2017年武汉市商品住宅成交量下滑 有继续下降的趋势

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2018-1-30 10:14:04 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
     2017年,武汉市住宅相关政策主要集中在住房租赁新政和规范市场行为两个方面,另外,武汉市推行的“大学生留汉计划”的相关住房配套政策也是今年武汉差异化调控的一大亮点。而在资金方面,在美联储加息等多重因素下,央行维“稳”态度明显,Shibor1年期利率一直处于缓慢增长的状态,整体市场资金处于中偏紧的状态。

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2016年以来的“花式”土拍方式对土地价格的抑制初见成效。

  1月22日,21世纪经济报道从专业房地产服务机构戴德梁行获取的统计数据显示,2017年,武汉出让地块成交176宗,总出让金额为1504亿元,相比去年同期上升约39.8%。值得注意的是,2017年武汉土地成交均价相对于2016年涨幅开始收窄,增长率下降约36.5个百分点。

  而在住宅市场,2017年,武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米,较去年同期增加3.1%,商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米,同比减少36.2%,降幅较为显著。

  土地出让金额增幅减缓

  土地市场依然活跃。戴德梁行统计数据显示,2017年,武汉共出让地块202宗,其中成交176宗。总成交面积达1047万平方米,同比增长27.2%;总出让金额为1504亿元,相比去年同期上升约39.8%。

  从不同用途土地成交面积占比来看,综合用地的成交面积占比最高,约占全年土地成交量的49%;其次是住宅用地,约占全年成交面积的34%。从竞得企业性质占比来看,2017年拿地主力仍然是民企,约占全年土地成交的59.7%,同比上涨6.3%。而国企拿地力度较去年有所下降。整体来看,次中心城区和远城区是2017年土地市场成交主力,占全年全市土地成交面积总量的83.5%。中心城区和远城区的土地成交量占全市成交量的比值均有所下降,分别比去年下降了2.6和6.6个百分点;次中心城区成交量占比上升显著,同比去年提高9.2个百分比。

  住宅成交量下滑

  2016年以来的以限购、限价为主的调控成果基本显现,成交量下降显著,价格保持平稳态势,供求比稳定在合理较低的范围内。2017年,武汉市并未在2016年的限购政策上加码更为严格的限购政策,而是针对市场某些过热行为实施了具体的规范措施,确保居民理性购房,回归住房的居住属性,政策力度总体合理。

  2017年,武汉市住宅相关政策主要集中在住房租赁新政和规范市场行为两个方面,另外,武汉市推行的“大学生留汉计划”的相关住房配套政策也是今年武汉差异化调控的一大亮点。而在资金方面,在美联储加息等多重因素下,央行维“稳”态度明显,Shibor1年期利率一直处于缓慢增长的状态,整体市场资金处于中偏紧的状态。

  2017年,武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米,较去年同期增加3.1%,商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米,同比减少36.2%,降幅较为显著。供需矛盾从2017年二季度开始有所缓解。截至2017年第四季度,武汉市商品住宅市场的销供应比为0.7,略低于0.8-1.2的合理的区间,且有继续下降的趋势。

  2017年武汉市商品住宅价格稳中有升,整体住宅均价较去年末升高3.3%。截止12月底,武汉全市商品住宅可售面积为1085.6万平方米,基本与去年同期持平。全市库存情况虽较上半年有所回暖但仍处于较低水平,截止12月份武汉商品房出清周期微升至5.97个月,比去年同期增加了1.91个月。

  办公楼供需创历史新高

  2017年武汉优质办公市场供需双创历史新高。同时,大量的新增供应使得**商务区租金涨幅受限,开始承压。

  仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示:“2017年武汉甲级办公楼市场新增供应为历年新高,其中超过70%集中于汉口片区。”

  受招商引资政策驱动及新物业开展租金**等多种去化策略影响,2017年武汉**商务区甲级写字楼市场成交活跃。仲量联行数据显示,2017年武汉整体优质办公楼新增供应116万平方米,其中甲级办公楼新增供应超过60万平方米,为历年新高。从业务扩张和新进本市的租赁成交企业性质占比可以看出,金融、不动产、TMT、专业服务等企业的租赁需求占比较大。去化良好带动空置率下降明显,截止2017年四季度空置率较去年同期下降约4.8个百分点。

  戴德梁行也表示,从更全面的办公楼市场来看,2018年武汉还将迎来约54.9万平方米的优质新增供应,届时甲级写字楼存量将升232.9万平方米。预计短期内武汉**商务区甲级写字楼总体租金将承受一定压力出现回落,空置率或将进一步升高。

  戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平表示,与一线城市写字楼市场相比,武汉的区位、人才及租金等优势使之具有较强竞争力,能够吸引更多企业落户。政策红利期,武汉写字楼市场正迎风口,与一线城市差距不断缩小并有望赶超。

  非保税仓储物流迎供应高峰

  2017年武汉市社会消费品零售总额继续呈现上升态势,1-11月武汉社会消费品零售总额为5565.88亿元,同比去年增长10.56%。武汉零售市场约有18个新增项目入市,共带来约169.7万平方米的新增供应。但租金保持平稳,购物中心租金稳中有升。

  值得注意的是,2017年,非保税仓储物流市场迎来供应高峰,共7个项目入市,新增体量约38.3万平方米,创下历史新高,其中由国际开发商开发的体量约占比66%。新增项目中,新兴市场占比约64%,总体量被推高至143.38万平方米,同比增长36.6%。其中,电 商、第三方物流和零售成为去化过程的主要驱动力,租赁方案灵活多变。这些主体加速在武汉的布局,衍生多宗大面积租赁成交。部分仓库在建成后即以满租进行交付,因而2017年度录得约33.7万平方米的净吸纳量,同比上涨12.4%,较好地维持了武汉市场供需平衡的状态。电 商由于具有较强的季节性变化,开发商为满足客户需求,制定了多种较为灵活多变的租赁方案,包括临租、短租和小面积租赁等。

  零售消费市场将武汉市非保税仓储的净吸纳量保持在高位,使得武汉市整体有效租金在较大供应的压力下,仍基本保持平稳,同质租金指数同比上升1.9%,截止2017年末,全市平均有效净租金约为25.9元/平方米/月。另外,武汉市非保税仓储物流市场的空置率呈现高开低走的局面,得益于年底众多节庆日,如“双十一”及“双十二”,电 商在下半年的吸纳能力显著提升,空置率由年初的14.1%降至年底的9.1%,入驻率总体录得明显增加。

来源 21世纪经济报道

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