中国房地产市场到今天为止的四大变局

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2017-6-28 7:21:09 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
      一是供求关系逆转,除了极个别的城市,比如北京,90%以上的城市供需基本平衡,房地产作为最好投资品的历史接近尾声;

    中华写字楼网http://www.officese.com):中国房地产市场到今天为止的四大变局

在去年的文章《房地产六个月后会变天》中,我提出,随着管理层对房地产泡沫的担忧,一系列调控措施势必出台,这样的调控措施再加上房地产自身的大周期,房地产市场将在6个月后迎来变天。最近有人问:你之前说的6个月后房地产要变天的结论有变化没?

  答案是:天已经在变。

  国家统计局公布的2016年最后一个月70个大中城市的房价数据显示,北上广深四个一线城市新建商品住宅,除了广州环比上涨0.7%,北京上海深圳都出现了环比下跌的情况。二线城市新建商品住宅环比尽管上涨,但比11月回落0.2个百分点,三线城市涨幅回落也很明显。

  而15个一线和热点二线城市基本告别了去年前三个季度的疯涨模式。其中,12个城市12月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;2个城市环比持平;广州市环比上涨0.7%,但已连续三个月涨幅回落。这是从官方统计的价格层面而言。

  我在过去讲过,70个大中城市的房价统计数据极为粗糙,基本无法作为投资和观察房价的参考数据,但是,我也多次强调,70个大中城市房价走势是能够反映趋势的。特别是环比价格的变化,对于判断趋势还是很有价值和意义的。

  当然,我说的变化很显然不仅仅指价格的变化。我所言的变天,指的是中国的房地产市场的整体,在经历了一个大的上涨周期后,从趋势以及市场未来的基本面、政策以及在宏观经济中的地位,都将发生颠覆性的变化。当然,这种变化有些是主动而为之,但很多是因为市场本身今非昔比被动进行。比如,地方政府对房地产的依赖,要摆脱这种依赖,不可能靠地方政府的自觉主动,而只能在被迫无奈的情况下才会思变。

  回顾一下去年房价飙涨背后的推手和逻辑:2015年“3.30”政策是房价上涨的第一推手,“去库存”则吹响了房价上涨的号角;实质上宽松的货币政策为房价的上涨提供了充足的弹药;高杠杆拿地导致的地王频出叠加强化了房价上涨的预期。

  这些因素轮番作用的结果,一方面使得热点城市的房价在几重推力的作用下超预期疯狂上涨,另一方面,一旦预期形成,短期改变几乎没有可能。以致于每一次,每一个城市的限购似乎成了某种暗示,引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房,房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能,而是成了资本玩家的传递游戏。

  尽管从去年5月份开始,“权威人士”、中央高层不断警示房地产泡沫,但市场的疯狂愈演愈烈,乃至到了9月底,被迫连夜出台调控措施,强制为房地产市场降温。当时我预判:按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道。

  为什么预判房地产会变天,根本原因不是因为政策,而是因为房地产基本面的巨大变化。今天中国的房地产市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套,人均拥有住房面积超过35平的情况下,房地产未来需求的空间并不会太大,而房价与收入的关系已经完全倒挂。

  按照美国的标准,一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%,就意味着这个家庭有严重的居住问题,而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫,对于中国的城镇化并无任何好处,投资性的需求一旦见顶,房价的回落就会成为必然。

  特别是,我们必须看到中国房地产市场到了今天为止四大变局:

  一是供求关系逆转,除了极个别的城市,比如北京,90%以上的城市供需基本平衡,房地产作为最好投资品的历史接近尾声;

  二是经济和货币周期逆转,过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应,中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中,货币化导致的一个结果就是房地产泡沫的累计,这在很多国家都是如此,但是,这个周期在终结;

  三是人口周期的逆转,中国已经基本告别了过去的人口红利,不久的将来,中国人口绝对下降的转折点会到来,80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结,未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量;

  四是国际资本流入的逆转,随着中国经济高增长周期的终结,国际资本减缓流入中国,甚至流出中国,导致的结果就是人民币单边升值的结束已经开始流出,中国的资产价格将面临重估。这些因素,我过去不断的强调再强调。

  这四个变局,也将成为中国房地产变天的重要因素。

  在中国城镇化远远没有完成的情况下,中国一线城市以及部分二线城市已经进入到二手房时代。根据链家地产发布的研究报告,2016年,全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%,比2012年提高了20个百分点。

  报告显示,一线城市二手房交易额是新房的2.1倍,北京上海深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中,南京厦门福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。这些城市房地产市场正逐步进入二手房时代。

  房地产市场进入二手房时代,是一个城市稳定的标志。

  事实上,尽管中国的城镇化还没有完成,但是,这并不意味着每年新增住房的高需求还会持续,未来每个城市城镇化带来的住房新增需求将进入平稳增长期。

  从增量进入存量,从一手房市场进入二手房市场意味着,无论是开发商的盈利模式,以及政府对房地产的依赖模式,都将发生颠覆性的变化。

  房地产将加速回归服务业的本质,将争夺在住宅服务市场,特别是智慧小区带来的大数据、智能家居、物联网等市场拓宽产业链条,而政府也将从卖地模式,开始加快房地产税的推动。

  未来10年,房地产市场的这种变化,将使得房地产市场面目全非。我之前讲的,80%的开发商会死掉的惨烈局面必将出现,但留下的,将会赚取中国城市和居住服务升级带来的丰厚的红利,他们仍然会活得很好。

  当然,这并不意味着未来的房价不会出现暴涨。由于中国城镇化的畸形路径,以及由于城市的行政级别导致的区域一体化的停滞和难以推动,一些城市资源仍然属于稀缺资源,仍然是僧多粥少。比如北京,尽管强调2017年房价环比不涨,但在控制人口的压力下,土地供应的实质短缺,一旦调控放松,一定会迎来再次疯狂的反弹。所以,北京四环内的房价起码在我们看得见的未来,仍然具有稀缺价值。

  其他个别热点城市的黄金地段以及教育资源集中的地区,和北京房价未来的表现也是大同小异。过去30年是农民进入城市,未来30年,是争相进入优质城市,分享城市公务服务。城市的升级和城市的没落交替进行,我们会看到一些之前的明星城市的塌陷式衰落。

  文章的最后,我仍然强调:2017年形势复杂前所未有,对你人生的重大决策而言,千万不可轻举妄动,除了生孩子要快,其他无论是辞职,还是买房,还是创业,都要慎之又慎。2016年我鼓励大家买房子,2017年我呼吁高净值人士减持房子,这和房地产的变天有关。对于一般人,什么时候可以买房子,我的答案是:再等半年,起码应该在2017年上半年结束之后,再来评估形势。

来源 光远看经济

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