政府为什么要控制房子的供给

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2018-1-12 9:16:33 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
    因为,从人口角度来讲,他们觉得(大城市)太大了,北京上海太大了;从城市发展的角度来讲,他们把均匀和平衡这两个概念搞混了嘛。

    中华写字楼网http://www.officese.com):政府为什么要控制房子的供给

陆铭:对。我举个例子,如果现在房子是敞开供应的话,大概月薪一万的人都买得起房子。现在供给减少,大家的收入都不变,那就只能提高门槛,让更少的人才能买到房子。比如,我把门槛提到月薪两万、月薪三万的人买得起这房子。在这个过程中,如果你来算房价收入比,这个比值就变得越来越惊人了。用房价收入比来讨论房价是不是有泡沫,只在供给没有问题的情况下才成立。我们目前的情况,供给受到了限制,这种因素导致的房价上涨,这不叫泡沫。泡沫是由需求方定义的,而一线城市现在是供给方不足导致的房价上涨,三四线城市就没有这个问题。假如现在扩大住房供应,房价可能跌了,这种情况不叫刺破泡沫,只是价格受供求影响围绕价值上下波动。

中国的住房市场跟西方有很大的不同,其中最主要的就是政府对供给方的控制。中国的房价有没有泡沫?我也不能说绝对没有,但中国房价的主要问题还是出在供给和需求不匹配上。

人物周刊:那政府为什么要控制房子的供给呢?

陆铭:因为,从人口角度来讲,他们觉得(大城市)太大了,北京上海太大了;从城市发展的角度来讲,他们把均匀和平衡这两个概念搞混了嘛。你现在问一个地方政府官员,中国老百姓的地区之间收入差距大,是不是问题。估计所有人都会回答,这是个问题。你再进一步问,欠发达地区的发展怎么办?绝大多数人会告诉你:给钱。北京上海是不是太大了?太大了。要不要限制?要限制。这是我们惯常的一个思维方式,但我们从来不问,别的市场经济国家如果遇到这种情况,他们会怎么办?比如,你到纽约、东京,你去问他们,纽约、东京是不是太大了?要不要想办法去限制?

事实上,其他国家不会问这种问题,没意义。他们一没有户籍制度,二没有强大的国家来调配土地资源。但为什么别人不限制,他们也发展得蛮好?

我们现在就是希望把资源从发达地区转移到欠发达地区,这不就是把资源从回报高的地方转移到回报低的地方去吗?你想,如果是一个正常的市场机制的话,资源会往回报低的地方流还是往回报高的地方流?我们很多时候会忘记问一个问题:我们现在做的事情,其他国家会做吗?很多事情,比如户籍、土地,还有特大城市种粮食。全世界的特大城市,称自己是全球城市的,哪里还在种庄稼?这么寸土寸金的地方,按道理来讲,这块地就该用来发展工业和服务业,吸纳就业。中国现在是要跨越中等收入陷阱的时候,这些地方,都是帮助大家致富的地方,为什么还要再去种庄稼?我从前问过政府官员这个问题,其中一个回答我,“上海种蔬菜,有保持生态的功能”;另一个人则告诉我,这是出于上海的粮食安全考虑。国家才需要考虑粮食安全,一个城市是不需要的,如果要保持生态,可以多种树。人口向城市集中,特别是向大城市集中,他们占用的土地要比解放出来的土地多,反而更有利于国家的粮食安全和生态保护。

上海,一位市民抱着孩子在密密麻麻的住宅楼前散步

人物周刊:有一种说法,说现在的上海对年轻人关上了大门,这里对年轻人的门槛越来越高。还有种说法,上海没有对所有的人关上大门,它是在挑选自己适合自己的人,你对这个问题怎么看?

