大连救房市、如何救好之路任重而道远

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2018-10-9 8:50:36 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要
对房企而言,市场风险是他们最大的关注点。就雅居乐、万科、中铁位于旅顺、金州的旅居物业来说,“需解决好顾客定位与客群选择问题,针对真实有效的需求提供对路的产品与服务,进行更加精准的营销”,柏文喜说。

   

中华写字楼网http://www.officese.com):大连救房市、如何救好之路任重而道远

8月19日,一场突如其来的罕见大暴雨袭击了大连。大水漫灌,大雨倾盆,市区多条主干道积水严重,一片狼藉。

就在半个月的8月4日,大连四十年一遇的罕见高温,一如火热的旅游市场:到处都是前来旅居的外地游客,民宿、机票、海景房等在市场作用下,也随之水涨船高,海鲜吃起来、啤酒喝起来,逛星海广场,游棒棰岛.....彼时这个城市暗潮汹涌,却又充满着活力、生机一片。

天灾人祸是人类永远无法预料和战胜的。它不管你住宅去库存的过程有多艰辛,房地产发展有多乏力,8月旅游黄金旺季有多难得,旅居市场有多如火如荼,以及当局想以旅居市场救市的心有多强烈。

艰难去库存

大连位于辽宁省辽东半岛南端,地处黄渤海之滨,毗邻首都北京,飞机1小时即达的距离,夏季达沃斯的驻地,拥有工业区、资源丰富等优势,使其被誉为新领军城市,有成为区域城市中心的潜力。

2009年开始,房价涨声一片,房企投资积极性高涨,2013年,大连房地产投资达到顶峰。然乐极生悲,由于区域购买力降低,前期上涨过高透支了房价的空间,再加上库存高企之下,供需不平衡抑制房价上涨。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

大连房价增速图  来源:大连数据统计局

2014年开始,大连房地产投资持续下降,累计下降近一半。在那年的大连地产市场,弹药、粮食皆充足后,却唯独缺打仗的领军人——房企。因库存高企等因素,房企的投资积极性遭受重创,这一年,房企在大连的土地储备基本没有增加。

此后几年,房价上涨的又一个黄金时期,在其它城市限购限贷之时,大连住宅市场依旧艰难去库存,尽管当局出台各种宽松政策催生,但直到2017年,大连房地产库存方渐渐减少。大连统计局最新数据显示,2018年1-5月,大连商品房待售面积下降18.8%。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

大连房价总量图  来源:大连数据统计局

东方不亮寄托于西方。就在大连住宅市场艰难去库存之时,一些开发商将视角瞄准了大连的旅游市场。自2012年开始,万达、海昌置地、鲁能置地、世茂等知名开发商,纷纷花大手笔布局超级大盘,如世茂御龙海湾、万达大连金石国际度假区东方优山美地等等。

在万达带头,群雄逐鹿之下,全域大连迅速形成了金石滩、金渤海岸、滨海新区、老虎滩、泛凌水湾、钻石海湾、东湾、旅顺这八大旅游地产板块。2013年,就有 30多个旅游楼盘较受外地客群的关注。

尽管诸多开发商鱼贯而入,但大连地处东北,夏凉冬寒,长期旅居不如海南,气候宜人不如云南,在其它城市的夹击下,作为二线城市的大连,其在全国旅游市场的地位略显尴尬。

镜头拉回。再来看看大连住宅市场,去库存革命尚未成功,在全国范围内的房地产市场调控之下,各地购房需求外溢,大连房地产市场又开始回温,炒房者频繁出没,助推了房价上涨。根据大连统计局数据显示,今年1月和2月,大连房价环比涨幅均位于前例。

2018年3月,大连市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,正式实行住房限购、限贷政策,大连楼市迎来“最严调控”。这厢,因经济发展放缓、购房需求不足、人口外流等因素,房住不炒主基调下,大连住宅市场危机四伏。

那厢,因应消费者和消费结构之改变,旅游地产的开发也随之变化,从早期景点观光开发,向着深度体验式的“旅居地产”的形态升级,“旅居”之风日盛,海南、云南等城市旅游市场发展如火如荼。

开旅居口子

夹背受击下,大连当局也想开旅居市场口子,希望借旅游地产来提振萎靡不振的大连房地产。

2018年2月7日,大连市旅游工作会议召开,会上透露,大连旅游将重点推动18个重点旅游项目建设,完成23.73亿元投资额。主动推动“旅游+”,与农业、工业、医疗、教育、文化、体育等各领域相加相融,积极推动海岛旅游、研学旅游、度假旅游、民宿旅游、科技旅游等新业态新产品竞相发展。

就在大连旅游工作会议召开2个月后的4月22日,海南宣布实行全域限购政策;5个月后的7月,云南一个月内4市进一步收紧调控……其它类似城市或多或少进行政策调控。此时间节点,对大连来说,颇为微妙,旅居市场或许就此迎来拐点。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

大连空间结构为一环一群岛,四片十极核

事实上,因北京的溢出效应和大连不限购的因素,目前的购房人群中,有20%是来自北京的购房人,也是除去大连本地人以外,购房人占比第二多。

家在大连,在北京工作的王先生对大连的旅居市场充满了期待:“大连的基础设施以及腹地市场成熟和庞大,是东北亚适合夏季海滨度假的少数城市之一”。易居研究院总监严跃进说,对大连旅居市场或者说文旅等市场其实还是看好的。

