割肉入市 违规隐现 苏州地王“拉锯战”

http://news.officese.com/ 中华写字楼网 发布日期:2019-9-8 8:14:56 编辑:1004 阅读人数:
新闻提要

   

中华写字楼网http://www.officese.com):割肉入市 违规隐现 苏州地王“拉锯战” 经历“高光时刻”的苏州地王们正陷入一场“拉锯战”。
苏州土拍市场在2016年一度火爆异常,多幅地王涌现,“面粉贵于面包”的现象频出。经过三年的洗礼,地王项目逐渐褪去了昔日光环,或沉寂数年悄然动工,或由于价格问题迟迟无法备案。
连日来,《中国经营报》记者走访了仁恒耦前、仁恒运河时代、花语江南、诺德·姑苏上府、诺德·雅礼苑等苏州多个项目发现,以往陷入开盘难、回本难困境的地王或高价地项目,迎来了入市和销售的艰难时期。与此同时,面对盈收压力和市场竞争,还涉嫌存在“偷面积”、捆绑销售装修等问题。
针对施工进程、项目价格、何时开盘等问题,记者致电致函中铁建设集团华东公司,截至发稿未收到正面回复;仁恒苏州负责人表示“已将问题进行反馈,领导会联系记者”,截至发稿并无回复;苏州诺德置业有限公司负责人则表示“不接受采访”,直接挂断了电话。
苏州市住建局相关负责人向记者表示,“偷面积”和捆绑销售都属于违规行为,经过多次整治,苏州房地产项目的“偷面积”行为已经不太多见。而关于精装修捆绑销售等问题,一方面住建部门会加强监管;另一方面,消费者也要注意审阅合同细则,及时保存相关证据,在非自愿的情况下及时向住建部门举报。
高价地悄然“苏醒”
土拍狂欢后,苏州多个地王项目曾“装睡”多年。
其中,2016年9月,苏州限购后首场土拍,苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中,成交总价约20.67亿元,楼面单价38745.33元/平方米,溢价率81.03%,刷新区域地王纪录。
一名常年关注苏州房地产市场的业内人士告诉记者,该地块商服和文体娱乐用地面积为39180平方米,住宅用地面积45018.5平方米,核算下来住宅部分楼面价高达49000元/平方米。“项目定名为仁恒耦前,东侧护城河、相门城墙,西侧是平江历史文化街区,北侧是世界文化遗产耦园,地理位置十分优越,有望打造苏州别墅的‘新名片’。”
9月4日,记者实地走访位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的仁恒耦前看到,项目施工现场较为繁忙,塔吊、打桩机等大型设备林立,时常有混凝土车、大型卡车等进出。商业部分正在打地基,透过绿色的防护网可以看到,部分别墅的主体结构已建造完成。
一名在巡视项目的开发商负责人告诉记者,仁恒耦前整体规划为93栋400平方米~800平方米别墅,为苏州园林式风格,并在设计阶段进行了单栋“微规划”,几乎没有完全相同的两栋,商业部分也是由仁恒亲自“操刀”。
谈及施工进程,该负责人表示,项目去年动工,目前有一部分住宅已经封顶,其余部分正在建造地下室,“项目住宅部分预计明年就能建成,今年下半年就将开始对外宣传、销售。”
由于地处古城区,该项目与居民区相隔不过一条三四米宽的马路。为了“赶工期”,仁恒耦前因噪音问题频频被周围居民投诉。据多名居民介绍,近一个月来,项目几乎24小时不间断施工,“晚上也轰隆隆地响,曾经也拨打过市民热线投诉,但变化不大。”
位于姑苏区北园路南、档案馆东的苏地2017-WG-47号地块,在苏州2018年第一场土拍中被中铁建以9.82亿元摘得,楼面单价43167元/平方米,溢价率为43.9%,至今保持着苏州市住宅地块的单价纪录。
与昔日土拍时的辉煌不同,该处地王项目尚且处于“晒地皮”的状态。记者现场走访发现,整个项目大门紧闭,显得十分冷清。地块内较为杂乱,布满积水,土地不平整,视野所及也只有两三名工人正在清理杂物。
今年4月,该项目建设工程规划前公示。根据规划公示效果图来看,该项目将打造高端别墅,建筑风格延续古城特色,色系淡雅,以黑白灰为主。
近几年,吴中区的木渎板块也是高价地云集。其中,2016年9月,中铁诺德竞得的苏地2016-WG-53号地块,楼面价28965元/平方米,溢价率为93%,高于目前板块内大部分的新房和二手房价格。此后,该项目案名确定为诺德·雅礼苑。近日,记者现场走访发现,地块内高高耸立的住宅楼已经封顶,包裹着绿色的防护网,但没有施工的动静。