陆铭:我觉得说现在上海对年轻人关上大门都说轻了。现在连企业家都在说,上海继续这副样子,我就要走了。为什么呢?他们招不到人了,企业家们说自己招不到合适的人了。

表面上看,目前的制度就是在挑选人才,可是间接受影响的人很多。首当其冲的就是希望留下来的企业家们,成本高了。前段时间有媒体报道,一个世界500强的公司老总说:成本太高,我受影响。其次,每一个市民都会受到影响。越是限制低端劳动者流入,保姆是不是越贵?在餐馆里吃饭是不是越贵?这就是为什么现在上海的服务价格,几乎可以跟香港有一拼了,要知道,我们的人均收入只有香港三分之一。这种情况,越是在上海待着的人,就越受影响。真正高端的人是无所谓的,他们可以去新加坡去香港,中游以下的人受影响最大,这就是市场经济被扭曲的结果。政府以为他们做这些事情可以保护本地市民,实际上受损的就是在本地住着的人,能走掉的才无所谓。

下面我再具体说说挑选的事情。一个人收入水平会不断提高,这只是速度和早晚的问题,随着你的收入水平提高,你大量的新增消费是服务性消费,到餐馆里吃饭,找人帮忙打扫卫生……而这些服务行业的从业人员就是你现在想赶走的人。我想讲一个美国的数据来说明一下。在美国的城市,一个高科技的人进来,会相应的带动五个工作岗位,一个律师,一个医生,后面三个分别是:餐馆服务员、家政服务员、超市收银员。“高端”和“低端”——如果一定要用这个词的话——他们的人数比例是1:1。低端的人被你赶走了,价格就往上涨了,你付不起,那你生活质量就下降,比如,有些人本来可以雇一个保姆的,现在雇不起了,本来是在餐馆吃饭的,现在就得自己做了。在这个变化过程中,对于这部分人来讲,他不光生活质量下降了,他的生产效率也会下降,如果这部分人还有一个选择,那就移民。对于上海来讲,很多高端的人才就这么走了。

一个城市的人口,实际上是在不停地移进移出,越是你想留的人,全球范围内的各大城市也都想留。这些人会比较两件事情:我在哪儿挣得多;我在哪儿花得少。按这个逻辑,城市的公共服务提供给低收入者,实际上是有利于提高服务业供给者,有利于提高城市的吸引力。越是公共服务倾向于低收入者,第一,你可以实现公平;第二,一些从事服务业的低收入者就待下来了,服务价格就降下来了,生活成本就降下来了,你想引入的那些人就花得少了,你就有竞争力了。这就是为什么香港要不断引进菲佣的道理,新加坡引进印度人,也是这个道理。

上海,一位清洁工在外滩一栋正进行内部装修的建筑物里擦玻璃

人物周刊:你对中国的未来是悲观还是乐观?

陆铭:短期的悲观和长期的乐观。

短期的悲观就是基于我前面讲的一个非常基本的情况,我们现在的一些行政力量在逆市场力量做事,具体的体现就是把资源引导到回报低的地方,而有发展潜力的特大和超大城市被政策所限制。这样导致整个中国的投资效率很低,地方债务很高,在社会的维度上,不公平的东西始终得不到解决。但长期来看我是乐观的,因为中国从某种意义上来讲,如果事情做对的话,现在的问题恰恰是我们的空间,你知道,没问题才是最大的问题,日本的问题就出在“没有问题”了,1980年代以后,日本在政策上没有什么太多可做的了,什么都挺好的了,成熟社会、法治民主了,但是,人口老龄化出现了。中国今天的问题不是这个样子,我们讲的任何一个问题,城乡间的问题,大城市的控制问题,土地的问题,户籍的问题,你动任何一个,都可以创造巨大的机会,更不要说几个一起动了。我甚至可以这样讲,短期越悲观,长期越乐观。从某种意义上来讲,大的社会变革就是在问题多和危机大的时候出现的,你看人类历史,每一次大的变革,都是在危机的时候,因为好的时候,就没有动力了,好的时候把很多问题都给掩盖住了。所以,我的短期悲观和长期乐观是相互对应的。

来源 凤凰网财经综合

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