诸多房企大多以 “自然资源+城市景观+生活住宅+核心配套+目的地式主题体验”的 “旅居地产”进入大连,其中不乏一些经典之作。前面提到的,位于金州的大连世茂御龙海湾项目,就以独特的“旅居地产”模式,被评为中国旅游度假地产代表作。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

位于开发区的大连国家5A级景区金石滩,鲁能地产投资建设了超300万平方米的超级大盘——鲁能胜地。规划了11大胜地配套体系,拥有温泉酒店、希尔顿酒店以及商业体等配套,而希尔顿酒店已经开业。

鲁能胜地的营销负责人表示,除了自身的海岸线资源和大连作为旅游城市的完善配套外,自贸区也成为很多投资买房人的关注点。

素有“一个旅顺口,半部近代史”之称、也被誉为“大连后花园”的旅顺,成为这股浪潮里,炙手可热的潜力区。由于旅顺有军港的因素,一直是封闭的,2009年开始对外开放。

旅顺口区的发展潜力被挖掘后,诸多房地产开发商入驻旅顺,中铁、合生、保利、华发、龙湖、世茂、阳光100、万达等品牌开发商纷纷抢占市场份额。2018年4月,旅顺口区两宗地块的拍卖引来万科、保利、华润、亿达旭辉联合体等品牌房企的角逐。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

红线为十里春风   蓝线为旅顺   来源:房天下

中铁诺德便在旅顺5A级景区老虎尾豪掷百亿,打造东北亚“度假中心”,其开发的春风十里项目已被纳入旅顺口区政府“十三五”规划。

中国网地产发现,较之于大连普通住宅市场房价的大涨大降,自大连当局释放出围绕“旅游+”的信号,上述围绕“旅游+地产”打造的标杆性项目,所在的住宅配套均价有不少上涨,再不济的也相对持平,大连旅游房产的房价可谓稳中有升。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

红线为御龙海湾   蓝线为金州   来源:房天下

位于旅顺的中铁十里春风,自2018年4月份开始,均价从16000元涨至17000元;自2017年9月至今,金州房价起伏不定下,世茂御龙海湾房价一直保持在8300元的水准;位于开发区的鲁能胜地自今年2月份开始,均价从8300元涨至8500元。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

红线为鲁能胜地   蓝线为开发区  来源:房天下

在诸多政策的提振、形势颇为乐观之下,大连“旅游+地产”看起来似乎否极泰来,但类似旅居市场后劲如何,“需要积极做创新,尤其是要挖掘大连的优势,必要时候对于一些室内的旅居市场进行研究,以对冲淡季的影响”,严跃进认为。

能否逆袭?

8月5日,走在大连的街头,中国网地产碰到许多人,或妈妈带小孩来旅游,或成群结队的背包客、或问路人,无不透露出这座城市旅游市场的生机勃勃,火热程度一如此时四十年一遇的高温。

旺季之下,民宿、机票、海景房也随之水涨船高,当中国网地产质疑“598元一晚的房价如此之高,跟房间配套不相符”之时,“我们现在就赚这旺季的钱,淡季的时候这房间80元、100元也能租出去”,该民宿老板坦言。

事实上,“云南和海南因为气候终年相对温暖湿润,适合全年旅游和居住,而且可以说是面向全国市场和全年市场的;大连地处东北,冬季漫长,相对于更加偏北方的东北内陆城市不具备冰雪旅游的优势,只是夏季相对凉爽,比较适合海滨型的度假与避暑活动,是一个夏季避暑度假型旅居地,适合旅游性居住的时间比较有限”,中国企业资本联盟副理事柏文喜认为。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

对于天灾人祸,你永远无法预料未来会发生什么,一如8月19日的大连大暴雨。但可以未雨绸缪的是,如何对冲大连淡季需求不足的影响;如何以已之长,弥补其旅居市场的短板。

若想从旅游地产寻求突破,就需加强对大连城市旅游的整体营销,“提升大连在东北亚旅游业的整体地位,以此来扩大市场;二是加强淡季的内容建设,让淡季变旺季,实现全季、全时旅游和全年旅游的相对均衡”,柏文喜说。

除此之外,“还应该重点关注旅游基础设施、旅居配套环境、对市场需求的精准把握以及与大连市区生活的联系与互动”,他提到。

他拿旅顺、金州来举例,这两个地区离市区距离较远,需要依托大连市区的基本城市功能作为旅居市场的支撑与依托,主要的客源市场应面向本地需求和东北市场,其次才是面向华北和东北亚的游客市场,这样才能解决最基本的需求支持问题。

而针对旅顺半岛,在中铁十里春风项目论坛上,清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波分析指出,旅顺半岛想要长期维持其独特性,不仅仅要做旅游的流量,更要做旅居的品质,还要提供旅创的土壤,做到“边旅居边创业”,将宜游、宜居、宜创三者结合。

同时,他强调,旅顺地区不能被动接受大连的外溢,而是要主动实现旅顺和大连的一体化,尤其是包括交通、金融、科技、教育、医疗等等在内的核心生产服务业配套。

对房企而言,市场风险是他们最大的关注点。就雅居乐、万科、中铁位于旅顺、金州的旅居物业来说,“需解决好顾客定位与客群选择问题,针对真实有效的需求提供对路的产品与服务,进行更加精准的营销”,柏文喜说。

理想丰满,现实骨感,如何以已之优势逆袭成功,大连救房市、如何救好之路任重而道远。

来源:中国网地产

广告推荐

上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