该项目售楼处也是很冷清、简陋,沙盘等基础设施也未配备,甚至空调也未开放。据销售人员介绍,该项目主打115平方米~160平方米的小高层,精装修交付,预计明年开盘。“均价大概每平方米3万多元,具体还要根据政府限价和周边市场决定。”
部分项目待入市
据克而瑞统计数据,调控加码的市场环境下,2019年下半场,苏州市还将有46个项目入市,其中2016年土拍热潮中诞生的高价地项目有9个,其中包括仁恒运城时代、花语江南、诺德·姑苏上府等项目。
克而瑞报告分析称,待入市的项目基本都定位高端,一方面由于苏州楼市进入全面改善的阶段,另一方面地块本身优越的区位条件以及较高的楼面价,促使开发商打造高端品质的产品。此外,一二手房倒挂现象将难再现,整个新房价格愈加趋于市场价格体系,而非政策限制所带来的价格体系。
在众多高价地项目中,花语江南作为苏州工业园区的地王格外引人注目。2016年12月,中铁建华东公司以总价76.67亿元竞得苏园土挂(2016)04号地块,楼面价27757元/平方米,溢价率53%。
公开资料显示,项目占地约172626平方米,规划建筑面积约43.34万平方米,提供叠墅、洋房、高层及人才组屋等类型产品。值得注意的是,此地块须至少按住宅计容建筑面积30%的比例配建人才组屋。
近日,记者走访了位于万寿街北、启月街西的花语江南发现,项目东北方的一期人才组屋基本建成,空调外机也已安装。其余部分施工进程不一,小高层已经封顶,叠墅、洋房的施工进度则相对较慢。
该项目工程相关负责人告诉记者,项目一期8栋楼为人才房小高层,9月底就将交付给政府,预计11月对外出售,价格在2.5万元/平方米左右。而二期、四期、五期的小高层正在进行二次结构施工,三期的叠墅、洋房则主打高端、舒适。“除了人才房,价格均在5万多元/平方米,对于别墅,限价是没有影响的。”
2016年,苏州市的狮山板块同样诞生了区域地王。仁恒以16.3亿元竞得苏地2016-WG-63号地块,成交楼面价31050元/平方米,溢价率为91.5%,定名为仁恒运河时代。
9月4日,记者现场走访了位于虎丘区文化北路106号的仁恒运河时代发现,最后两栋已基本完工,正在进行楼房外立面施工,仍有部分水泥裸露在外,不时有工人乘坐施工梯上下。按照苏州楼市政策要求,该项目需要现房销售。但销售人员表示,最早2021年年中才可以交付,“算是半现房。”
该销售人员介绍,项目共有6栋住宅,总户数301户,全部为142平方米~203平方米的改善型大户型,两梯两户,今年预计推出4栋毛坯房源。“因为有限价,目前按照最高价4万元/平方米去备单,业主可以自愿将装修委托给仁恒子公司,我们也希望能这样,142平方米的装修价格应该80万元就足够,但具体方案还没有确定。”
地王或难再现
记者在采访中了解到,吴中区木渎板块的高价地项目诺德·姑苏上府,楼面价为25749.98元/平方米。尽管一期项目完工,但因开发商心理预期及报备价格过高,迟迟未能拿到预售证,至今开盘时间悬而未定。
在样板房中,销售人员向记者介绍,一期主要是项目南边的6栋毛坯小高层,有117平方米、125平方米两个户型,预计在10月份开盘,明年年中交付,因为政府限价,价格可能控制在3万元/平方米以内。
“这只是苏州地王和高价地项目现状的一个缩影,”在南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华看来,目前地王或高价地楼盘大多陷入了难开盘、难回本的境地。一般而言,精装修项目售价高于楼面价1.1万元/平方米才能回本。但例如姑苏上府,尽管是毛坯房,但售价高于楼面价不到5000元/平方米,这仍然是很难盈利的,开放商只能通过调整容积率、后期规划等措施减少损失。
频频调控之后,苏州土地市场逐渐降温,但土地供应量相对可观,并增添了不少限制条件。8月27日,苏州一口气挂出10宗地,主要位于相城区、吴中区,7宗涉及住宅,最高起拍楼面价16000元/平方米。
今年4月,苏州土拍曾一天内诞生2个新“地王”、一周内诞生3个新“地王”,引发行业关注。之后,苏州市迎来新一轮调控措施。
业内人士告诉记者,今年5月苏州关于土地出让报价的政策有了新的调整,土拍竞价超过市场指导价5%~10%,需工程竣工验收后方可申请预售许可,而此前的政策是超过10%。“这会延长项目预售回款的时点,增加开发商自有资金投入和融资压力,因此拿地会趋向谨慎。”

