告,两人在辞职后将不再担任公司任何职务。而前一天,中粮地产董事马建平和董事殷建豪也提交了辞职报告,辞职原因均为工作调动。

12月13日,保利地产发布公告称,朱铭新因工作调整申请辞去公司第五届董事会董事、董事会战略委员会委员、保利地产总经理职务。该职务将由原副总经理刘平接任。

产业创新

2016年房企在创新之路上是越走越卖力。但与往年广撒网不同,2016年更多企业走起了“新老搭配”的路子,就是以房地产为基础开拓新业务方向。其中“房地产+人文”就是不少企业的创新之路。11月29日,大鹏半岛金沙湾畔,占地150万平方米的佳兆业金沙湾国际乐园项目正式启动。这里将涵盖星级酒店群、冰雪世界、水上乐园、动漫城、演艺中心、体育中心等多功能业态,建成后将成为深圳大规模滨海旅游度假区。项目各园区预计将于2020年左右陆续建成开放,届时,深圳市民在家门口就可以享受到高品质的短途旅行服务。“这个项目体量足够大,可以做出很多文章来,但我们自身也要具备高水准的接待功能,把相关的配套做足,在各业态之间形成一种竞合关系。”

可见,“房地产+人文”核心是针对消费升级需求,给市场提供更多元化的消费选择,而不仅仅是卖房子。同时,房企又能把项目开发、配套服务都融入其中。在满足客户升级的需求的同时,又提供“硬件+软件”的服务,从提供“房子”到提供“生活方式”。

出海

2016年,若论单个项目的影响力,非碧桂园的森林城市莫属。森林城市占地面积20平方公里、足以容纳数十人万人口,号称投资规模达2500亿元、开发周期预计长达二三十年。该项目将成为中国房企在国外打造的首个超级巨无霸房地产项目。在国内,只要有楼盘广告出现的多数地方,森林城市身影“无孔不入”。同时,碧桂园还通过赞助演唱会、胡润百富榜等各种方式,让森林城市影响力持续发酵。可以说,2016年正是森林城市把房企出海潮流推向了顶峰。

据戴德梁行11月发布的《中国对外投资市场报告》显示,自2009年起,中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。这一进程在2013年至2014年时增速更加明显,万科、碧桂园、万达、绿 地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。至2015年时,中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而今年,中国房企的海外投资额预计全年将比去年增长37%,达到353亿美元的惊人规模。

据不完全统计,目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括富力、绿 地、碧桂园、新华联、雅居乐等,投资金额从几亿元到上千亿元不等。

抢地

据中原地产研究部统计数据显示,2016年是全国地王底价刷新历史纪录最多的一年,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%,全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,均创造了历史纪录。

据CRIC统计,2016年全年,30家重点企业新增土储面积为29278.78万方,较去年同期上升34%;拿地总金额也已高达12727.39亿元,不少房企新增土地金额创下了历年新高。从30家房企2016年新增土地金额同比情况来看,有19家房企同比上升,且有7家出现100%以上的大幅度增长。

其中,碧桂园可谓是“独占鳌头”,全年新增土储7446.18万方,不仅居30家典型房企之首,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较15年大幅增长95%。

业务转型

2016年11月8日,祈福生活服务控股有限公司在港交所主板挂牌。据介绍祈福生活是在港交所上市的第五家物业公司,公司IPO共录得约153倍超额认购,共认购38.3亿股,冻结资金约17.71亿港元。

房企的业务转变方向开始越来越明晰,“进军社区”成为大企业谋求新增长点的业务发展方向。品牌开发商物业走市场化道路,并不仅仅满足于物业服务面积的扩大,服务理念和战略定位也随之转变。

2016年,包括万科、祈福、奥园等房企都开始由传统的开发商转型做社区服务供应商。做服务,在不卖项目的时候也可以通过卖服务有持续的现金流。通过服务赚钱,就是赚业主、租客的钱。比如做社区O2O等,利用的是先天的信任和黏性优势;还有社区金融等,因为房企其实是最了解业主信用的人。转型做服务以后,之前的地产主业也可以获得支撑,比如服务升级后,老带新比例可以提高,而产品本身也可以根据客户意见不断进化。

利润下滑

2016年前三个季度,内地房企平均利润率跌至7.8%;而2016年上半年,这一净利润率还有为8.15%;这是内地房企利润首次跌破8%。且不说之前利润20%乃至更高的黄金10年,就是成交相对低迷的2015年,房企同期利润率也有10.1%。从数据来看,地价太高,是房企利润下降的主要原因之一。此外,大房企在地产市场所占规模越来越大,他们在竞争中急速扩张,而利润和规模扩张几乎是不可兼得。

在A股127家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,其中10家是主营收入上升,但利润却同比下滑。净利润下滑名单中,也包括阳光城、城投控股、首开股份、金融街、北京城建等知名房企。2016年三季度末,阳光城实现净利润3.63亿元,同比下滑45.64%;资产负债率却高达84.66%。而城投控股三季度末实现主营业务收入同比增长113.33%,净利润却同比下滑39.09%。同样,首开股份三季度末主营收入同比增长51.1%,净利润则同比下降22.41%。

举牌

根据Wind数据统计,截至12月18日,136家(按照申银万国房地产行业分类)A股房企中,被险资进入前十大流通股股东的房企为36家,占比达到26.47%。其中,万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企均在其列。显然,过去的四强房企“招保万金”全部上榜。除此之外,在香港上市的内房股更是险资的重点举牌对象,碧桂园、远洋集团等房企都在该范围之内。

险资举牌引发行业风波最大的无疑是万科的股权之争。截至11月30日,万科股本结构中,宝能持股25.40%、华润持股15.29%、中国某企业持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%,个人股东刘元生持有1.23%。

在这场纷争中,参与者从最初的万科、宝能和华润,变成现如今的万科、宝能、华润、安邦、某企业,未来是否会有更多机构参与,无从得知。在12月3日证监会主席刘士余怒喊“野蛮人”举牌不规后,12月5日,保监会突然发布信息,停止前海人寿万能险的新业务,同时,叫停前海人寿、某企业人寿等6家险企的互联保险业务,这一重磅消息给深处股权之争中的万科带来一丝喘息的机会,不过,万科股权之争走势依然复杂,最终走向何方仍没有明确迹象。

更名

不完全统计,近年来已有16家房企更名,且更名时间主要集中在2015年以后,2016年更是达到高潮。不仅是中小开发商更名,甚至是大品牌房企也在更改名号。在2016年,包括某企业、雅居乐、远洋等大品牌房企都宣布更名。

6月16日,某企业地产发布公告,公司名称由“某企业地产集团有限公司”变更为“中国某企业集团”,完成了企业的多元化转变。按照某企业方面的解释,此次更名是因为公司的业务近年来已变得更为多元化,除了传统的房地产开发业务外,还积极拓展了金融、互联网、医疗、文化及旅游等产业。尽管物业发展仍然是公司的核心业务,但董事会认为建议变更公司名称,将更好地反映公司的多元化业务战略及企业形象。

雅居乐也由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。对于更名的理由,雅居乐在本次公告中指出,随着公司进一步发展及扩大业务范围,更名可反映未来策略。有消息称,雅居乐从“地产公司”更名“集团公司”,进一步谋划更为多元化的发展,从而降低经营风险。譬如,去年雅居乐在中期业绩报告中曾表示,目前雅居乐每年物业管理营业额超过10亿元,未来会考虑往分拆的方面发展。

来源 南方日报

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