广州:8月超3000套入市

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2019-8-10 9:47:38 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要

   

中华写字楼网http://www.officese.com):广州:8月超3000套入市

 7月是传统楼市淡季,供需量下滑。今年7月东莞楼市住宅成交环比下降一成,楼市进入蓄客期。8月份,房企推货量加大,据不完全统计,将共有21个项目超过3000套住宅进入市场。房企加大推货量,提前进入回笼资金阶段,市场竞争进一步加剧。

  供应 7月进入传统楼市淡季

  7月东莞住宅供需环比放缓,同比均增长。其中,公寓和别墅供需环比同比均下滑,洋房供需同比均增长42%左右。同时,非住宅供应环比同比均大降,写字楼更是在7月“断供”。从整体市场来看,7月楼市进入传统楼市淡季。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东莞住宅新增供应整体环比有所放缓,7月全市住宅供应36.98万平方米, 环比下跌8%。除了松山湖片区和水乡片区供应上涨外,其余片区均下跌。其中供应热点集中在松山湖片区和东部产业园片区,合计供应达 21.88万平方米,占比高达59%。

  从市场来看,万科持续推货抢跑,旗下万科东新翡翠松湖、万科第五城、万科金地天空之城等6个项目集体发力供应13.55万平方米,占全市比重37%。

  6月东莞一手住宅网签量出现一个小高峰,7月则稍显回落。乐有家研究中心数据显示,2019年7月东莞一手住宅网签4462套,环比下跌10.1%。在各片区成交中,东部产业园片区及松山湖片区成交量最高,前者为964套,后者为933套,霸占冠亚军位置。城区片区及东南临深片区则环比有较大的跌幅。水乡新城片区一手住宅网签量最少,仅为406套。

  东莞中原战略研究中心也表示,继6月众多品牌房企全力冲刺年中业绩后,7月东莞住宅网签成交有所回落,约50.49万平方米,环比下降9%,同比上升31%。从个盘角度看,品牌项目和中低价项目仍然跑赢市场,7月住宅成交排行前15名项目中,几乎全为品牌房企项目,此外有7个项目成交均价低于1.7万元/平方米。受中低价项目成交突出影响,7月全市普通住宅均价环比下降1.11%。

  区域 东坑、沙田、塘厦和虎门为成交热点

  受到供应量影响,7月成交热点也集中在松山湖片区和东部产业园片区。值得注意的是,东部产业园片区属于东莞价格洼地,客户需求逐步释放,成交占比回升明显,7月主要以和昌拾里松湖成交为主。

  从镇区来看,据东莞中原战略研究中心监测数据显示,7月东坑、沙田、塘厦和虎门为成交热点;沙田和虎门主要由于受规划利好及虎门二桥、莞番高速一期通车影响,滨海片区热度持续升温,成交效果良好。高埗、寮步、东坑由于个盘集中入市,供应明显放量,成交也较为不错。

  另外,7月区域成交分化加剧,有9个镇区住宅成交面积环比上涨明显(涨幅大于20%), 其中东坑、中堂环比放量显著。全市六成区域成交环比下滑,有18个镇街跌幅明显(跌幅大于10%),市场明显降温。从价格来看,东莞中原战略研究中心表示,7月东莞大部分镇街洋房成交均价环比持续走稳,近九成镇街均价环比涨跌幅小于5%。

  7月是传统楼市淡季,加上今年市场观望氛围日趋严重,楼市进入蓄客期。据东莞中原策略中心对全市在售100多个项目监测显示,7月楼市访客量环比6月下滑3%。认购方面,大部分项目进入蓄客期,成交有所下滑,7月认购量环比6月下降15%。

  另据东莞中原战略研究中心监测数据不完全统计显示,7月楼市推货项目数继续减少,整体供应套数环比下降47%, 整体销售率为74%,但个盘分化明显。去化良好的项目以片区内中低价项目、TOD项目为主。

  另外,全市多片区成交分化加剧,中心城区由于部分热销盘进入尾盘阶段,导致认购数量有所下滑,但是整体出货效果良好;滨海片区和水乡片区有新品牌项目入市,带动认购情况回升明显,其余片区成交不温不火。

  库存 临深片区住宅库存消化周期拉长

  由于7月东莞住宅新增供应放缓,库存下滑至485万平方米,环比下降3.22%,同比下降3.28%,按照过去一年消化速度计算,7月底住宅库存消化周期持续缩短至不足11个月。东莞中原战略研究中心分析,目前市场分化明显,中心城区依然严重供不应求,临深片区住宅库存量最大,为136.5万平方米,占全市比重的28%,临深片区住宅库存消化周期继续拉长至近17个月。

  据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,7月全市镇街中谢岗的消化周期超过30个月,由于该区域长期缺乏新品,市场成交量少,导致整体去化周期高企;另外临深片区普遍项目去化压力加大,镇街消化周期均超过14个月。城区多镇街去化周期不足6个月,望牛墩和企石由于近年供应少,去化周期较低。

  后市 8月将现一波供应小高潮

  市场将现一波供应小高潮。据东莞中原战略研究中心统计数据显示,随着“金九”传统旺季渐近,品牌房企抢跑意图明显,8月预计将有21个项目推新货入市,推货量超3000套,创年内月度新高,环比7月增长125%。

  从区域来看,随着品牌、高价地项目入市增多,竞争格局加剧。目前临深片区是供应主力区,其次是水乡片区和松山湖片区,其中近两年供应整体偏紧的水乡片区供应放量大增。值得注意的是,随着近两三年高价地项目陆续上市,在售的高价地项目明显增多,竞争压力加大。从户型来看,大部分项目主推刚需及首次改善产品为主,部分项目推出紧凑型三房、四房,户型趋小化。

  是谁在买房?

  购房者平均年龄36.4岁 金融从业者最多

  8月7日,东莞市人力资源和社会保障局发布了《2019年度劳动力市场工资指导价位》,金融业连续多年“拔得头筹”,是所有行业中月薪平均值唯一过万的行业。这正好符合近几年省内购房者情况。据相关研究机构统计数据显示,在省内购房者情况分析当中,金融从业者购房人数最多,且普通职工人数占比增加,自住需求成为主要置业目的。

  据中原地产对广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山等广东省七大城市购房者情况进行不完全统计发现,今年买房的购房者当中,依然以金融、保险、证券从业者为主,且普通职员占比上升,管理层占比有所降低。2019年前6月相比2018年,购房者中的管理层占比降低,而一般职员占比上升了3个百分点,达到23%。这一变化与客户置业目的变化一致,说明刚需正逐渐回归。

  8月7日,东莞市人力资源和社会保障局发布了《2019年度劳动力市场工资指导价位》,指导价位基本涵盖了社会所有行业和领域。数据也显示,在12大类行业中,金融业连续多年“拔得头筹”,是所有行业中月薪平均值唯一过万的行业。

  此外,中原地产数据显示,2019年1-6月,刚需客户占比正在上升。在七个城市购房者置业目的一栏中,填写置业目的为“自住”的客户占比从2018年起就持续上升,2019年一季度创下了2016年以来的新高。从自住需求的月度走势来看,2018-2019年自住需求占比持续回升,已从2016年市场高热时期的50%左右升至65%。

  从客户年龄来看,中原地产数据显示,2016年-2019年6月购房者的平均年龄为36.4岁。从变化趋势来看,年龄的上下浮动与市场热度有一定的关联。当市场好时,客户会更年轻,而市场热度较低时,客户则会更年长。

来源:广州日报

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