来源:中国经营网

广告

上海写字楼:
闵行写字楼出租徐汇写字楼出租长宁写字楼出租静安写字楼出租卢湾写字楼出租虹口写字楼出租黄浦写字楼出租浦东写字楼出租杨浦写字楼出租闸北写字楼出租普陀写字楼出租嘉定写字楼出租宝山写字楼出租青浦写字楼出租奉贤写字楼出租南汇写字楼出租
创意园区域:
长宁区创意园出租 黄浦区创意园出租 虹口区创意园出租 静安区创意园出租 卢湾区创意园出租 浦东区创意园出租 闸北区创意园出租 普陀区创意园出租 徐汇区创意园出租 宝山区创意园出租 杨浦区创意园出租 金山区创意园出租 青浦区创意园出租 闵行区创意园出租
商务中心区域:
长宁区商务中心出租 黄浦区商务中心出租 虹口区商务中心出租 静安区商务中心出租 卢湾区商务中心出租 浦东区商务中心出租 闸北区商务中心出租 普陀区商务中心出租 徐汇区商务中心出租 宝山区商务中心出租 杨浦区商务中心出租 金山区商务中心出租
商圈写字楼:
徐家汇写字楼 淮海中路写字楼 南京西路写字楼 陆家嘴写字楼 人民广场写字楼 静安寺写字楼 中山公园写字楼 虹桥开发区写字楼 八佰伴写字楼 江苏路写字楼 小陆家嘴写字楼 世纪公园写字楼 四川北路写字楼 长风公园写字楼 北外滩写字楼 曹杨商务区写字楼 新客站写字楼 打浦桥写字楼 五角场写字楼 张江写字楼 吴中路写字楼 漕河泾开发区写字楼 万体馆写字楼 同济大学写字楼 外滩写字楼 曹家渡写字楼 大宁绿地写字楼 南京东路写字楼 莘庄写字楼 北京西路写字楼 长寿路写字楼 临空版块写字楼 金桥写字楼 曲阳路写字楼 漕宝路写字楼 古北写字楼 梅陇写字楼 斜土路写字楼 大柏树写字楼 真如写字楼 仙霞路写字楼 天山路写字楼 北新泾写字楼 南京路写字楼 江宁路写字楼 中山西路写字楼 淮海西路写字楼 上海南站写字楼 华泾写字楼 梅陇写字楼 田林写字楼 龙华写字楼 新天地写字楼 豫园写字楼 老西门写字楼 南黄浦写字楼 董家渡写字楼 三林写字楼 川沙写字楼 高桥写字楼 彭浦写字楼 宝山写字楼 共和新路写字楼 武宁路写字楼 桃浦写字楼 凯旋路写字楼 中山北路写字楼 长征版块写字楼 鲁迅公园写字楼 四平路写字楼 提蓝桥写字楼 凉城写字楼 江湾镇写字楼 东外滩写字楼 黄兴公园写字楼 控江路写字楼 杨浦大桥写字楼 新江湾城写字楼 漕宝写字楼 华漕写字楼 七宝写字楼 春申写字楼 大华写字楼 大场写字楼 高境写字楼 淞南写字楼 罗店写字楼 月浦写字楼 顾村写字楼 九亭写字楼 泗泾写字楼 松江大学城写字楼 松江新城写字楼 新桥写字楼 佘山写字楼 朱泾写字楼 亭林写字楼 枫泾写字楼 吕巷写字楼 山阳写字楼 金山卫写字楼 写字楼新闻
城市分站:
上海写字楼 北京写字楼 重庆写字楼 成都写字楼 长沙写字楼 大连写字楼 福州写字楼 广州写字楼 杭州写字楼 合肥写字楼 济南写字楼 南京写字楼 青岛写字楼 深圳写字楼 苏州写字楼 天津写字楼 武汉写字楼 无锡写字楼 西安写字楼 厦门写字楼 郑州写字楼 淮安写字楼 廊坊写字楼 保定写字楼 唐山写字楼 沈阳写字楼 石家庄写字楼