限售彻底封堵“炒房客”让房子真正回归居住功能

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-4-8 8:41:44 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
      在很多房地产业内人士看来,限售的出现,颠覆了过去房地产调控的逻辑,提高了房产交易的时间成本;从根本上来说,这一手段抑制交易、鼓励持有,可以彻底封堵“炒房客”,让房子真正回归居住功能。

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  近期,多地楼市新政出现了一个新趋势:限售,主要内容是要求个人获得不动产证两年后方可再卖,以及新建商住房限制卖给个人。从厦门北京再到杭州广州,限售手段有蔓延的趋势,更多热点城市跟进也成为大概率事件。
  在很多房地产业内人士看来,限售的出现,颠覆了过去房地产调控的逻辑,提高了房产交易的时间成本;从根本上来说,这一手段抑制交易、鼓励持有,可以彻底封堵“炒房客”,让房子真正回归居住功能。
  值得注意的是,结合了限购、限贷等前提条件,限售两年的举措,可以有效防止房价快速上涨,房价在此后一段时间将迎来一个稳定期;对于拥有购房资格的意向购房者来说,这也是一个难得的窗口期。
  延长房产转手时间
  自3月中旬开始的新一轮楼市调控浪潮愈演愈烈,中原地产统计显示,截至目前,全国已有超过40个城市出台了房地产调控政策。
  3月30日,广州调控再次加码,其中,最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间,通过这一渠道来抑制投机:居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。
  据了解,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之“330”新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。
  对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。
  “对于投资客来说,拿到房产证开始持有两年才能卖,意味着持有成本大大提高,短期转手套现不可能了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,广州新政首次提出了限售,这是第五个提及限售的城市。并且,广州限售是最全面的,从各种角度堵住投资投机资金,抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房,也是为了抑制外地投资投机。他预计,广州楼市各类房产短期套现机会变窄,这有利于引导购房者以自住为动机。此外,广州也跟随北京的步伐,加入商业办公类房产的限售行列,公寓不能销售给个人。
  个人二手房源将减少
  新政后,可以预见的是,个人业主出售房产将至少需要等待3年半左右的时间,也就是说,新购房产在今后3年内都不会出现在二手楼市中,二手楼市所能吸纳的只能是此前购入且逐步符合出售条件的房源。
  “其实今年春节假期之后,二手楼市一直都表现挺不错,尤其是3月份前半个月。”广州东风东路某中介门店的经纪陈先生告诉记者,3月份是传统的学位房旺季,越秀东风东板块又是最为抢手的学位房区域,因此,来门店咨询的家长络绎不绝,“调控政策一出来,还是挺多人比较紧张的”,他表示,因为东风东学位房的总价一向较高,大多数家长型购房者都是属于“卖一买一”,认房又认贷之后,不但首付提高,预算有可能不足,更关键的是,“卖一买一”的“连环单”很有可能卡壳,“有一个客户就是这种情况,他要卖掉番禺的一套房子来凑首付的大半,但是接盘的买家属于单身限购第二套的范围,突然没有了购房资格,先不说违约造成的合同纠纷非常麻烦,还影响到这位客户的首付”。
  不少中介经纪表示,因为广州新政频出,二手房源面临着减少的状况,有一些是证不满2年不符合出售条件,有一些是原本要“卖一买一”的改善型买家,由于可换房源减少,自己也无法轻易放盘,只能暂缓改善置业的计划。“学位房虽然是改善需求,实际上对家长而言,根本就是刚需,小孩子上学的事情是耽误不得的,因此,相对来说,学位房的二手交易还算是受到影响最小的”,陈先生表示,即使首付提高,遇到心水盘源,家长型购房者还是会想方设法补齐,或者转而寻求面积更小、总价更低的户型。
  链家研究院院长周峰表示,预计未来一段时间,市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少,而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计最近两三个月会在高位盘整,房价是否会降还得看三个月以后。
  有条件购房者或迎来窗口期
  纵观广州近期的两次楼市新政,抑制交易、鼓励持有,调控的总体思路指向“以时间换空间”,力求获得一个成交量和房价双稳定的时期。
  业内认为,随着政策、信贷全面收紧,加之政策持续打补丁,以北京广州为代表的一线城市改善需求被抑制,北京成都厦门等城市成交量已经出现了明显下降,这些城市将进入低迷调整期,房价快速上涨的局面不再可能出现。
  万科总裁郁亮表示,短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。
  楼市调控政策的持续收紧,对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。一方面,政策的收紧让购房人更加理性,恐慌、抢购的心态不再;另一方面,限购和二套认定标准收紧,使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划,购房人群普遍陷入观望,需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再。因此,对于拥有购房资格、符合条件的购房者来说,房价保持稳定,更有利于刚需置业。

来源 南方日报

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