福州关于进一步加强房地产市场调控的通知

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-3-30 8:06:31 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,福州此次出台政策,很大程度上也是受厦门政策的影响,所以政策的部分内容有很大的相似性,对于福州市场来说,也充分说明了当前继续管控楼市的必要性。

    中华写字楼网http://www.officese.com):福州关于进一步加强房地产市场调控的通知

3月28日晚,福建省福州市政府网站发布《福州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,通知规定,福州市五城区(鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区)户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房,购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%。五城区户籍居民家庭购买第二套住房,非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。通知自3月29日起执行。

此前2016年10月6日,福州市政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,正式启动了福州商品房限购,并提升了首套房和二套房的首付比例。通知规定,10月7日起,对三种类型居民家庭,暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。三类家庭包括:拥有2套及以上住房的福州本地人;拥有1套及以上住房的非本地人;无法提供1年及以上个人所得税或社保的非本地家庭。通知要求,对这部分人群的限购继续执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,福州此次出台政策,很大程度上也是受厦门政策的影响,所以政策的部分内容有很大的相似性,对于福州市场来说,也充分说明了当前继续管控楼市的必要性。

政策第一条认为要积极增加公租房的供给,这与此前两会的精神非常吻合。公租房是目前部分大城市解决住房困难群体住房问题的一个重要策略,也有利于借此发展租赁市场。

政策第二条只有一句话,写得很干脆,但意思表达非常清晰,即鉴于当前土地供应不足的情况,希望在2017年全年增加供地增加一倍,这自然有利于房企积极拿地。预计对于当期房企来说意味着新的投资机会的到来。

政策第三条提到了限价的做法,此类做法和部分城市不一样,福州管控属于比较严厉的,即要求价格回到上一次调控时的价格,这也说明对于上一次调控后部分涨价行为的零容忍。

政策第四条明确了继续坚持五个城区限购的做法,对于各类社保缴纳的补缴做法采取不允许的政策,这个政策和此前郑州政策有很大的相似性。

政策第五条规定了福州本地购房者认购第二套住房时,首付比例提高到五成。而此前只需要四成,说明对于本地人的改善型购房需求也进行了管制。

政策第六条采取了限售的政策,即本地人的第二套住房和外地人的第一套住房,模仿厦门的做法,两年内不允许交易,福州也成为第二个执行限售政策的城市,体现了对于买卖环境多方面进行管制的导向。

政策第七条规定了房源销售过程中的信息编码相关要求,这也说明后续中介二手房买卖过程中房源的唯一性可以得到保障。

政策第八条规定了行政监管的导向,对于近期部分扰乱市场秩序的行为,会采取各类管制措施,也不排除会模仿北京做法,关闭部分中介门店。

福州此类政策可以看出,最严厉的一条内容主要是限制销售,这使得后续部分房源交易以后持有的成本相对增加。而最利好的政策则是积极供地,这也体现了福州供给侧结构性改革在房地产市场上有更好的体现。

严跃进表示,近期在原有的限购、限贷、限融、限离等政策内容下,福建市场增加了限售做法,充分说明对于房屋的流通性进行了管制,此类制度属于创新,是一种防范投资者套现的非常管用做法。或者说,这是一种比此前增值税政策更管用的遏制炒房的做法。

从政策内容来看,限售主要是对取得不动产证两年内的房屋进行的交易管制。从实际情况看,从购房交付定金到领取房屋钥匙,至少需要1年时间,从领取钥匙到办理不动产证,至少需要一年。如此计算,购房者要换房,实际上需要四年的时候才可以套现。所以对于一些本身有入住需求的人来说,本身没什么影响,所以没有各类负面作用。而对于频繁采取低吸高抛的购房者来说,套现非常困难。而且潜在的持有成本会增加,最简单的就是类似物业费需要交纳等。但对于二手房来说,此类等待的时间会相对减少一点。所以此类政策对于一手房的套现相对较难。

严跃进称,福州此类政策也使得购房者的持有成本增加,使得购房行为更加理性。当套现机制难以发挥的时候,购房者本身会不断反思相关购房行为。当然从交易秩序角度看,建议房企对于此类内容需要和购房者做一个明确的传达,以防范后续交易出现困难的现象。

另外对于此类住房是否会有类似打擦边球的做法,也是需要警惕的。比如说房屋在没有交易的时候就签下了私下的协议,约定两年后再转让,所以这个时候也会有一些纠纷出现。比如说两年后取得产证本身可以销售给下家,但房价上涨了,这个时候房东反悔,所以对于此类问题都需要相关部门继续探索。

此类政策也给予了税务部门一个反思,过去满两年的增值税免缴的机制证明还是不能完全阻碍住房交易。但增值税的政策相对来说并不限制房屋销售,只不过会增加提前销售的税费成本。而目前福建两地限售版本则从房屋流通性角度来强制管制,属于更严厉的做法,预计其他一些城市也会模仿类似的做法。

克而瑞福建机构总经理张子集表示,继一线及部分二线城市包括一些卫星城市短时间密集出台从严政策之后,厦门也出台了升级政策,今天福州的政策升级也是意料中的事情。抛开城市、交通以及在此基础上的人口吸附力等因素不说,有两点值得注意:第一,去年四季度以来,这一轮的调控政策并没有像往年一样出现大面积的购房情绪的观望或回落的现象,反而是购房者和房企一样对未来有着较好的预期,地王和政策也助推了这种信心,买卖双方意识高度统一;第二,政府的限价导致本来就供不应求的市场关系进一步紧张,购房情绪高涨,供应端又人为的主观减量,在有效供应范围内市场成交出现火爆是必然的。

据海峡网报道,近半年来,福州商品住宅供应面积急速下滑。据统计,截至3月底,福州可售商品住宅仅219.61万平方米,可售住宅总套数17779套。可销售面积却持续增长。福州五区一年来的住宅去化周期均保持在8个月左右,福州普通住宅库存则相对偏少,主要都集中在仓山区。因此整体来看,福州商品住宅供应偏紧。

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